記者梁寶欣 李貝貝 深圳報(bào)道

當(dāng)被問及最近西雙版納的房子有沒有漲價(jià)時？2月7日，在西雙版納從事多年房產(chǎn)中介的江聰（化名）毫不掩飾地向《》記者表示：“漲了很多，每平米漲了1500—2000元吧。”

【資料圖】

根據(jù)江聰?shù)拿枋?，西雙版納的房價(jià)在今年春節(jié)的時候就開始往上漲了，疫情防控政策優(yōu)化后，很多人都去西雙版納旅游，租房的價(jià)格都翻了幾倍，兩室的房子租一個月要兩萬元。

2023年春節(jié)假日期間，西雙版納無疑是全國旅游最熱門的旅游目的地之一。西雙版納州文化和旅游局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，春節(jié)期間西雙版納州接待游客271.75萬人次，同比增長554.51%。

與此相對應(yīng)的是，克而瑞云南指出，旅游熱度支撐地產(chǎn)復(fù)蘇，西雙版納市場復(fù)蘇生機(jī)顯現(xiàn)，城市旅游價(jià)值對住宅市場的帶動凸顯，在傳統(tǒng)地產(chǎn)淡季中走出獨(dú)立行情。

江聰還說道：“（房價(jià)）要恢復(fù)到2018年那會（每平）均價(jià)一萬多元的時候了?！?/p>

云南省房聯(lián)會會長趙天星在2月9日接受《》記者采訪時表示：“西雙版納房地產(chǎn)市場的回暖和旅游市場的回暖關(guān)系還是比較大的，很多文旅地產(chǎn)是依托景區(qū)開發(fā)的，也有一些旅游地產(chǎn)本身就是景區(qū)的一部分，比如西雙版納的告莊，勐巴拉旅游小鎮(zhèn)等，旅游地產(chǎn)的消費(fèi)者主要是外地客戶，只有大量的游客才能帶動地產(chǎn)的消費(fèi)。”

“漲了很多”樓市量價(jià)齊升

西雙版納傣族自治州，是云南省的8個自治州之一，位于云南的最南端，也是熱帶的北部邊緣，西雙版納曾被稱為“勐巴拉娜西”，意為神奇而理想的樂土。

有人曾這么評論道，如果說昆明是四季如春的春城，那西雙版納一定是四季如夏的夏城。西雙版納地處北緯21°，年平均氣溫21°，是中國唯一一個熱帶雨林氣候地區(qū)，同時也是暖冬型城市，是全國最具知名度和代表性的旅居、避寒目的地。

溫暖，是人們在寒冷冬季最向往的東西。作為避寒圣地的西雙版納，今年春節(jié)期間，西雙版納州接待游客271.75萬人次，同比增長554.51%。

數(shù)據(jù)顯示，西雙版納在春節(jié)期間迎來了旅游高峰，酒店住宿的價(jià)格也隨之水漲船高，該段時間就連西雙版納經(jīng)濟(jì)型酒店的價(jià)格也突破千元。以漢庭酒店（西雙版納告莊西雙景店）為例，記者1月17日在攜程APP上了解到該酒店在除夕（1月21日）當(dāng)天入住的最低價(jià)格要2189元/晚，7天酒店（西雙版納告莊星光夜市店）最低價(jià)格要1066元/晚，且已售罄。若是淡季入住，上述酒店的最低價(jià)格在每晚141到207元之間不等。

江聰也向記者提到：“疫情防控政策優(yōu)化后，大家都過來旅游，連租房的價(jià)格都翻了幾倍了，兩室的房子租一個月兩萬元。最夸張的還有人搬出來把自己的房子租出去，三室的房子一個月租金2.8萬元?！?/p>

