從某些指標(biāo)來(lái)看，美聯(lián)儲(chǔ)的加息帶來(lái)了與2007至2009年一樣嚴(yán)重的樓市暴跌，給潛在買家、房主、建筑商和其他與房地產(chǎn)相關(guān)的行業(yè)帶來(lái)了痛苦。

對(duì)美聯(lián)儲(chǔ)來(lái)說，這是一個(gè)特征，而不是一個(gè)缺陷：樓市暴跌可能有助于美聯(lián)儲(chǔ)實(shí)現(xiàn)在未來(lái)一年出現(xiàn)較低經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和通脹水平的愿望。

【資料圖】

2020年3月，美國(guó)的新冠大流行帶來(lái)了意外的房地產(chǎn)繁榮，這是由居家辦公、美國(guó)人對(duì)更多空間的渴望以及美聯(lián)儲(chǔ)將利率下調(diào)至接近零所推動(dòng)的。在隨后的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇中，就業(yè)增長(zhǎng)推動(dòng)了新家庭的形成，因?yàn)槟贻p人尋求獨(dú)自生活，而不是與室友或父母一起生活。結(jié)果住房建設(shè)迎來(lái)高潮。從2020年1月到2022年6月，標(biāo)普CoreLogic Case-Shiller全國(guó)房?jī)r(jià)指數(shù)躍升了45%。公寓租金也大幅攀升。

由于對(duì)通脹的強(qiáng)度和持續(xù)性感到措手不及，美聯(lián)儲(chǔ)在2022年改變了路線，他們連續(xù)7次加息，利率已達(dá)到在4.25%至4.5%之間。30年期固定利率抵押貸款的平均利率從3月份的4%左右躍升至今年秋季的7%。最近又回落至6.3%。美國(guó)抵押貸款銀行家協(xié)會(huì)（MBA）的數(shù)據(jù)顯示，11月份按美國(guó)房?jī)r(jià)中位數(shù)計(jì)算的房屋月供較年初增長(zhǎng)了43%。

高利率抑制支出、雇傭和投資，從而抑制通脹。對(duì)利率敏感的房地產(chǎn)行業(yè)通常最先感受到這一點(diǎn)，但今年的速度和嚴(yán)重程度令長(zhǎng)期市場(chǎng)參與者感到震驚。

“這是我見過的最嚴(yán)重的利率沖擊，”科羅拉多州博爾德的第三代抵押貸款銀行家盧·巴恩斯（Lou Barnes）說，他于1978年進(jìn)入貸款行業(yè)。他警告說，全面影響尚未顯現(xiàn)。買家已改為觀望，而鎖定了低利率的賣家也沒有什么理由出售。

11月現(xiàn)房銷售連續(xù)第10個(gè)月下降，創(chuàng)歷史之最。房利美和高盛的經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)測(cè)，到2023年，這一數(shù)字將降至400萬(wàn)套以下，低于2006年至2011年房地產(chǎn)蕭條期間的水平。

隨著過去兩年的家庭形成熱潮似乎已經(jīng)結(jié)束，以及新公寓供應(yīng)達(dá)到40年來(lái)的最高水平，租金增長(zhǎng)也有所放緩。

住房需求可能會(huì)因?yàn)槿丝诘脑黾踊蛐录彝サ男纬啥鲩L(zhǎng)。弗吉尼亞州利斯堡的獨(dú)立住房經(jīng)濟(jì)學(xué)家托馬斯·勞勒（Thomas Lawler）說，人口普查局的信息顯示，疫情后單人家庭的比例激增，這可能反映了行為變化，而不是人口增長(zhǎng)。他估計(jì)，如果家庭占人口的比例從2021年到2022年保持不變，家庭增長(zhǎng)將是人口普查局?jǐn)?shù)據(jù)顯示的一半。如果這種激增是與新冠大流行相關(guān)的異?，F(xiàn)象，那么家庭數(shù)量可能會(huì)出現(xiàn)更大的下降。

“組建一個(gè)新家庭的成本已經(jīng)上升了很多，”勞勒說?！霸谖铱磥?lái)，如果家庭增長(zhǎng)實(shí)際上沒有大幅放緩，那將是令人震驚的。”

