導(dǎo)讀

核心一二線和內(nèi)生型三四線短期回調(diào)后仍存結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。

◎ 研究員 / 楊科偉、俞倩倩、姚鄭康

(相關(guān)資料圖)

2022年行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，從前10月行業(yè)成交規(guī)模來(lái)看，創(chuàng)2015年以來(lái)同期新低，房?jī)r(jià)負(fù)增長(zhǎng)，持平2020年。分能級(jí)來(lái)看，各能級(jí)成交量均出現(xiàn)顯著下挫，房?jī)r(jià)僅一線高位持增，二三線基本持平去年，同比漲幅顯著收窄，城市分化持續(xù)加劇。

01

引子：2022年新房銷(xiāo)售規(guī)模顯著下挫

房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)跌持平2020年

（本節(jié)有刪減）

（一）全國(guó)商品房成交面積創(chuàng)2015年以來(lái)新低，房?jī)r(jià)首次負(fù)增長(zhǎng)（本節(jié)有刪減）

從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來(lái)看，2022年全國(guó)商品房銷(xiāo)售規(guī)模已降至2015年以來(lái)新低，銷(xiāo)售均價(jià)跌破萬(wàn)元進(jìn)入同比負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間。

（二）一線成交量同比降23%，二三線房?jī)r(jià)上漲“戛然而止”持平去年（本節(jié)有刪減）

CRIC監(jiān)測(cè)的百城商品住宅成交量?jī)r(jià)變動(dòng)情況來(lái)看，各能級(jí)新房市場(chǎng)均出現(xiàn)了量縮價(jià)跌的現(xiàn)狀，二三線城市下行尤為突出。

成交規(guī)模方面，一線規(guī)模收窄23%，二三線規(guī)模同比下降超四成。2022年前10月，百城商品住宅成交面積累計(jì)不足2億平方米，不及2018年-2021年過(guò)去四年年成交規(guī)模一半，同比下降42%。其中一線和二線分別下降23%和43%，由2021年全年同比上漲16%和11%，驟降至負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間。三四線城市2021年已有下行勢(shì)頭，全年商品住宅成交面積同比下降5%，至2022年前10月擴(kuò)大至44%。

成交均價(jià)方面，二線漲幅放緩、三四線同比下降。2022年前10月，二線城市商品住宅成交均價(jià)同比上漲3%，較2021年全年同比上漲13%漲幅收窄10pcts。三四線城市前10月則同比下降2%，超過(guò)七成城市出現(xiàn)超過(guò)“限跌令”范圍的降價(jià)營(yíng)銷(xiāo)。值得注意的是，一線房?jī)r(jià)“明漲暗跌”。2022年前10月一線城市商品住宅成交均價(jià)同比上漲14%，漲幅不收反擴(kuò)。

02

分類：滬京蓉量穩(wěn)價(jià)增熱度延續(xù)

弱二線、內(nèi)陸三四線量?jī)r(jià)雙跌

（本節(jié)有刪減）

房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，商品房成交規(guī)模創(chuàng)2015年新低，房?jī)r(jià)由增轉(zhuǎn)降。而聚焦到單個(gè)城市，分化行情也在持續(xù)。為了更好的分析各城市短期市場(chǎng)變化，我們從全國(guó)百城中選取核心60城，依據(jù)量?jī)r(jià)變動(dòng)情況大體可分為以下幾類：

一是短期熱度較高的量穩(wěn)價(jià)升型城市，以北京、上海、成都、昆山、汕頭為典型代表，成交量基本與2020持平，房?jī)r(jià)保持上漲。這類城市短期市場(chǎng)熱度依舊較高，逆市飄紅，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較高。

二是加速回調(diào)，量?jī)r(jià)雙跌類城市，以廈門(mén)、昆明、沈陽(yáng)、貴陽(yáng)、溫州、漳州、鎮(zhèn)江、清遠(yuǎn)、肇慶、岳陽(yáng)為典型代表，這類城市典型特征為目前房?jī)r(jià)顯著回調(diào)回到3-5年前，成交量穩(wěn)步下滑，市場(chǎng)尚屬筑底階段，沒(méi)有明顯起色。

三是量跌價(jià)穩(wěn)類城市，這類城市達(dá)到了45個(gè)，占總量的75%，這類城市情況最為復(fù)雜，一方面房?jī)r(jià)尚屬于階段性高位，并無(wú)明顯下挫，證明居民購(gòu)買(mǎi)力猶存，另一方面成交量穩(wěn)步回調(diào)，或因“情緒錯(cuò)殺”、或因需求透支，實(shí)則值得引起我們的高度關(guān)注。

