東吳證券發(fā)布研究報(bào)告稱，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入到了全新的發(fā)展階段，由高速發(fā)展向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)變、由“強(qiáng)者恒強(qiáng)”向“穩(wěn)者恒強(qiáng)”轉(zhuǎn)變、由解決基本居住需求向滿足人民群眾對(duì)美好居住品質(zhì)的向往轉(zhuǎn)變。近兩年，無(wú)論在銷售、拿地還是融資方面規(guī)模房企間的分化愈發(fā)明顯，尤以央國(guó)企和民企的分化為甚。該行認(rèn)為，這種分化的趨勢(shì)很難在短期內(nèi)發(fā)生改變，行業(yè)的新時(shí)代已來臨，能夠穿越這輪行業(yè)收縮期的房企都將迎來競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境明顯優(yōu)化的行業(yè)新格局。

建議關(guān)注：1)開發(fā)業(yè)務(wù)：有擴(kuò)張意愿和能力的進(jìn)取型央國(guó)企以及絕處逢生的優(yōu)質(zhì)民企，如保利發(fā)展（600048）(600048.SH)、招商蛇口（001979）(001979.SZ)、華潤(rùn)置地(01109)、金地集團(tuán)（600383）(600383.SH)、新城控股（601155）(601155.SH)、綠城中國(guó)(03900)等。2)代建業(yè)務(wù)：行業(yè)規(guī)模擴(kuò)張，逆周期屬性，現(xiàn)有龍頭明顯受益，如綠城管理控股(09979)。

東吳證券主要觀點(diǎn)如下：

(資料圖片)

中長(zhǎng)期房地產(chǎn)市場(chǎng)需求穩(wěn)定，至2030年商品住宅仍能維持12億平的銷售規(guī)模中樞。

根據(jù)該行測(cè)算，預(yù)計(jì)2022年我國(guó)每年新增城鎮(zhèn)居住需求約12.6億平方米，2030年需求為12億平方米。改善性需求將在2026年超越城鎮(zhèn)常住人口增長(zhǎng)帶來的需求成為最大需求。

供給側(cè)調(diào)整推動(dòng)行業(yè)格局優(yōu)化。

1)銷售：優(yōu)質(zhì)民企及龍頭央國(guó)企銷售企穩(wěn)，預(yù)計(jì)明年二季度后全國(guó)銷售回暖。未來市場(chǎng)或?qū)⒉辉佟拔ㄒ?guī)模論”，繼續(xù)擴(kuò)張規(guī)模的將主要是龍頭央國(guó)企及個(gè)別優(yōu)質(zhì)民企，注重區(qū)域深耕和產(chǎn)品品質(zhì)的房企將行穩(wěn)致遠(yuǎn)，大部分民企縮表存活后將成為區(qū)域型房企。

2)土拍：央國(guó)企及城投擴(kuò)表，預(yù)計(jì)明年土地市場(chǎng)略滯后于銷售回暖。2023年土地市場(chǎng)真正迎來回暖的關(guān)鍵在于民企拿地能力何時(shí)會(huì)恢復(fù)，民營(yíng)房企作為過去土地市場(chǎng)拿地主力，根據(jù)過往歷史周期經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)投資能力恢復(fù)一般來說滯后于銷售恢復(fù)3-6個(gè)月。

3)融資：央國(guó)企背靠信用優(yōu)勢(shì)具備更好的融資能力，相對(duì)融資優(yōu)勢(shì)將持續(xù)擴(kuò)大，而民企信心復(fù)蘇滯后于行業(yè)整體，資產(chǎn)負(fù)債表修復(fù)將需要更多的時(shí)間。

對(duì)投資適當(dāng)樂觀，對(duì)銷售謹(jǐn)慎樂觀，對(duì)新開工不悲觀。

中性情景假設(shè)下，該行預(yù)計(jì)2023年全國(guó)房地產(chǎn)銷售面積、新開工面積、投資金額、竣工面積分別同比為-3.9%、-13.1%、-3.5%、-3.9%。

風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)下行壓力超預(yù)期;模型測(cè)算偏差;疫情發(fā)展超預(yù)期。

關(guān)鍵詞： 市場(chǎng)需求