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我們應(yīng)該推動(dòng)樓市穩(wěn)定復(fù)蘇，并利用這個(gè)窗口期，根據(jù)市場(chǎng)供求關(guān)系、城鎮(zhèn)化格局等重大趨勢(shì)性、結(jié)構(gòu)性變化，抓緊研究中長(zhǎng)期治本之策，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡。

2月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年1月，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲城市有36個(gè)，數(shù)量為近17個(gè)月以來(lái)的新高。同期，二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲的城市有13個(gè)，為近6個(gè)月以來(lái)的新高。70個(gè)城市新房平均價(jià)格指數(shù)環(huán)比持平，這是2022年2月以來(lái)首次出現(xiàn)止跌，特別是一線城市出現(xiàn)房?jī)r(jià)企穩(wěn)的跡象。

如果將目光鎖定在相對(duì)規(guī)模較小的二手房市場(chǎng)，表現(xiàn)更為積極。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年2月前兩周（1日-14日）貝殼重點(diǎn)50城二手房日均成交量較1月同期增長(zhǎng)約90%。麥田房產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2023年第7周（2.6-2.12），北京二手房成交量為3190套，環(huán)比上漲13.4%；中指研究院統(tǒng)計(jì)2023年2月1日-11日期間，北京二手房成交量為4705套，環(huán)比增長(zhǎng)33.5%，同比增長(zhǎng)173.5%。其他城市如深圳，深房中協(xié)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2月6日-2月12日，深圳全市二手房錄得784套，環(huán)比增長(zhǎng)率為40.0%，超2022年周錄得量最高值。杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局網(wǎng)站顯示，2月15日杭州市二手房當(dāng)天成交量突破200套。

可以看出，熱點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)已經(jīng)啟動(dòng)，可能會(huì)帶動(dòng)市場(chǎng)逐步回穩(wěn)和增長(zhǎng)。這是因?yàn)椋@些城市有較多具有支付能力的剛需客戶，比如為了子女教育或結(jié)婚，一旦樓市在宏觀上表現(xiàn)為止跌以及政策上鼓勵(lì)樓市消費(fèi)，那么，有些剛需不會(huì)繼續(xù)等待，而是直接入市。這類(lèi)剛需客戶涌現(xiàn)會(huì)帶來(lái)一定數(shù)量的改善型置換交易，推動(dòng)高端住房?jī)r(jià)格上漲，從而激活二手房市場(chǎng)。

這類(lèi)交易通常會(huì)率先發(fā)生在一二線熱點(diǎn)城市主城區(qū)。按照過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)，熱點(diǎn)城市的二手房量?jī)r(jià)齊升，會(huì)帶動(dòng)該市新房銷(xiāo)售的增長(zhǎng)，熱點(diǎn)城市樓市的量?jī)r(jià)齊升的影響，最終會(huì)傳導(dǎo)給二三線城市，從而呈現(xiàn)從一線城市主城區(qū)和高端市場(chǎng)向整個(gè)城市擴(kuò)散、從一線熱點(diǎn)城市向二三線城市擴(kuò)散的傳導(dǎo)路徑。

過(guò)去20多年的樓市，呈現(xiàn)出明顯的“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的現(xiàn)象，每次樓市量?jī)r(jià)齊漲，都要借助于寬松貨幣政策放大的購(gòu)買(mǎi)力和預(yù)期，并產(chǎn)生自中心地區(qū)向四周擴(kuò)散的效應(yīng)。以2015年啟動(dòng)的上一輪牛市為例，當(dāng)年6次下調(diào)利率并降低了首付款比例，深圳樓市率先暴漲，2016年傳遞到上海、廈門(mén)、北京等熱門(mén)城市，并向二、三線城市蔓延，最終迎來(lái)全國(guó)房?jī)r(jià)普漲。2020年，為應(yīng)對(duì)疫情沖擊而采取寬松貨幣政策后，2021年上半年一線城市學(xué)區(qū)房迎來(lái)暴漲，但調(diào)控政策抑制住了更大范圍的擴(kuò)散。

當(dāng)前，一二線熱點(diǎn)城市以及長(zhǎng)三角地區(qū)部分城市，積累了一定數(shù)量的剛需和改善型客戶，正在陸續(xù)釋放，這將有助于熱點(diǎn)城市市場(chǎng)穩(wěn)定和反彈，并為其他城市增強(qiáng)信心。但是，具有巨大存量和價(jià)格過(guò)高的熱點(diǎn)城市，有效需求不會(huì)像以前那么多，靠?jī)r(jià)格大幅上漲的方式，會(huì)快速透支市場(chǎng)，不如通過(guò)穩(wěn)定的價(jià)格，緩慢有序釋放需求，令市場(chǎng)可持續(xù)健康運(yùn)行。

在一定程度上，當(dāng)前較低的按揭利率、大幅拉長(zhǎng)的房貸期限、降低首付比例等金融政策，都為樓市復(fù)蘇準(zhǔn)備好了條件，按照過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)，全國(guó)樓市的復(fù)蘇需要熱點(diǎn)城市量?jī)r(jià)齊漲帶動(dòng)。但是，熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)明顯過(guò)高，如果繼續(xù)上漲并起到引領(lǐng)作用，長(zhǎng)遠(yuǎn)看對(duì)樓市的穩(wěn)定發(fā)展極為不利。

因此，我們應(yīng)該推動(dòng)樓市穩(wěn)定復(fù)蘇，而非像過(guò)去那樣周期性“過(guò)熱”，并利用這個(gè)窗口期，根據(jù)市場(chǎng)供求關(guān)系、城鎮(zhèn)化格局等重大趨勢(shì)性、結(jié)構(gòu)性變化，抓緊研究中長(zhǎng)期治本之策，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡。中國(guó)存在大量剛需群體，但相對(duì)于當(dāng)前的房?jī)r(jià)，較低的購(gòu)買(mǎi)力無(wú)法轉(zhuǎn)換為有效需求，因此，如何滿足這些群體的居住需求，同時(shí)維持當(dāng)前樓市穩(wěn)定，是有待解決的課題。

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