（一）量穩(wěn)價(jià)增型：京滬蓉等短期熱度較高，2023年預(yù)期“強(qiáng)者很強(qiáng)”（略）

（二）量?jī)r(jià)齊跌型：沈陽(yáng)、溫州等“高光”已過(guò)，明年大概率低位筑底（略）

03

聚焦：量跌價(jià)穩(wěn)類城市短期機(jī)會(huì)猶存

深寧杭仍處規(guī)模上升期

（本節(jié)有刪減）

（一）上行期：深圳、杭州、廣州、南京等2021年仍為成交大年（本節(jié)有刪減）

第一類城市波動(dòng)特點(diǎn)為近5年來(lái)整體走勢(shì)仍處于上行期，按照上行形態(tài)不同又可具體劃分為波動(dòng)上行、U型爬升和類U型爬升。

1、深圳、蘭州、徐州穩(wěn)步爬升，2021年成交規(guī)模尚屬近年來(lái)高點(diǎn)

深圳、蘭州、徐州按周期規(guī)律來(lái)看，整體還處于波動(dòng)上行期，剔除2022年顯著回落的影響，自2016年以來(lái)成交規(guī)?？芍^“節(jié)節(jié)攀升”，市場(chǎng)厚積薄發(fā)，2020-2021年基本都迎來(lái)階段性高點(diǎn)：

深圳作為東南沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的核心一線城市，無(wú)論是人口吸附力還是居民收入都屬于前列，因而屬于典型的供給主導(dǎo)型市場(chǎng)。

徐州成交的沖高一方面得益于人口基數(shù)較大，需求相對(duì)旺盛，尤其是外出務(wù)工人員返鄉(xiāng)置業(yè)對(duì)成交也存在一定助力；另一方面地價(jià)節(jié)節(jié)攀升也會(huì)帶來(lái)居民對(duì)房?jī)r(jià)看漲預(yù)期，刺激需求集中入市。

蘭州屬于內(nèi)生型市場(chǎng)，2020年成交規(guī)模的攀升基本也算是“強(qiáng)弩之末”，年中房企便開(kāi)始打折降價(jià)，最低折扣力度達(dá)到9折，多數(shù)項(xiàng)目采取分銷(xiāo)渠道，傭金點(diǎn)數(shù)在1.5%-5.5%不等，渠道成交占比可達(dá)30%-40%。

2、杭州、太倉(cāng)、珠海、鹽城U型走勢(shì)，需求積累3-5年集中釋放

杭州、太倉(cāng)、珠海、鹽城則走出了U型年度成交走勢(shì)，2016年需求集中爆發(fā)之后大幅回落，而后低谷期持穩(wěn)3-5年之后，在2020年-2021年再度沖高。

其中太倉(cāng)和珠海投資屬性較為顯著，太倉(cāng)主要因毗鄰上海，上海剛需客戶外溢置業(yè)占比較多，珠海則因粵港澳大灣區(qū)政策規(guī)劃和港珠澳大橋建設(shè)吸引了全國(guó)各地投資者競(jìng)相買(mǎi)房，因而這兩城行情極易受到規(guī)劃利好、調(diào)控政策等影響。

杭州2021年成交集中爆發(fā)也與限制性政策下一二手倒掛套利空間顯著，短期內(nèi)吸引了大批尋求資產(chǎn)增值保值同時(shí)兼顧自住需求的購(gòu)房者入市。

鹽城2020年迎來(lái)了成交高點(diǎn)，主要得益于棚改貨幣化安置、“地王”頻現(xiàn)、政策寬松等多因素驅(qū)動(dòng)，而后續(xù)增長(zhǎng)性明顯不足，2021年便迎來(lái)了顯著下挫，2022年更是降至歷史低點(diǎn)。

3、廣寧濟(jì)等類U型波動(dòng)，2016年放量后，2021年迎來(lái)成交次高峰（略）

（二）平穩(wěn)期：武漢、蘇州、長(zhǎng)沙、重慶等內(nèi)生型二線年成交規(guī)模持穩(wěn)（本節(jié)有刪減）

上文聚焦處于上行期的部分城市情況，更多城市實(shí)則在近5年來(lái)成交規(guī)模變化處于平穩(wěn)波動(dòng)期，大體也可分為兩類，一類處于2016-2017年“高光”過(guò)后低位波動(dòng)；另一類為近5年成交規(guī)模相對(duì)固定，以內(nèi)生型需求為主，并無(wú)顯著的大漲大跌行情。

