今日（3月1日）下午，市場形勢及企業(yè)研究成果分享會如期舉行，此次分享會以“樓市信心正在回歸，‘小陽春’會如期而至嗎？”為主題，會上來自的專家們對2023年1-2月房地產(chǎn)市場形勢與趨勢、房企業(yè)績表現(xiàn)、土地市場情況做出總結(jié)并分享觀點(diǎn)。(往期分享會回顧請見文末)

(資料圖片僅供參考)

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一、最新房地產(chǎn)市場形勢分析

1.房價：出現(xiàn)積極信號。2023年2月百城新房價格環(huán)比持平，結(jié)束“7連跌”，二手房價格環(huán)比跌幅明顯收窄。新房和二手房價格環(huán)比下跌城市數(shù)量分別減少至45個和68個。核心一二線城市房價表現(xiàn)穩(wěn)健，三四線城市房價延續(xù)跌勢。

2.租賃：進(jìn)入傳統(tǒng)旺季。2月50城住宅平均租金環(huán)比止跌轉(zhuǎn)漲。

3.銷售：核心城市市場活躍度提升，整體市場仍待恢復(fù)。北京、杭州、成都等城市市場活躍度提升，帶動重點(diǎn)城市周度成交規(guī)模逐步回升，重點(diǎn)10城二手住宅周度成交規(guī)模已達(dá)近年來高位水平。2023年2月，重點(diǎn)100城新建商品住宅成交面積環(huán)比、同比增長均接近50%，主要受春節(jié)造成的低基數(shù)影響。1-2月重點(diǎn)100城新建商品住宅月均銷售面積同比基本持平，絕對規(guī)模仍處2016年來低位水平，整體市場成交表現(xiàn)仍相對平淡。

4.供應(yīng)：恢復(fù)速度相對較慢。2023年2月房企推盤積極性仍較弱，1-2月重點(diǎn)50城供應(yīng)規(guī)模同比下降12.5%。

二、近期政策分析及市場展望

1.政策分析：中央政策持續(xù)支持，防風(fēng)險仍是今年行業(yè)主題；不動產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)工作啟動，房企再獲融資新渠道；“金融支持租賃市場17條”征求意見稿公布，相關(guān)信貸政策既支持了租賃住房的投資，也有利于當(dāng)前房地產(chǎn)市場庫存的去化。

2.政策趨勢：全國“兩會”后供需兩端政策支持力度有望加大，核心一二線城市可能通過“因區(qū)施策”的方式優(yōu)化調(diào)控。

3.市場展望：隨著供需兩端政策協(xié)同發(fā)力，疊加宏觀經(jīng)濟(jì)修復(fù)預(yù)期增強(qiáng)，樓市信心有可能會進(jìn)一步回歸，熱點(diǎn)城市的回暖趨勢可能會進(jìn)一步延續(xù)，3月份有望出現(xiàn)“小陽春”行情。房地產(chǎn)市場整體的恢復(fù)有賴于宏觀經(jīng)濟(jì)的修復(fù)，有賴于居民就業(yè)和收入預(yù)期的改善，市場整體恢復(fù)仍需時間。

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企業(yè)事業(yè)部研究主管王琳：1-2月房企經(jīng)營業(yè)績解讀

2023年1-2月，TOP100房企銷總額為9841.1億元，同比下降4.8%，較去年同期降幅大幅收窄29.2個百分點(diǎn)。其中TOP100房企2月單月銷售額環(huán)比上升35.1%，同比上升28.5%，實現(xiàn)雙增長。1月以來，政策保持較大寬松力度，部分二線城市利好政策繼續(xù)較大釋放，同時，剛需及改善產(chǎn)品入市發(fā)力，加之人們購房預(yù)期有一定上升，綜合致銷售額較大提升。TOP100房企權(quán)益銷售額為7021.8億元，權(quán)益銷售面積為4387.0萬平方米，同比分別下降9.5% %和22.1%，降幅持續(xù)收窄。預(yù)計3月銷售額同比將會持續(xù)正增長。

