經(jīng)過持續(xù)2年的深度調(diào)整后，樓市在2023年開年迎來企穩(wěn)回暖信號。

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1月5日，住房和城鄉(xiāng)建設部部長倪虹在接受媒體采訪時表示，2023年要繼續(xù)毫不動搖堅持“房子是用來住的、不是用來炒”的定位，因城施策、精準施策，提振市場信心。

“對購買第一套住房的，要大力支持。首付比、首套利率該降的，都要降下來。對購買第二套住房的，要合理支持。以舊換新、以小換大、生育多子女家庭都要給予政策支持。對購買三套以上住房，原則上不支持，就是不給投機炒房者重新入市留有空間。”倪虹稱。

在各地一連串組合拳之下，炒房客陸續(xù)撤場，房價虛火已降，剛需購房者有望以更低的門檻“上車”。

根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)，2022年百城新建住宅價格累計下跌0.02%，較2021年由漲轉跌。自2014年后，百城新建住宅價格時隔七年再次出現(xiàn)年度下跌。

二手住宅價格方面，2022年百城二手住宅價格累計下跌0.77%，上半年二手房價呈橫盤態(tài)勢，下半年房價下行趨勢明顯，月度環(huán)比跌幅持續(xù)擴大。

臨近農(nóng)歷新年，多地相繼出臺保障剛需購房者入市的政策，房企花式促銷搶收“歲末”行情。

時代周報記者獲悉，多家頭部房企推出返鄉(xiāng)置業(yè)優(yōu)惠，包括特價房、買房送車位、贈送全屋家居家電等；部分項目直接降價讓利，推出85折買房、團購打折等活動。

與此同時，多地房貸利率降至低點，且有進一步下調(diào)空間。

1月5日晚間，人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制。新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。

易居研究院智庫中心統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，符合條件的城市共有38個，包括大連、福州、哈爾濱、蘭州、南寧、廈門、沈陽、石家莊等熱門城市。

房貸利率下行、購房門檻降低、房地花式促銷……站在房地產(chǎn)行業(yè)轉型的十字路口，買房還是不買房，考驗著每一個“準業(yè)主”。

2023年，房價會不會跌、能不能買房、如何買房？為此，時代周報記者采訪58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波、上海中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦、上海易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴躍進，從專家角度解讀樓市走勢。

時代周報：你預計2023年房地產(chǎn)市場將會怎么走？

張波：2023年的房地產(chǎn)市場總體應該會回暖并走穩(wěn)，這是大概率事件。

2022年，政策方面支持力度不斷加強，房企融資已經(jīng)開閘，對于房地產(chǎn)企業(yè)形成保障作用。2023年，預計會有更多針對需求側的政策出臺。購房者對于未來會更有信心，房地產(chǎn)市場會走出低谷期。

盧文曦：2022年以來，各地政府積極出臺相應舉措，穩(wěn)樓市的尺度也越來越大。各地出臺調(diào)控政策不下千條，但實際效果并不及預期。

2023年要讓樓市再度企穩(wěn)，信心很重要，但還面臨諸多壓力。歸根結底，樓市消費信心的回歸還依托于經(jīng)濟運行的復蘇，預計企穩(wěn)仍然會是2023年房地產(chǎn)市場主旋律。

嚴躍進：站在量價角度和風險角度看，2023年房地產(chǎn)市場總體肯定是向好發(fā)展的。但是，向好發(fā)展不意味著各項指標一定為正。單從數(shù)據(jù)指標上看，量價跌幅會收窄，2023年可能還會有小跌，但是肯定進入尾聲了。

時代周報：2023年行業(yè)規(guī)模是否會進一步縮量，房地產(chǎn)銷售是否有望回暖？

張波：2023年的關鍵詞是“新規(guī)?！?。

首先，是“成交量新規(guī)?！?。10萬億元至14萬億元的商品房成交金額將是常態(tài)，商品房市場不會回到18萬億元的高增長階段。

其次，是“房企新規(guī)?！薄ｋS著更多優(yōu)質頭部房企不斷“上岸”，房企將更注重自身的財務結構，不會再將高周轉作為品牌“法寶”，行業(yè)淘汰率提升的同時，頭部房企的規(guī)模開始進入穩(wěn)健提升期。