1、漢佛蘇等2016-2017年“高光”后顯著回調(diào)，近3年低位持穩(wěn)

還有一類城市的典型特征為2016年集中放量之后穩(wěn)步下調(diào)，當(dāng)前年成交已然趨穩(wěn)的城市，大體可以分為以下幾類：一是直轄市和省會(huì)二線城市，諸如青島、武漢、天津、蘇州、長(zhǎng)沙、鄭州、寧波、福州、?？诘?，以內(nèi)陸弱二線城市居多，武漢、鄭州因人口基數(shù)較大，對(duì)于省內(nèi)虹吸效應(yīng)尚可，主要受限于居民收入與房?jī)r(jià)并不匹配，這也是多數(shù)城市的通病。

二是還有部分都市圈強(qiáng)三線城市也存在這樣的特征，譬如佛山、無(wú)錫、東莞、洛陽(yáng)、廊坊和泰州，這類城市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)不弱，人口需求有支撐，雖然整體成交高位回落，但近幾年來(lái)年成交規(guī)?；境尸F(xiàn)持穩(wěn)狀態(tài)，并無(wú)顯著的大漲大跌行情。

2、重慶、合肥、長(zhǎng)春等2016年至今成交規(guī)模恒定，并無(wú)較大波動(dòng)（略）

（三）下行期：西安、南寧等2016-2018年成交“高光”之后穩(wěn)步回落（本節(jié)有刪減）

最后還有少部分城市當(dāng)前已然處于下行周期，一類城市早在2019年之后成交便開(kāi)始節(jié)節(jié)回落，2020年疫情之后也無(wú)顯著的放量行情，還有部分城市調(diào)整期更早，呈現(xiàn)出先漲后跌的走勢(shì)。

1、西安、南寧、惠州、淮安等2016-2018年高位持穩(wěn)后波動(dòng)下行

還有一類城市成交規(guī)模走勢(shì)基本上呈現(xiàn)出2016-2018年持穩(wěn)之后波動(dòng)下行行情，樓市早已在2019年便進(jìn)入波動(dòng)下行期，典型代表為西安、南寧、惠州、淮安。

西安主要因市區(qū)供應(yīng)稀缺，整體成交重點(diǎn)開(kāi)始向泛高新區(qū)、浐灞、西咸新區(qū)等外圍轉(zhuǎn)移，南寧、惠州則是經(jīng)歷了前期需求集中釋放之后，后繼乏力，加之本地待開(kāi)發(fā)地塊量和潛在供應(yīng)依舊較大，短期還是難以走出成交低迷行情。

2、煙臺(tái)、泉州、大連、中山先增后降，2018年后成交節(jié)節(jié)回落（略）

04

增長(zhǎng)空間：內(nèi)生型城市抗跌能力更強(qiáng)

核心一二線購(gòu)買(mǎi)力有待積累

（本節(jié)有刪減）

（一）人均購(gòu)房面積：惠州、太倉(cāng)等超10平方米，短期面臨需求見(jiàn)頂（本節(jié)有刪減）

（二）房?jī)r(jià)收入比：深圳42年領(lǐng)先，廣杭寧等20年購(gòu)房難度較大（本節(jié)有刪減）

（三）綜合分析：蕪湖、洛陽(yáng)、寧波等潛力型城市或?qū)⒃?023年企穩(wěn)回升

我們將以上兩個(gè)指標(biāo)交叉分析，可以得到需求是前提，有需求的城市未來(lái)樓市增長(zhǎng)空間更大，而有能力則是必要條件，決定了成交何時(shí)能迎來(lái)集中爆發(fā)，因而按照這兩大維度，我們可以將45個(gè)重點(diǎn)城市分為以下幾類：

一是有需求有能力的城市，2022年筑底回調(diào)之后，2023年大概率企穩(wěn)回升。典型代表為衡陽(yáng)、東營(yíng)、廊坊、長(zhǎng)春、煙臺(tái)、泉州、洛陽(yáng)、建德、寧波、泰州、濟(jì)南、蕪湖、南寧。