一、 競爭格局：各陣營房企銷售額增速均繼續(xù)下滑，但下滑幅度均有大幅減小

2023年1-2月，TOP10房企銷售額均值為405.5億元，較上年下降0.2%；TOP11-30房企銷售額均值為141.4億元，較上年下降1.6%；TOP31-50房企及TOP51-100房企銷售額均值分別為65.4億元和33.0億元，同比分別下降18.5%和6.0%。綜合來看，TOP10房企仍以央國企及部分優(yōu)秀民營企業(yè)為主，具有較強(qiáng)韌性，銷售端回升最快，同比幾乎回正；TOP11-30企業(yè)緊抓政策端利好和購房預(yù)期上升，加速推盤銷售，銷售額亦有明顯提升。

二、數(shù)量：企業(yè)數(shù)量變動較小

2023年1-2月，百億以上陣營26家，較去年同期減少4家，為四個陣營中數(shù)量減少最多陣營，銷售額均值251.2億元。第二陣營（50-100億）企業(yè)26家，較去年同期持平，銷售額均值67.6億元。第三陣營（30-50億）企業(yè)22家，較去年同期減少2家，銷售額均值41.0億元。第四陣營（30億以下）企業(yè)為26家，較去年同期增加6家，銷售額均值24.8億元。

三、私募基金：不動產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)擴(kuò)大到商業(yè)不動產(chǎn)領(lǐng)域，促房地產(chǎn)市場盤活存量。

2月20日，中國證券投資基金業(yè)協(xié)會發(fā)布了《不動產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)備案指引（試行）》，對不動產(chǎn)私募投資基金投資范圍、管理人要求、適格投資者、防范風(fēng)險等做出了詳細(xì)規(guī)定。從投資機(jī)構(gòu)角度來看，不動產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)正式擴(kuò)大到商業(yè)不動產(chǎn)領(lǐng)域，在投資對象、投資結(jié)構(gòu)等方面豐富了私募基金的運(yùn)作范圍。從房企角度來看，私募基金入場將有助于房企盤活存量資產(chǎn)，增加融資渠道，支持房地產(chǎn)市場紓困。房企有大量商業(yè)地產(chǎn)存量，引進(jìn)私募基金，將有助于這些資產(chǎn)盤活，加快回款，增強(qiáng)現(xiàn)金流能力，支持房地產(chǎn)市場紓困。從社會效益來看，不動產(chǎn)私募投資基金可以為社會投資機(jī)構(gòu)及居民增加新的投資渠道，也為推動行業(yè)新發(fā)展模式貢獻(xiàn)力量。

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土地市場研究負(fù)責(zé)人張凱：2023年2月土地市場總結(jié)與近期市場變化解析

一、2023年土地財政壓力加劇

今年是土地出讓金繳清周期最長為一年：2021年下半年土拍開始遇冷，為鼓勵參拍，各地土地出讓金繳清周期延至2022年，因此2022年土地出讓金收入壓力不大。2022年土拍熱度進(jìn)一步下滑，各地土地出讓金繳清周期延至2023年

二、重點(diǎn)城市供地發(fā)生變化

1、北京轉(zhuǎn)為“多頻少量”常態(tài)化供地

2月17日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會在網(wǎng)站發(fā)布了“2023年第一輪擬供應(yīng)商品住宅用地清單”，共涉及23宗地，擬出讓時間段為2月16日至5月16日。

2、南京供地質(zhì)優(yōu)量減

南京公布第一輪土拍宅地清單，所有地塊3月17日集中出讓，供地明顯縮量：2022年一批次供應(yīng)19宗，規(guī)劃建面91.25萬㎡，2023年一批次供應(yīng)11宗，規(guī)劃建面145.23萬㎡。

3、廣州供地集中核心區(qū)

廣州公布第一輪土拍宅地清單，供地明顯縮量：2022年一批次供應(yīng)18宗，規(guī)劃建面276.45萬㎡，2023年一批次供應(yīng)8宗，規(guī)劃建面164.99萬㎡。供地聚焦核心區(qū)，推出樓面均價上升3000元/㎡。

三、土地市場四大變化

2023前兩月土拍市場整體熱度保持高位，體現(xiàn)出四大變化：一是民企表現(xiàn)積極，杭州一批次民企拿地金額占比上升，達(dá)40%；二是商品宅地供應(yīng)“雙軌制”，核心區(qū)降容提質(zhì)，郊區(qū)降價同時降低剛需門檻；三是城投市場化，城投債壓力疊加財政部126號文，城投拿地行為市場化，向高能級城市聚焦；四是“城投+代建”模式，在寧波、天津、無錫等城市土拍中均有所體現(xiàn)，溢價能力是該模式的核心

關(guān)鍵詞： 如期而至