新年伊始，央行出臺重磅政策，再調(diào)整首套房貸利率。1月5日，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機(jī)制。其中指出，新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。

此外，據(jù)央視新聞消息，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹在接受總臺央視記者的專訪時提到，對于購買第一套住房的要大力支持，首付比、首套利率該降的都要降下來。對于購買第二套住房的，要合理支持。

對此，廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，此時住建部重申支持剛性、改善性住房需求，與央行“建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機(jī)制”是一致的，就是要創(chuàng)造出政策紅利，引導(dǎo)和改善市場的預(yù)期，降低購房門檻，盡快讓樓市需求端能穩(wěn)定下來。

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建立首套房貸利率政策動態(tài)調(diào)整機(jī)制

根據(jù)央行通知，決定在階段性調(diào)整差別化住房信貸政策的基礎(chǔ)上，建立新發(fā)放首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整長效機(jī)制。主要內(nèi)容是，自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二個月為評估期，對當(dāng)?shù)匦陆ㄉ唐纷≌N售價格變化情況進(jìn)行動態(tài)評估。

其中，對于評估期內(nèi)新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，階段性放寬首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。地方政府按照因城施策原則，可自主決定自下一個季度起，階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)性個人住房貸款利率下限。人民銀行分支機(jī)構(gòu)、銀保監(jiān)會派出機(jī)構(gòu)指導(dǎo)省級市場利率定價自律機(jī)制配合實(shí)施。

同時，對于采取階段性下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)性個人住房貸款利率下限的城市，如果后續(xù)評估期內(nèi)新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均上漲，應(yīng)自下一個季度起，恢復(fù)執(zhí)行全國統(tǒng)一的首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，這一政策措施的出臺，有利于支持地方政府“因城施策”，用足用好政策工具箱，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。在當(dāng)?shù)卣叻秶鷥?nèi)，銀行和客戶可協(xié)商確定具體的新發(fā)放首套住房貸款利率水平，有利于減少居民利息支出，更好地支持剛性住房需求。

李宇嘉稱，這是對2022年9月《人民銀行、銀保監(jiān)會階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限》政策的常態(tài)化或長效機(jī)制化的執(zhí)行。

部分城市首套房貸款利率有望繼續(xù)下調(diào)

2022年，對于首套房貸利率，央行曾經(jīng)多次調(diào)整。除了三次下調(diào)LPR（貸款市場報價利率）外，央行還將首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率減20個基點(diǎn)。

更重要的是，去年9月份，央行階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限，對于2022年6-8月份新建商品住宅銷售價格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市，在2022年底前，階段性放寬首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。

根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的70個大中城市房價指數(shù)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)時有23個城市符合要求。此后，各地房貸利率持續(xù)下降。

貝殼研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2022年12月20日，當(dāng)月房貸主流利率指數(shù)環(huán)比繼續(xù)下行，首套房主流利率平均為4.09%，二套房主流利率平均為4.91%，環(huán)比基本持平，同比分別回落155BP和100BP，創(chuàng)歷史新低。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜表示，繼去年9月份新政發(fā)布后，武漢、天津、溫州等多個城市首套房貸款利率下限降至4%以下。

“本次新政出臺，意味著部分城市的首套房貸款利率有望延續(xù)此前水平或有望進(jìn)一步下調(diào)。” 陳文靜說。

而此次新政下，哪些城市符合要求呢？對此，陳文靜分析稱：“當(dāng)前，多個城市房地產(chǎn)市場調(diào)整壓力較大，價格仍處于下跌通道，短期符合條件可以下調(diào)或取消房貸利率下限的城市數(shù)量較多?！?/p>

張大偉亦表示，符合新房貸款利率下調(diào)的城市基本集中在三四線城市和部分二線城市。

存量房貸利率下調(diào)空間有多大？

值得關(guān)注的是，此次央行新政，根據(jù)房價漲跌動態(tài)調(diào)整首套房貸利率，更加靈活。

陳文靜表示，結(jié)合各個城市最新房價變動及時動態(tài)調(diào)整利率，降低購房成本，有利于更好地支持剛性和改善性住房需求。

“通過下調(diào)利率來對沖，一方面能提振購房者買房、換房的意愿，另一方面還能通過利率下行來改善預(yù)期，以對沖房價下行的壓力?！崩钣罴稳缡钦f。

此外，業(yè)內(nèi)人士希望，存量房貸利率能夠降低。李宇嘉表示， 2017年-2021年上半年，新房交易連續(xù)數(shù)年在歷史最高位徘徊，市場普遍比較樂觀，房貸利率也比較高，普遍在5%以上。目前，存量房貸的壓力比較大，也是樓市不景氣的根源之一。降低存量房貸利率，既能降低月供壓力，還能釋放內(nèi)需和消費(fèi)。

張大偉提到，市場也關(guān)注二套房貸款利率下限以及一二線城市房貸利率下調(diào)的政策，房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市特別是一線城市目前都沒有執(zhí)行低于4.1%的首套房貸利率。

持續(xù)支持改善性住房需求

除了支持首套房需求外，在央視的專訪中，倪虹還指出，以舊換新、以小換大、生育多子女家庭都要給予政策支持。

李宇嘉表示，對于剛需、合理改善等住房需求，一直是政策支持的方向。即便是在樓市比較火熱的時候，這樣的基調(diào)也從來沒有變過。

去年12月舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會議中也提到，要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題，探索長租房市場建設(shè)。

事實(shí)上，過去一年，轟轟烈烈的政策松綁中，以限購限貸為主的政策松綁，均是為了支持剛性和改善性住房需求。

諸如去年，全國多達(dá)幾十個城市發(fā)布新政，允許二孩或三孩家庭新增購買一套住房。在以換房為主的改善性需求方面，財政部、稅務(wù)總局在去年9月30日也發(fā)布退稅新政：自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。

不過，李宇嘉指出，當(dāng)前不管是住房需求的能力，還是對住房市場的預(yù)期，比過往任何時候都疲弱。而且，房價還在大面積下跌，70城中有50-65個城市的新房或二手房價在下跌，迫切需要多措并舉來提振市場的預(yù)期和信心，盡快止住房價下跌，也迫切需要降低購房門檻、降低購房成本。

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