記者 萬敏 11月初，經(jīng)濟觀察報曾就“轉(zhuǎn)貸”做過報道，發(fā)現(xiàn)有資金中介在社交平臺推介起“轉(zhuǎn)按揭”業(yè)務，而當記者進一步溝通時，對方實則推薦購房者做轉(zhuǎn)“抵押貸”和轉(zhuǎn)“經(jīng)營貸”業(yè)務（報道詳見《“轉(zhuǎn)按揭”重出江湖？ 警惕資金中介推介陷阱》）。

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對于所謂的轉(zhuǎn)貸業(yè)務，12月20日，中國銀保監(jiān)會網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于警惕不法貸款中介誘導消費者違規(guī)轉(zhuǎn)貸的風險提示》稱，警惕不法中介誘導，認清違規(guī)轉(zhuǎn)貸背后隱藏的風險，防范合法權(quán)益受到侵害。

上述風險提示指出，近期一些不法中介發(fā)掘“商機”，向消費者推介房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營貸，宣稱可以“轉(zhuǎn)貸降息”，誘導消費者使用中介過橋資金結(jié)清房貸，再到銀行辦理經(jīng)營貸歸還過橋資金。然而，這種將房貸置換為經(jīng)營貸的操作隱藏著違約違法隱患、高額收費陷阱、影響個人征信、資金鏈斷裂、侵害信息安全等風險。

今年以來，住房按揭貸款利率整體進入下行周期，5年期以上LPR累計下行35個基點，由2021年12月的4.65%降至今年8月的4.3%。今年9月末人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策。符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。一系列的政策調(diào)整，對存量購房者心理產(chǎn)生的沖擊在于，此前在房貸利率高點時段購房并申請按揭貸款的人群，還繼續(xù)承受著高達5%-6%的年化貸款利率成本，更多市場聲音呼吁政策能更多考慮減輕存量高息房貸客戶的資金壓力。

在此過程中，出現(xiàn)了許多“貸款中介”的營銷信息，包括電話外呼、社交媒體發(fā)帖等方式，聲稱能幫助銀行客戶將高息房貸轉(zhuǎn)換為低利率的經(jīng)營性貸款。

“在經(jīng)營貸辦理過程中，不法中介宣稱可以提供辦理各項證件、材料的服務，“幫助”消費者申請貸款，其實是通過偽造流水、包裝空殼公司等手段獲得申請經(jīng)營貸資格，此行為涉嫌騙取銀行貸款，消費者甚至可能會被追究相關(guān)法律責任?！便y保監(jiān)會消費者權(quán)益保護局20日的風險提示中表示。

所謂經(jīng)營性貸款，是銀行向中小企業(yè)或個體工商戶發(fā)放的用于經(jīng)營活動的貸款，可以用于資金周轉(zhuǎn)、購買經(jīng)營設備等用途。在疫情期間，政策加大了對小微企業(yè)的金融支持力度，銀行對小微企業(yè)經(jīng)營貸的利率也下降了許多，目前，不少商業(yè)銀行的經(jīng)營貸利率已下調(diào)至4%以下，與此前數(shù)年購房者的5%-6%左右的按揭貸款利率之間形成了利差，一些貸款中介也瞄準了此類經(jīng)營性貸款利率低、好審批的空子，誘惑高位房貸持有者進行“轉(zhuǎn)換”。

但是這種“轉(zhuǎn)換”會產(chǎn)生新的資金成本。杭州一家資金中介經(jīng)理曾告訴，經(jīng)營貸利率現(xiàn)在最低可以做到3.5%，并且授信期數(shù)最長可以貸10年，只需要向銀行提供滿一年的營業(yè)執(zhí)照和流水。如果名下沒有注冊公司的購房者，想要操作經(jīng)營貸還需要支付額外支付一筆服務費用于購買處于存續(xù)期公司。辦理經(jīng)營貸一般需要收取貸款金額的1%-3%的手續(xù)費，如果個人征信較差，則費用更高。

上述風險提示稱，中介墊付“過橋資金”，息費隱藏諸多貓膩。不法中介所謂的“轉(zhuǎn)貸降息”，需要消費者先結(jié)清住房按揭貸款，再以房屋作抵押辦理經(jīng)營貸。不法中介為牟取非法利益，往往慫恿消費者使用中介的過橋資金償還剩余房貸，并從中收取墊資過橋利息、服務費、手續(xù)費等各種名目的高額費用，消費者“轉(zhuǎn)貸”后的綜合資金成本可能高于房貸正常息費水平。即使最終申請經(jīng)營貸失敗，消費者仍將被中介要求承擔上述各項高額費用，同時還將承擔高息過橋資金的還款壓力。此外，“以貸還貸”“轉(zhuǎn)貸”操作有資金鏈斷裂風險。經(jīng)營貸與住房貸款在貸款條件、利息、資金用途、期限、還款方式等方面都有很大不同。比如，經(jīng)營貸的期限較短，還款要求也很不一樣，且本金大多需一次性償還，借款人若無穩(wěn)定的資金來源，貸款到期后不能及時償還本金，可能產(chǎn)生資金鏈斷裂風險。

中南財經(jīng)政法大學數(shù)字經(jīng)濟研究院高級研究員金天表示，本次監(jiān)管機構(gòu)的風險提示列明了中介違規(guī)操作轉(zhuǎn)貸可能給借款人帶來的合規(guī)風險、高息風險、資金鏈斷裂風險及個人信息泄露風險，非常具體全面。最近一段時間，部分省市的銀保監(jiān)會也曾陸續(xù)發(fā)布同類警示，顯示將存量房貸替換為經(jīng)營貸的操作并非個別地區(qū)的個別現(xiàn)象。之所以會出現(xiàn)這樣的情況，一個重要原因在于在房價高位和房貸利率高點入手的購房者（借款人）目前普遍面臨資金成本高、還貸壓力大的現(xiàn)實問題，部分購房者的房屋現(xiàn)值與前期成本、還款資金相比已出現(xiàn)縮水，部分購房者與今年新購房者相比較出現(xiàn)資金成本和心理預期上的較大落差等等。

銀保監(jiān)會消費者權(quán)益保護局提出，銀行機構(gòu)要加大金融知識普及力度，向消費者充分提示風險，并進一步完善內(nèi)部管理機制，加強中介機構(gòu)管理和貸款審核，防止房貸違規(guī)置換經(jīng)營貸風險；同時提醒廣大消費者，認清轉(zhuǎn)貸操作的不良后果和風險隱患，增強風險防范意識，維護自身合法權(quán)益。

12月16日閉幕的中央經(jīng)濟工作會議以較大篇幅談及房地產(chǎn)相關(guān)問題，其中，不僅部署防范化解短期風險，還強調(diào)堅持“房住不炒”、推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡等中長期目標。

金天表示，考慮到防范化解房地產(chǎn)市場風險已經(jīng)成為我國當前經(jīng)濟工作的重中之重，建議可以在部分地區(qū)試點對存量房貸利率實施下調(diào)，穩(wěn)固已有購房者和潛在購房者的心理預期，推動地產(chǎn)行業(yè)及配套金融服務向新的發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

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