支持房地產(chǎn)融資再出新招。證監(jiān)會(huì)近日啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)工作，進(jìn)一步發(fā)揮私募基金多元化資產(chǎn)配置、專業(yè)投資運(yùn)作優(yōu)勢(shì)，滿足不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域合理融資需求。

市場(chǎng)人士認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)有利于促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)整體發(fā)展，將有效緩解行業(yè)面臨的燃眉之急。隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)入新階段，構(gòu)建存量資產(chǎn)和新增投資的良性循環(huán)成為大勢(shì)所趨，多渠道盤(pán)活存量資產(chǎn)將合理擴(kuò)大有效投資，規(guī)范行業(yè)運(yùn)作，支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康高質(zhì)量發(fā)展。

拓寬融資渠道

(資料圖片)

此次試點(diǎn)啟動(dòng)后，私募基金可投資地產(chǎn)范圍比過(guò)去有所拓寬。業(yè)內(nèi)專家指出，此次試點(diǎn)在將大部分不動(dòng)產(chǎn)業(yè)態(tài)一次性納入的同時(shí)，還充分體現(xiàn)了監(jiān)管機(jī)構(gòu)盤(pán)活存量資產(chǎn)、滿足合理融資需求的態(tài)度。

“對(duì)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)業(yè)態(tài)覆蓋面廣，并且鼓勵(lì)投資者廣泛參與?！闭劶皩?duì)此次試點(diǎn)的看法，中信證券基礎(chǔ)設(shè)施和現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)首席分析師張聰如是說(shuō)。

張聰表示，相關(guān)規(guī)則明確不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的投資范圍包括特定居住用房(含存量商品住宅、保障性住房、市場(chǎng)化租賃住房)、商業(yè)經(jīng)營(yíng)用房、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目等，幾乎涵蓋了所有房地產(chǎn)類資產(chǎn)，并不只局限于個(gè)別“政策紅利型資產(chǎn)”。

申萬(wàn)宏源證券（000562）分析師袁豪認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)啟動(dòng)，將拓寬房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道，并有助于行業(yè)去庫(kù)存，推動(dòng)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展；同時(shí)，投資范圍擴(kuò)大至商業(yè)地產(chǎn)，也為公募REITs擴(kuò)圍打下基礎(chǔ)，有利于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)價(jià)值重估及資產(chǎn)盤(pán)活。

“一方面，利于多渠道盤(pán)活不動(dòng)產(chǎn)存量資產(chǎn)，更好發(fā)揮其在保交樓相關(guān)項(xiàng)目建設(shè)、不良資產(chǎn)項(xiàng)目處置、企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展等方面的積極作用；另一方面，也為后續(xù)房地產(chǎn)類公募REITs提供標(biāo)的，形成完整的業(yè)務(wù)鏈條?！惫獯笞C券分析師何緬南補(bǔ)充說(shuō)。

嚴(yán)格監(jiān)管穩(wěn)妥推進(jìn)

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次試點(diǎn)在通過(guò)適度放寬股債比等方式提升基金運(yùn)作靈活度的同時(shí)，通過(guò)一系列規(guī)范性要求強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)防控，有助于促進(jìn)行業(yè)規(guī)范自律發(fā)展，從根本上保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)私募基金投資者的利益。

“此前，私募基金也可投資住宅市場(chǎng)，且一度成為房企融資的重要來(lái)源。但之前行業(yè)無(wú)序擴(kuò)張時(shí)，滋生了明股實(shí)債、影子銀行等不規(guī)范行為?！蹦乘侥紮C(jī)構(gòu)人士對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，2017年中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)出臺(tái)《備案管理規(guī)范第4號(hào)》之后，私募基金在住宅市場(chǎng)相關(guān)投資基本被限制住了。

有鑒于此，監(jiān)管部門對(duì)參與試點(diǎn)工作的私募股權(quán)投資基金管理人提出了較高要求，即須股權(quán)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定、公司治理健全，實(shí)繳資本符合要求，主要出資人及實(shí)際控制人不得為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及其關(guān)聯(lián)方，具有不動(dòng)產(chǎn)投資管理經(jīng)驗(yàn)和不動(dòng)產(chǎn)投資專業(yè)人員，最近三年未發(fā)生重大違法違規(guī)行為等。

為促進(jìn)試點(diǎn)工作穩(wěn)妥推進(jìn)，相關(guān)部門對(duì)基金托管、基金合同必備條款、關(guān)聯(lián)交易、基金杠桿、禁止行為、特殊風(fēng)險(xiǎn)揭示、基金備案、信息披露和報(bào)送提出了規(guī)范要求。

“為穩(wěn)妥推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)私募股權(quán)投資基金試點(diǎn)而采取了提高投資者準(zhǔn)入門檻、嚴(yán)格監(jiān)管、加強(qiáng)行業(yè)指導(dǎo)等措施，可見(jiàn)證監(jiān)會(huì)秉持積極推動(dòng)與嚴(yán)格監(jiān)管并舉的審慎態(tài)度?！盜PG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜說(shuō)。

構(gòu)建多層次融資體系

綜合機(jī)構(gòu)人士觀點(diǎn)，此次試點(diǎn)作為“第三支箭”的延續(xù)措施，將成為房地產(chǎn)行業(yè)股權(quán)融資渠道的有益補(bǔ)充，促進(jìn)構(gòu)建多層次房地產(chǎn)融資體系，引導(dǎo)更多長(zhǎng)期資金、個(gè)人資金參與，支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康高質(zhì)量發(fā)展。

此次不動(dòng)產(chǎn)私募股權(quán)投資基金試點(diǎn)，也是“第三支箭”的延續(xù)和細(xì)化舉措之一。證監(jiān)會(huì)于2022年11月發(fā)布了優(yōu)化調(diào)整房企股權(quán)融資“5項(xiàng)措施”(即“第三支箭”)。其中，除了“恢復(fù)涉房上市公司并購(gòu)重組及配套融資”相關(guān)舉措，還提到了“積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用”。

嘉興鼎信智贏股權(quán)投資管理有限公司合伙人、董事總經(jīng)理馬林說(shuō)，試點(diǎn)工作的推出非常及時(shí)，將成為“第三支箭”組合拳的重要構(gòu)成部分，為不動(dòng)產(chǎn)私募基金行業(yè)開(kāi)辟新路徑，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

展望后市，專家預(yù)計(jì)，短期看，隨著不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)定價(jià)體系持續(xù)優(yōu)化，將有效緩解行業(yè)部分企業(yè)的融資困境?！八侥蓟鸫笠?guī)模、規(guī)范化地參與房地產(chǎn)行業(yè)投資將大幅優(yōu)化我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)定價(jià)體系，有效緩解行業(yè)部分企業(yè)的融資困境，降低企業(yè)資金成本，對(duì)具備資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理能力、手握優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)的房企發(fā)展帶來(lái)實(shí)質(zhì)性助力?！睆埪斦f(shuō)。

中長(zhǎng)期看，試點(diǎn)出臺(tái)將有利于構(gòu)建多層次的房地產(chǎn)融資體系，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)與企業(yè)新發(fā)展模式的形成。第一太平戴維斯華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人、董事李想表示，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的推出，為資本市場(chǎng)進(jìn)一步豐富、健全資金配置，鼓勵(lì)實(shí)力雄厚的投資者廣泛參與不動(dòng)產(chǎn)投資指明了方向。未來(lái)，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金與現(xiàn)有的公募REITs間可形成相互補(bǔ)充、相互促進(jìn)、共同發(fā)展的格局。

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)市場(chǎng)