第三，是“市場新規(guī)模”。2022年，房企拿地開始重點向熱點城市靠攏，馬太效應會逐步體現(xiàn)，這也導致不同城市的市場分化變化更為明顯。

盧文曦：從政策面來看，2022年末，“房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)”再被提及，這對今后政策導向以及信心提振的作用相當重要。

在“房住不炒”“因城施策”指引下，城市之間還是有差別。二線及以下城市調(diào)控政策或進一步寬松。2023年上半年，預計此類城市還會延續(xù)銷售疲軟走勢，政策的寬容度會加大。

嚴躍進：站在現(xiàn)在市場行情來看，2023年上半年，房地產(chǎn)市場還是有壓力的，下半年也許會回暖。即便是上半年樓市銷售數(shù)據(jù)回暖，也需要個過程。2023年第一季度，樓市量價數(shù)據(jù)還將持續(xù)跌幅較大的情況，預計到二季度，房地產(chǎn)銷售回暖是大趨勢。

時代周報：銀行利率下降、多城放開限購，2023年房價會漲嗎？現(xiàn)在是入手的好時機嗎？

張波：整體而言，2023年房價一定是走穩(wěn)。在房價走穩(wěn)的前提下，市場會有分化的，不同城市的房價會有K型分化，部分城市房價可能會出現(xiàn)上漲，但部分城市房價會在一定階段會維持平衡，甚至還會往下走。在同一個城市不同區(qū)域的房價，也會出現(xiàn)分化。

2023年，是否是值得是入手？這需要看購房者所買區(qū)域是不是有足夠的基本面支撐。所謂基本面，就是有沒有足夠的需求，產(chǎn)品品質如何，有沒有相應的產(chǎn)業(yè)作為支撐。如果基本面偏好，是值得入手的。

盧文曦：2023年的房價可能會止跌。購房的時間窗口已經(jīng)打開了，但是不同城市之間還是有區(qū)分，2023年城市分化會越來越明顯。有的城市值得買（300785），但是有的城市還是要慎重再慎重。

具體時間上，我覺得2023年上半年應該是比較好的時間窗口。像上海等一線城市，買新房那基本上沒有特別大的問題，任何時候都是好的時機?？紤]到積分制情況，預計2023年上半年對購房者稍微會友好一些，尤其是對改善人群而言，這段時間是很好的窗口。

嚴躍進：房價方面，2023年，如果短期內(nèi)成交量起不來，預計房價也不會這么快漲起來，哪怕漲可能也是短期的。從購房者入市角度來看，2023年3月之前的時間段差異性不大。

時代周報：對普通購房者來說，2023年還值得買房嗎？剛需和改善產(chǎn)品會有哪些趨勢性變化？

張波：2023年還是值得去關注買房，整體來看，居民改善性住房需求不變，還有極大的空間。年輕人、老年人、多孩家庭等，對于改善性的買房需求依然存在。但是，不同類型的人對品質的要求不同，預計2023年在產(chǎn)品上會有更多的分化表現(xiàn)。

盧文曦：2023年，預計政策還是會向剛需和改善人群來傾斜。在新房總價越來越高的情況下，剛需買家很難一步到位。像上海這樣的市場會走出兩級分化的的路線，新房可能會走越來越高端的路線。二手房市場反而會更加適合剛需，其它城市也是類似情況。

嚴躍進：我認為，2023年還是可以買房。目前政策環(huán)境整體較為寬松，購房的利率也進一步下調(diào)。對于改善型的住房需求，未來獨門獨院的房子的優(yōu)勢會更大，同時具有一定的度假功能。這種房子會更加具有性價比，潛在的購房需求也會比較多。

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