二是需求有增長(zhǎng)空間，但是短期房?jī)r(jià)過(guò)高，購(gòu)買(mǎi)力仍需積累的城市。典型代表為桐廬、大連、鹽城、蘇州、鄭州、無(wú)錫、天津、重慶、合肥、西安、南京、福州、東莞、廣州、深圳。

三是短期內(nèi)需求飽和類城市，無(wú)論房?jī)r(jià)高低，購(gòu)房需求趨于理性自住之后，若無(wú)顯著虹吸效應(yīng)的城市短期需求面臨飽和。典型代表為晉江、宜興、淮安、中山、長(zhǎng)沙、江陰、太倉(cāng)、徐州、常州、蘭州、武漢、佛山、青島、惠州、杭州、珠海、?？?。

1、短期潛力型：蕪湖、洛陽(yáng)等內(nèi)生型城市和“藏富于民”寧波仍有機(jī)會(huì)

我們篩選了新房市場(chǎng)飽和度（人均住宅購(gòu)入面積）低于7平方米和房?jī)r(jià)收入比低于13年的城市，這類城市的突出特點(diǎn)為住宅需求相對(duì)旺盛，房?jī)r(jià)偏低，目前主要是購(gòu)房者觀望情緒嚴(yán)重，短期內(nèi)入市熱情并不高漲。典型代表為衡陽(yáng)、東營(yíng)、廊坊、長(zhǎng)春、煙臺(tái)、泉州、洛陽(yáng)、建德、寧波、泰州、濟(jì)南、蕪湖、南寧。

結(jié)合周期波動(dòng)規(guī)律，這其中除了南寧、煙臺(tái)、泉州處于下行期之外，余下多數(shù)城市基本都處于平穩(wěn)期或者低位徘徊期，整體成交規(guī)模相對(duì)固定，蕪湖、洛陽(yáng)等算是典型的內(nèi)生型城市，寧波藏富于民，購(gòu)買(mǎi)力“兩極分化”嚴(yán)重，剛需乏力，改善觀望是其目前項(xiàng)目去化率節(jié)節(jié)回落的主要原因。而廊坊等環(huán)京城市得益于交通發(fā)展提速，人口外溢加劇，隨著北京城市副中心向通州轉(zhuǎn)移，未來(lái)成交仍處在一定的釋放空間。

2、厚積薄發(fā)型：廣深寧蘇廬等短期房?jī)r(jià)過(guò)高，中長(zhǎng)期仍具成長(zhǎng)空間

我們篩選了新房市場(chǎng)飽和度（人均住宅購(gòu)入面積）低于7平方米和房?jī)r(jià)收入比高于13年的城市，這類城市的突出特點(diǎn)為住宅需求相對(duì)旺盛，但房?jī)r(jià)偏高，短期購(gòu)買(mǎi)力有見(jiàn)頂征兆，不過(guò)考量到其人口優(yōu)勢(shì)，等待需求修復(fù)之后，未來(lái)成交規(guī)模尚有釋放空間。典型代表為桐廬、大連、鹽城、蘇州、鄭州、無(wú)錫、天津、重慶、合肥、西安、南京、福州、東莞、廣州、深圳。

結(jié)合周期波動(dòng)規(guī)律，這其中除了西安、大連處于下行期之外，余下多數(shù)城市基本都處于平穩(wěn)期或者低位徘徊期，值得關(guān)注的當(dāng)屬?gòu)V州、深圳、南京等核心一二線城市，整體市場(chǎng)尚屬于上行期，年成交規(guī)模呈現(xiàn)出“U型”或“類U型”走勢(shì)，成交集中爆發(fā)之后，短期內(nèi)難免面臨階段性瓶頸，不過(guò)考量其城市基本面較佳，人口吸附力較強(qiáng)，未來(lái)樓市成交規(guī)模還是具備一定的成長(zhǎng)空間。

3、需求飽和型：太倉(cāng)、珠海、惠州等環(huán)核心城市或?qū)⒚媾R更長(zhǎng)調(diào)整

我們篩選了新房市場(chǎng)飽和度（人均住宅購(gòu)入面積）大于7平方米的城市，這類城市的突出特點(diǎn)為住宅需求相對(duì)飽和，對(duì)于這類城市而言，房?jī)r(jià)并不是決定居民購(gòu)買(mǎi)的主要因素，決定因素為常住人口基數(shù)較低，若未來(lái)無(wú)外來(lái)投資投機(jī)需求加持，短期內(nèi)成交難有起色。典型代表為典型代表為晉江、宜興、淮安、中山、長(zhǎng)沙、江陰、太倉(cāng)、徐州、常州、蘭州、武漢、佛山、青島、惠州、杭州、珠海、?？凇?/p>