克而瑞云南指出，游客涌入拉高住行成本，西雙版納尤為明顯，酒店價(jià)格較淡季上漲10倍、機(jī)票價(jià)格上漲3—4倍，實(shí)現(xiàn)春節(jié)期間的“版納熱”。西雙版納的旅游價(jià)值對住宅市場的帶動凸顯，在傳統(tǒng)地產(chǎn)淡季中走出獨(dú)立行情，現(xiàn)樓市回暖信號。

“我有個同事在其他項(xiàng)目一次性買了兩套，拿來出租，就春節(jié)那一個月的租金都抵一年的月供了。這個城市只能容納20萬游客，春節(jié)那幾天來了兩百多萬人，酒店根本住不下，只能住民房。很多游客來看酒店兩三千元一晚，租房也是很貴，干脆就買一套了?！苯斦f。

同時，克爾瑞云南數(shù)據(jù)顯示，2023年1月份，西雙版納成交面積20.87萬方，遠(yuǎn)超云南其他城市。此外，對比2022年1月至2023年1月版納住宅成交情況，2023年1月達(dá)到近13月峰值，同比2022年1月漲幅27%、環(huán)比2022年12月漲幅41.5%。

在江聰看來，旅游市場的回暖直接促進(jìn)了西雙版納房地產(chǎn)市場的回暖。而這個回暖并非僅僅局限于成交量上，西雙版納房價(jià)也開始上漲了。

“漲了很多，每平米漲了1500—2000元?，F(xiàn)在整個西雙版納的項(xiàng)目，不論是期房，還是現(xiàn)房都在漲，可能到今年底就得恢復(fù)到之前那種均價(jià)一萬多元的時候。去年九月份，首付八萬買兩房還送家電。二手房也一樣的，業(yè)主也開始漲價(jià)了，大家都看到這個市場了?！苯斦f。

2023年西雙版納房價(jià)走勢。 圖源：安居客網(wǎng)站

安居客數(shù)據(jù)顯示，自2023年以來西雙版納房價(jià)就一直在上漲。其中，2月西雙版納房價(jià)均價(jià)為7842元/平，環(huán)比1月7830元/平上漲 0.17%，同比去年同期上漲 4.24%。

此外，根據(jù)江聰?shù)拿枋?，他最近帶看房子的成交量已?jīng)超過去年一年的總和，這幾天一天帶3、4個客戶看房是常態(tài)。而他有同事這兩個月一個人賣了十多套房子?！埃ìF(xiàn)在買房）應(yīng)該會是長久的收益，今年把版納炒火了，往后來過冬的人應(yīng)該還會更多。到時候不愁租也不愁賣?！苯斦f道。

據(jù)記者了解，現(xiàn)在在西雙版納買房，沒有落戶要求，全國各地的人都可以來買。不過在貸款方面，則有所限制，首套和二套房的首付比例要求不一樣，如果是首套可以最低兩成首付，要是二套則要五成首付。利率主要看征信，會有所浮動。

“不過現(xiàn)在有好幾個新房項(xiàng)目都優(yōu)先考慮全款買房的客戶了，貸款的要先等等。”江聰說。

此外，有一個問題需要思考的是，疫情防控措施優(yōu)化后的這段時間正好是西雙版納一年中的旅游旺季，這段時間人們在西雙版納購買房產(chǎn)，是否存在報(bào)復(fù)性消費(fèi)、沖動消費(fèi)的風(fēng)險(xiǎn)？

對此，趙天星指出，西雙版納房地產(chǎn)市場，季節(jié)性比較強(qiáng)，作為避寒圣地的暖冬城市，冬季大量的游客到版納旅游，看到旅游市場的火爆，價(jià)格較高的酒店和火爆的房地產(chǎn)市場，確實(shí)會有部分客戶沖動消費(fèi)；疫情三年因?yàn)榉N種原因沒有購買的客戶，比如：由于長時間的疫情，人們對健康和品質(zhì)生活的重視，大量之前考慮購買旅居房產(chǎn)的客戶受疫情影響出行限制沒有購買的客戶；疫情前受高房價(jià)影響，疫情后房價(jià)下降，版納房價(jià)較低但沒有購買的客戶；還有受短期內(nèi)房地產(chǎn)市場和旅游活躍影響的部分投資客和本地剛需客戶，這個階段都集中購買了，所以西雙版納房地產(chǎn)市場成交量短期內(nèi)會有報(bào)復(fù)性的增長很正常。