租房軟件公司RealPage的住房經(jīng)濟(jì)學(xué)家帕森斯（Jay Parsons）說，通常情況下，在春季末期大學(xué)生畢業(yè)時(shí)，租房需求會(huì)上升，但今年沒有出現(xiàn)這種情況。

“我們從未見過這樣的時(shí)期，就業(yè)增長(zhǎng)如此之快，但對(duì)任何類型的住房的需求都如此之少，”他說，疫情釋放出的需求將未來(lái)的需求“提前”了。

11月，單戶住宅開工率降至疫情爆發(fā)之初幾個(gè)月以來(lái)的最低水平，而較高的借貸成本也使新的公寓投資受到影響。

卡姆登房地產(chǎn)信托公司（Camden Property Trust）的首席執(zhí)行官里克·坎波（Ric Campo）說：“無(wú)論是出售還是出租，從事住宅開發(fā)業(yè)務(wù)的人現(xiàn)在都陷入了停滯?！痹摴疚挥谛菟诡D，擁有5.8萬(wàn)套公寓。

房地產(chǎn)市場(chǎng)放緩還可能抑制家電、裝修和搬家服務(wù)等行業(yè)的需求。丹·紐菲爾德（Dan Neufeld）和父親一起在弗吉尼亞州的亞歷山大經(jīng)營(yíng)著庭院設(shè)計(jì)和建造公司Mt． Diablo Landscaping，到6月份時(shí)他意識(shí)到已經(jīng)接不到預(yù)約電話了?！拔覀兠婷嫦嘤U，說這是怎么回事？我們應(yīng)該有更多的咨詢和預(yù)約，”紐菲爾德說。他認(rèn)為，他的公司在2020年和2021年份享受的庭院建造熱潮，可能帶動(dòng)了以后幾年的銷售。“但現(xiàn)在，沒有人會(huì)為一項(xiàng)價(jià)值2萬(wàn)美元或3萬(wàn)美元的庭院改造項(xiàng)目掏腰包，”紐菲爾德說。

所有這些都可能對(duì)通脹產(chǎn)生強(qiáng)有力的影響。通脹最初是由汽車和家具等商品的價(jià)格推動(dòng)的。俄烏沖突的爆發(fā)進(jìn)一步推高了食品、能源和其他大宗商品的價(jià)格。隨著租金和房?jī)r(jià)的飆升，住房也驅(qū)動(dòng)了通脹，但有一定的滯后性。住房占消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)的三分之一，占個(gè)人消費(fèi)支出價(jià)格指數(shù)的六分之一，而這正是美聯(lián)儲(chǔ)的目標(biāo)。

現(xiàn)在住房?jī)r(jià)格下降和租金增長(zhǎng)更加緩慢，住房對(duì)通脹的貢獻(xiàn)在未來(lái)一年可能會(huì)急劇下降。這也是美聯(lián)儲(chǔ)官員預(yù)計(jì)明年年底通脹率將從目前的6%左右降至3.1%的原因之一。

美聯(lián)儲(chǔ)官員不確定這是否足以將通脹持久地降至2%的目標(biāo)。他們擔(dān)心，不斷增長(zhǎng)的收入可能會(huì)維持消費(fèi)者支出，從而使企業(yè)能夠繼續(xù)轉(zhuǎn)嫁更高的價(jià)格。

卡姆登房地產(chǎn)信托公司的首席執(zhí)行官坎波對(duì)美聯(lián)儲(chǔ)官員如此擔(dān)心工資水平表示理解。雖然卡姆登房地產(chǎn)信托公司的股價(jià)今年下跌了37%，但該公司正在經(jīng)歷有史以來(lái)最好的一年，而他的員工們也在期待著更大幅度的加薪，盡管他們自己的賬單也在不斷上漲。

他說：“現(xiàn)在的壓力是我們要比平時(shí)更多地提高工資。人們將面臨來(lái)自公司的巨大工資壓力，這些公司不得不付出超過正常3%的工資，問題是多少，5%？6%還是7%？”

關(guān)鍵詞： 對(duì)抗通脹