結(jié)合周期波動(dòng)規(guī)律，這其中徐州、蘭州整體呈現(xiàn)出節(jié)節(jié)攀升走勢(shì)，但基本也屬于“強(qiáng)弩之末”，杭州、太倉(cāng)、珠海等樓市呈現(xiàn)出典型的投資性驅(qū)動(dòng)特征，太倉(cāng)主要承接上海外溢需求，珠海主要是粵港澳大灣區(qū)政策利好和港珠澳大橋落成吸引了全國(guó)范圍內(nèi)投資客入場(chǎng)，而杭州更多依托于“城運(yùn)”，G20峰會(huì)、亞運(yùn)會(huì)等政策加持促使投資、改善需求集中進(jìn)場(chǎng)，也使得杭州樓市呈現(xiàn)出明顯的“U型”特征，對(duì)于這類樓市而言，短期內(nèi)整體市場(chǎng)趨于理性，購(gòu)房更多集中在自住，投機(jī)需求退潮對(duì)于本地樓市未來(lái)增長(zhǎng)還是存在一定程度的負(fù)面影響，因而未來(lái)整體成交增長(zhǎng)的動(dòng)能也在減弱。

而對(duì)于淮安、惠州、中山等需求趨于飽和且整體成交處于下行周期的城市，未來(lái)整體樓市成交難言樂(lè)觀，筑底調(diào)整周期更長(zhǎng)，3-5年或?qū)⒅鸩阶叱龀山坏凸取?/p>

05

典型城市：寧波2022年回調(diào)后仍有上升空間，惠州高庫(kù)存問(wèn)題短期難解

（本節(jié)有刪減）

（一）寧波：短期潛力型，情緒錯(cuò)殺+供應(yīng)縮量致2022年成交顯著回落（略）

1、2022年新房成交“見(jiàn)底”，同比腰斬，去化率波動(dòng)下行不足3成（略）

2、十年常住人口增長(zhǎng)180萬(wàn)人，“藏富于民”，購(gòu)買(mǎi)力仍有釋放空間（略）

（二）深圳：厚積薄發(fā)型，房?jī)r(jià)收入比超40年，高房?jī)r(jià)抑制需求釋放

2022年深圳新房市場(chǎng)量跌價(jià)穩(wěn)，尤其是三季度起。整體樓市在下行氛圍中規(guī)模收窄從中長(zhǎng)期來(lái)看主要?dú)w因于新增人口不愿繼續(xù)承擔(dān)購(gòu)房成本，豐富的購(gòu)房需求無(wú)法釋放。

1、成交規(guī)模高位回落，2022年前10月同比降3成，房?jī)r(jià)持穩(wěn)

當(dāng)前深圳樓市新房成交規(guī)模持續(xù)收窄的同時(shí)，整體成交均價(jià)則相對(duì)持穩(wěn)。

新房規(guī)模方面，累計(jì)規(guī)模曲線下降、月均規(guī)模持續(xù)縮小。2022年前10月深圳商品住宅累計(jì)成交366萬(wàn)平方米，同比下降34%。相比于2020年和2021年全年新房成交規(guī)模分別同比上漲16%和13%，2022年深圳新房規(guī)?；芈滹@著。同時(shí)10僅成交住宅36萬(wàn)平方米，較三季度月均再度下降1%。值得注意的是，2022年前10月深圳累計(jì)新增供應(yīng)396萬(wàn)平方米高于成交規(guī)模，同比降幅也小于后者，僅下降19%。

房?jī)r(jià)方面，2022年以來(lái)深圳整體新房均價(jià)基本呈現(xiàn)穩(wěn)中有增態(tài)勢(shì)，前10月成交均價(jià)為68778元/平，同比上漲7%。

因此當(dāng)前深圳樓市出現(xiàn)的“量跌價(jià)穩(wěn)”的局面并非由于新房供應(yīng)短缺縮掣肘，而是整體市場(chǎng)下行后購(gòu)房情緒不足和經(jīng)濟(jì)下行后居民購(gòu)房能力不足兩方面造成。

