近年來，房地產(chǎn)代建日益受到房企關(guān)注，2022年，房地產(chǎn)代建企業(yè)在積極開展業(yè)務(wù)的同時(shí)，不斷提升業(yè)務(wù)水平，為房地產(chǎn)代建的更好、更快發(fā)展不斷集聚能量。代建領(lǐng)域新增簽約面積首次突破一億平方米，多家房企新增代建平臺(tái)，紛紛進(jìn)軍代建領(lǐng)域。同時(shí)，代建企業(yè)積極探索代建業(yè)務(wù)模式，通過助力不良項(xiàng)目紓困，攜手多方共贏。

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政策：均與政府代建相關(guān)

(相關(guān)資料圖)

2022年，代建行業(yè)規(guī)范政策陸續(xù)出臺(tái)，為代建行業(yè)更加規(guī)范、良性健康發(fā)展提供有力支持。從時(shí)間來看，代建相關(guān)政策主要于下半年密集發(fā)布。從發(fā)布城市來看，目前主要分布于存量市場(chǎng)和城市更新需求較多的城市，如深圳市和東莞市全年均發(fā)布代建相關(guān)政策2個(gè)。

當(dāng)前，代建政策依舊為與政府代建相關(guān)，尚未有商業(yè)代建相關(guān)政策出臺(tái)，相關(guān)內(nèi)容主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)層面。其一，完善代建企業(yè)名單庫(kù)。如昆山市為代建企業(yè)名錄庫(kù)擴(kuò)容，新增代建企業(yè)。其二，頒布代建制度，使代建政策更適合后期市場(chǎng)發(fā)展需求，利于投資項(xiàng)目的高質(zhì)效達(dá)成。如濟(jì)南市新增投資項(xiàng)目代建制管理辦法，更加規(guī)范代建相關(guān)制度；東莞市頒布政府投資建設(shè)項(xiàng)目代建制管理辦法，提升政府投資項(xiàng)目效益。其三，明確代建工作流程及相關(guān)細(xì)則，進(jìn)一步提高區(qū)域代建管理標(biāo)準(zhǔn)化水平。如廈門市頒布《代建工作規(guī)程》，該規(guī)程填補(bǔ)了國(guó)內(nèi)綜合性代建管理地方標(biāo)準(zhǔn)的空白；東莞市頒布項(xiàng)目代建管理費(fèi)總額控制數(shù)費(fèi)率計(jì)提辦法，明確代建費(fèi)率計(jì)算辦法。

表：2022年部分代建政策梳理

資料來源：整理

政策研究：https://www.cih-index.com/

規(guī)模：首次突破一億平，集中度有所上升

1.新簽約規(guī)模

首次突破一億平方米，保持快速增長(zhǎng)。2022年，預(yù)計(jì)代建企業(yè)代建項(xiàng)目新簽約建筑面積為11073萬平方米，首次突破一億平方米，較2021年同比增長(zhǎng)11.3%，依舊保持較快增長(zhǎng)速度。

圖：2018-2022年房地產(chǎn)代建新簽約項(xiàng)目面積與增長(zhǎng)率情況

數(shù)據(jù)來源：

房企研究：https://www.cih-index.com/

2.市場(chǎng)集中度

2022年，從代建新簽約項(xiàng)目建筑面積來看，預(yù)計(jì)前5企業(yè)所占市場(chǎng)份額為58.6%，較2021年上升5.4個(gè)百分點(diǎn)。2022年，入局代建領(lǐng)域的企業(yè)持續(xù)增多，導(dǎo)致行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，頭部企業(yè)為獲得領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)加速發(fā)展，通過探索“項(xiàng)目紓困”、資本代建等新的業(yè)務(wù)發(fā)展模式和尋求在產(chǎn)業(yè)園、寫字樓等新賽道突破獲取大量項(xiàng)目，表現(xiàn)突出。

圖：2018-2022年房地產(chǎn)代建新簽約項(xiàng)目前五企業(yè)市場(chǎng)集中度

數(shù)據(jù)來源：

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典型房地產(chǎn)代建企業(yè)：頭部企業(yè)探索新業(yè)務(wù)模式，多家房企入局代建領(lǐng)域