靠外地購房客撐起的房價(jià)

在不少業(yè)內(nèi)人士看來，西雙版納承接了海南的購房需求。因?yàn)楹Ｄ系南拶徴撸也粩嗌蠞q的房價(jià)和物價(jià)，推動在其冬天旅居的人往外遷移，西雙版納便是其中一個遷移地。

海南，一直以來是東北人冬天的避寒勝地，被人們戲稱為“東北第四省”。2018年4月22日，海南施行限購政策，外地戶口在海口、三亞、瓊海等區(qū)域購房，需要繳納五年以上社?；騻€稅才能取得購房資格。

趙天星向記者指出，受海南限購政策影響，很多想到海南購房的客戶選擇了北海和西雙版納等城市，也就是客戶轉(zhuǎn)移，由海南轉(zhuǎn)到了其他旅游城市。

“那時大量的海南房地產(chǎn)中介企業(yè)帶著團(tuán)隊(duì)、資金和客戶遷到了北海、西雙版納等一些旅游城市，他們通過資金掌控房源，再通過渠道和外地客戶拉升房價(jià)。”趙天星說道。

安居客數(shù)據(jù)顯示，2017年8月，西雙版納房價(jià)均價(jià)仍在4500元/平左右徘徊，隨后就開始急速上漲，年底就漲到了8500元/平。短短4個月的時間，價(jià)格漲了一倍。進(jìn)入2018年以后，房價(jià)仍在上漲，在當(dāng)年7月更是達(dá)到西雙版納歷史以來的房價(jià)最高點(diǎn)，新房均價(jià)達(dá)11747元，甚至超過了云南省會昆明當(dāng)月的新房均價(jià)11382元。

2018年6月，央視《經(jīng)濟(jì)半小時》節(jié)目推出“熱錢追捧下的旅游地產(chǎn)”報(bào)道，該報(bào)道也指出，從2017年8月開始，西雙版納景洪的房價(jià)開始飆升，從每平方米4000多元，3個月的時間就漲到接近翻倍。2018年海南全域限購政策發(fā)布以來，西雙版納的房價(jià)更是飆升過萬，有的銷售價(jià)甚至達(dá)到了每平米2.5萬元，即便如此投資客依舊是絡(luò)繹不絕。

西雙版納統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2018年商品房成交面積為213.74萬平方米，同比增長34.5%，是2017年全年的1.5倍；銷售金額為170億元，同比增加76.7%，接近2017年的3倍。

不過，安居客數(shù)據(jù)顯示，西雙版納的房價(jià)從2019年1月10750元/平開始下降，到當(dāng)年12月跌破了8500元/平。進(jìn)入2020年后，并沒有止跌回升，反而一直下降到2022年1月的7489元/平，這也是西雙版納2017年10月以來的最低點(diǎn)。

此外，西雙版納統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)也顯示，2018年，西雙版納全州房地產(chǎn)開發(fā)投資增長55.3%； 2019年，西雙版納全州房地產(chǎn)開發(fā)投資仍在增長，增長幅度45.4%；同年，商品房銷售面積增長3.2%，但是銷售額下降0.6%。