2、年均新增人口超60萬(wàn)需求充沛，房?jī)r(jià)趨高致新房飽和度偏低

深圳在下行期樓市呈現(xiàn)出量跌價(jià)穩(wěn)的局面，從宏觀指標(biāo)來(lái)看主要原因在于大量人口新增的同時(shí)房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，導(dǎo)致居民購(gòu)買(mǎi)力過(guò)快貶值。

年均新增人口超60萬(wàn)人，購(gòu)房潛在需求充沛。深圳作為全國(guó)改革開(kāi)放的排頭兵，堅(jiān)持創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)發(fā)展，經(jīng)濟(jì)活力增強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)總量位列全國(guó)大中城市前列，吸引了大量流動(dòng)人口，十年間也沉淀了大量人口。

根據(jù)“七普”數(shù)據(jù)，2020年末常住人口1756萬(wàn)人，與2010年“六普”的1042萬(wàn)人相比，增加713.61萬(wàn)人，增長(zhǎng)68%，年均增長(zhǎng)5.35%。計(jì)算機(jī)械增長(zhǎng)的人口凈流入，2010年-2020年深圳年均新增人口超60萬(wàn)人，2015年-2017年年均新增人口近80萬(wàn)人，2018年-2020年新增人口也接近50萬(wàn)人。

龐大人口增長(zhǎng)自然孕育龐大潛在購(gòu)房需求，這一方面使得深圳樓市成交規(guī)?？焖偕蠞q，另一方面也推動(dòng)著房?jī)r(jià)高速增長(zhǎng)，快于居民收入增長(zhǎng)導(dǎo)致購(gòu)房能力下降。

城鎮(zhèn)剛需收入難以支撐房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)收入比超過(guò)40年。深圳房?jī)r(jià)收入比至2016年升至52年，2021年雖下降但也超過(guò)40年。

總而言之，深圳雖無(wú)憂于購(gòu)房潛在需求，但高企的房?jī)r(jià)嚴(yán)重稀釋了剛需購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)力，導(dǎo)致下行周期中購(gòu)房需求更加難以正常釋放。

（三）惠州：需求飽和型，供應(yīng)過(guò)量+投資需求退潮致短期樓市加速回調(diào)（略）

1、2017年以來(lái)新房供應(yīng)顯著超成交致庫(kù)存高企，去化周期拉長(zhǎng)至3年（略）

2、連續(xù)5年人口凈流出，投資客退潮、“降價(jià)潮”致本地購(gòu)房信心不足（略）

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總結(jié)展望：核心一二線和內(nèi)生型三四線

短期回調(diào)后仍存結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)

（本節(jié)有刪減）

（一）行業(yè)調(diào)整周期依舊較長(zhǎng)，規(guī)模預(yù)期回落到2014-2015年水平（略）

（二）洛陽(yáng)、蕪湖等內(nèi)生型城市抗跌性較佳，2023年預(yù)期企穩(wěn)回升

伴隨房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整，樓市購(gòu)房需求復(fù)歸理性，投機(jī)投資需求退潮。我們認(rèn)為，新房飽和度和房?jī)r(jià)收入比雙低的平穩(wěn)型樓市最具反彈機(jī)會(huì)。預(yù)期2022年會(huì)筑底回升，整體成交規(guī)模預(yù)期與2021年持平，并不會(huì)有太大波動(dòng)。典型城市為衡陽(yáng)、東營(yíng)、廊坊、長(zhǎng)春、洛陽(yáng)、建德、寧波、泰州、濟(jì)南、蕪湖。一方面該類城市前幾年人均購(gòu)房面積較低、需求尚有釋放空間；另一方面，房?jī)r(jià)與收入最為匹配，居民購(gòu)房壓力適中。此外，樓市整體保持平穩(wěn)，2022年的下挫更多是遭受到了市場(chǎng)的“情緒錯(cuò)殺”，因而短期最具復(fù)蘇潛力。

二線城市以寧波為典型代表，藏富于民，購(gòu)買(mǎi)力“兩極分化”嚴(yán)重，剛需乏力，改善觀望是其目前項(xiàng)目去化率節(jié)節(jié)回落的主要原因。若購(gòu)房信心得以修復(fù)，短期內(nèi)還是具備穩(wěn)中向好的潛力的。三四線城市以蕪湖、洛陽(yáng)等為代表，購(gòu)房需求主要依托內(nèi)生型需求為主，多年以來(lái)成交規(guī)模相對(duì)固定，受全國(guó)行情波動(dòng)影響不大，因而我們認(rèn)為短期的市場(chǎng)調(diào)整并不能改變城市樓市基本面行情，因而整體成交也將逐步修復(fù)至2021年左右的水平。