頭部企業(yè)通過探索“項(xiàng)目紓困”、資本代建等新業(yè)務(wù)發(fā)展模式，拓展代建領(lǐng)域。隨著代建競(jìng)爭(zhēng)加劇，頭部代建企業(yè)積極探索新業(yè)務(wù)模式，如綠城管理攜手金融機(jī)構(gòu)落地資本代建、介入“項(xiàng)目紓困”等探索新的發(fā)展模式，2022年落地奧園廣州云和公館等項(xiàng)目，為其業(yè)績(jī)提供有力支持。中原建業(yè)與多個(gè)城市城投平臺(tái)及國(guó)企達(dá)成戰(zhàn)略合作，積極拓展政府代建領(lǐng)域。

多家房企入局代建領(lǐng)域，且發(fā)展迅猛。2022年，龍湖、中梁和華夏幸福（600340）均成立代建公司，進(jìn)軍代建業(yè)務(wù)，其中，龍湖龍智造成功簽約重慶江北、中鐵城投天府新區(qū)等項(xiàng)目；幸福安基中標(biāo)沈陽(yáng)市代建保交付項(xiàng)目、廊坊片區(qū)綜合開發(fā)代建項(xiàng)目共計(jì)252萬平方米，發(fā)展勢(shì)頭迅猛。

表：2020年以來成立代建平臺(tái)的房企及業(yè)務(wù)表現(xiàn)情況

數(shù)據(jù)來源：中指院綜合整理

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未來趨勢(shì)：政府代建前景廣闊，新賽道獲突圍機(jī)遇

房地產(chǎn)代建是當(dāng)前倡導(dǎo)的新發(fā)展模式的重要方向。房地產(chǎn)行業(yè)舊有的高負(fù)債、杠桿周轉(zhuǎn)發(fā)展模式難以為繼。2021年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出要“加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式”。2022年3月《政府工作報(bào)告》指出，探索新的發(fā)展模式。2022年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。房地產(chǎn)代建具有輕資產(chǎn)、低負(fù)債、抗周期等特點(diǎn)，是新發(fā)展模式的重要形式之一，日益受到房地產(chǎn)企業(yè)青睞。

政府代建前景廣闊。保障性住房、老舊小區(qū)改造等均為政府代建提供了廣闊的空間。具體來看，“十四五”時(shí)期，全國(guó)初步計(jì)劃投資建設(shè)籌集保障性租賃住房近900萬套(間)；改造老舊小區(qū)1.6億平方米。

地方國(guó)企、城投公司積極拿地，為代建提供更多機(jī)會(huì)。根據(jù)《2022年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)拿地排行榜》顯示，地方城投公司托底拿地明顯，按面積TOP100拿地企業(yè)中，有地方城投公司71個(gè)，是2021年同期的3倍多；拿地金額TOP100企業(yè)中，地方城投占比16.4%，較上年同期增加13.7個(gè)百分點(diǎn)。城投公司拿地后入市率較低，2022年地方城投拿地入市率不足1%，2021年不足10%，尚未入市土地均為代建企業(yè)提供更多機(jī)遇。

“項(xiàng)目紓困”為資本代建提供更多機(jī)遇。2021年下半年以來，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入調(diào)整期，房企債務(wù)違約、項(xiàng)目延遲交付等問題頻發(fā)，“保交樓”成為2022年政府工作的重中之重。一方面，“項(xiàng)目紓困”為房地產(chǎn)代建提供了更多空間；另一方面，當(dāng)前“項(xiàng)目紓困”手段多樣，其中，以政府、金融機(jī)構(gòu)和房企三方合力的模式較多。該模式下，金融機(jī)構(gòu)入局，又為資本代建提供了更多的發(fā)展空間和借鑒經(jīng)驗(yàn)。

新賽道獲得突圍機(jī)會(huì)。面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)加劇的房地產(chǎn)代建行業(yè)，部分代建企業(yè)在新賽道尋求突圍，一方面，持續(xù)加大在保障房等政府代建領(lǐng)域簽約力度；另一方面，利用自身優(yōu)勢(shì)，在寫字樓、商業(yè)綜合體、產(chǎn)業(yè)園等領(lǐng)域獲取新機(jī)遇。

5分鐘搞懂房地產(chǎn)代建必備知識(shí)

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優(yōu)秀代建企業(yè)應(yīng)具備這三種能力

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中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)周報(bào)2023年第07周(2.06-2.12)

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2023年1月十大城市二手房房?jī)r(jià)地圖

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