是什么導(dǎo)致了西雙版納的房價(jià)從2019年開始一路下降？

趙天星指出，“由于人口流動的限制，沒有大量的外地投資客，靠本地客戶基本上沒有出路。西雙版納全州只有130.6萬人，景洪只有64.27萬人，典型的地廣人稀，2016年以前開發(fā)樓盤不足10個，現(xiàn)在在售樓盤五十多個，嚴(yán)重的供過于求，受疫情影響，大量外地人進(jìn)不來，本地人經(jīng)濟(jì)水平整體不高，靠本地?fù)纹鹫麄€城市的房價(jià)基本上不可能，由于開發(fā)量大，客源少，而房企資金壓力大，只能降價(jià)回款，買漲不買跌的心里導(dǎo)致本地剛需觀望，最后導(dǎo)致市場整體量價(jià)齊跌，旅游城市的房價(jià)漲跌和外地購房客的多少有直接關(guān)系?！?/p>

值得一提的是，2021年9月17日，西雙版納州住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局在對政協(xié)西雙版納州十二屆五次會議第60號提案的答復(fù)中提到，為穩(wěn)定商品房價(jià)格，西雙版納州建立了房地產(chǎn)運(yùn)行監(jiān)測機(jī)制，根據(jù)商品住宅累計(jì)可售面積去庫化周期，適時調(diào)整住宅用地供應(yīng)規(guī)模、結(jié)構(gòu)和時序，如：對消化周期在36個月以上的，停止供地；36—18個月的，減少供地；18—12個月的，持平供地；12—6個月的，增加供地；6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏。

房價(jià)會重回萬元時代嗎？

雖然市場回暖明顯，但趙天星表示，2018年西雙版納房價(jià)大幅上漲原因比較多，這與當(dāng)時庫存較少有很大關(guān)系，大量從業(yè)者、消費(fèi)者持續(xù)的進(jìn)入，再加上部分資金炒作抬升，導(dǎo)致西雙版納房價(jià)短期內(nèi)快速沖破萬元大關(guān)，和今天的市場環(huán)境完全不一樣。西雙版納房價(jià)隨著銷量的增加，價(jià)格上漲也是必然的。但現(xiàn)在整個西雙版納樓盤較2018年增加了幾十個，各個樓盤的地段和品質(zhì)也不一樣，所以分化會比較嚴(yán)重，部分地段好的、高端的樓盤價(jià)格破萬比較正常，但大部分地段較偏、品質(zhì)較差、資金緊缺、體量較小，銷售渠道單一的樓盤，價(jià)格要想大幅上漲還是比較困難的。

江聰也說：“西雙版納之前的老小區(qū)規(guī)劃不合理，居住配套沒有新小區(qū)完善?，F(xiàn)在的新房也有現(xiàn)房帶裝修在售的項(xiàng)目，即買即入住的，還不用出中介費(fèi)和稅費(fèi)。總價(jià)算下來還更劃算的。”

此外，在趙天星看來，雖然西雙版納房價(jià)想要大幅上漲比較困難，但是西雙版納文旅地產(chǎn)的發(fā)展前景仍然廣闊。

“很多的所謂的文旅地產(chǎn)，缺乏文創(chuàng)內(nèi)容，甚至基本的本地民俗文化都沒有體現(xiàn)。要做文旅地產(chǎn)，就一定要深挖本地文化，比如：建筑與文化的結(jié)合，文化與旅游的推廣，本地醫(yī)藥文化與康養(yǎng)的應(yīng)用，民族飲食、民族節(jié)日與旅游和項(xiàng)目的融合等等。一個好的文旅項(xiàng)目，更像是一個城市的獨(dú)特標(biāo)識，它濃縮一座城市的精神與文化，認(rèn)知著一座城市的過去和未來，是城市形和神的集中展現(xiàn)。西雙版納文旅地產(chǎn)的發(fā)展前景廣闊，但一定要與本地文化融合發(fā)展，同時政府要持續(xù)完善城市配套，加大城市宣傳力度。大力發(fā)展生態(tài)旅游，完善旅居康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)。企業(yè)要注重產(chǎn)品質(zhì)量，深挖本地文化，讓文化賦能項(xiàng)目?！壁w天星說。

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