（三）深圳、南京、蘇州等房?jī)r(jià)偏高類城市，購(gòu)買(mǎi)力仍需積累修復(fù)

除了有需求有購(gòu)房能力的城市之外，我們認(rèn)為，新房飽和度較低而房?jī)r(jià)收入比較高的城市也存在一定的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。這類城市的顯著特征在于常住人口較多，或是因自身人口基數(shù)較大；或是因城市虹吸效應(yīng)顯著，只是受困于短期購(gòu)買(mǎi)力不足，剛需購(gòu)房需求難于釋放。只要經(jīng)歷需求的累積和修復(fù)，未來(lái)3-5年之內(nèi)成交還是具備一定的增長(zhǎng)空間。典型城市為桐廬、鹽城、蘇州、鄭州、無(wú)錫、天津、重慶、合肥、南京、福州、東莞、廣州、深圳。

一類城市以廣州、深圳、南京等核心一二線城市，整體市場(chǎng)尚屬于上行期，年成交規(guī)模呈現(xiàn)出“U型”或“類U型”走勢(shì)，成交集中爆發(fā)之后，短期內(nèi)難免面臨階段性瓶頸，不過(guò)考量其城市基本面較佳，人口吸附力較強(qiáng)，未來(lái)樓市成交規(guī)模還是具備一定的成長(zhǎng)空間。另一類城市還包含鄭州、天津、重慶等內(nèi)陸二線城市，雖然短期內(nèi)回調(diào)顯著，但是本身人口優(yōu)勢(shì)顯著，剛需購(gòu)房需求還是有一定的釋放空間。此外，無(wú)錫、桐廬、鹽城等三四線城市主要因短期房?jī)r(jià)激增，需求透支嚴(yán)重，伴隨著市場(chǎng)下行，房?jī)r(jià)回歸理性，需求持續(xù)修復(fù)，整體市場(chǎng)還是會(huì)在后期逐步復(fù)歸穩(wěn)健。

（四）太倉(cāng)、珠海、惠州等環(huán)核心城市3-5年或?qū)⒆叱龀山坏凸?/strong>

而針對(duì)于短期需求飽和類城市，2016年以來(lái)樓市高增長(zhǎng)顯著透支了未來(lái)幾年的購(gòu)房需求，人均購(gòu)房面積基本都超過(guò)了7平方米，我們認(rèn)為，該類城市房地產(chǎn)調(diào)整周期更長(zhǎng)，若無(wú)明顯的人口增長(zhǎng)，短期內(nèi)成交量難有爆發(fā)空間。典型代表為晉江、宜興、淮安、中山、長(zhǎng)沙、江陰、太倉(cāng)、徐州、常州、蘭州、武漢、佛山、青島、惠州、杭州、珠海、海口。

這其中徐州、蘭州整體呈現(xiàn)出節(jié)節(jié)攀升走勢(shì)，但基本也屬于“強(qiáng)弩之末”，杭州、太倉(cāng)、珠海等樓市呈現(xiàn)出典型的投資性驅(qū)動(dòng)特征，太倉(cāng)主要承接上海外溢需求，珠海主要是粵港澳大灣區(qū)政策利好和港珠澳大橋落成吸引了全國(guó)范圍內(nèi)投資客入場(chǎng)，而杭州更多依托于“城運(yùn)”，G20峰會(huì)、亞運(yùn)會(huì)等政策加持促使投資、改善需求集中進(jìn)場(chǎng)，也使得杭州樓市呈現(xiàn)出明顯的“U型”特征，對(duì)于這類樓市而言，短期內(nèi)整體市場(chǎng)趨于理性，購(gòu)房更多集中在自住，投機(jī)需求退潮對(duì)于本地樓市未來(lái)增長(zhǎng)還是存在一定程度的負(fù)面影響，因而未來(lái)整體成交增長(zhǎng)的動(dòng)能也在減弱。

而對(duì)于淮安、惠州、中山等需求趨于飽和且整體成交處于下行周期的城市，未來(lái)整體樓市成交難言樂(lè)觀，筑底調(diào)整周期更長(zhǎng)，3-5年或?qū)⒅鸩阶叱龀山坏凸取?/p>