12月8日，合肥市房產(chǎn)局聯(lián)合相關(guān)部門搭建線上服務(wù)平臺，開啟二手住房互換服務(wù)新模式。據(jù)了解，合肥市區(qū)范圍內(nèi)已取得不動產(chǎn)權(quán)證書并可上市交易的存量住房，均可以進(jìn)行產(chǎn)權(quán)互換。

【資料圖】

值得關(guān)注的是，合肥市的這種二手住房互換服務(wù)新模式，能否從根本上解決二手房供求錯配的問題？會形成一定的規(guī)模效應(yīng)嗎？對于傳統(tǒng)中介或交易平臺來說，此舉又是否會帶來一定的影響？

合肥市區(qū)范圍內(nèi)已取得不動產(chǎn)權(quán)證書并可上市交易的存量住房，均可以進(jìn)行產(chǎn)權(quán)互換。圖/IC photo

搭建置換服務(wù)平臺，開啟存量住房互換模式

合肥市住房保障和房產(chǎn)管理局信息顯示，為服務(wù)群眾方便就學(xué)、就醫(yī)、就業(yè)等方面住房需求，該局聯(lián)合相關(guān)部門搭建線上服務(wù)平臺，開啟二手住房互換服務(wù)新模式。合肥市區(qū)范圍內(nèi)已取得不動產(chǎn)權(quán)證書(含房屋所有權(quán)證書)并可上市交易的存量住房可以進(jìn)行產(chǎn)權(quán)互換。

據(jù)悉，合肥相關(guān)部門在線上線下（300959）提供多種途徑，最大限度方便群眾辦理住房互換業(yè)務(wù)。具體來看，線上方面，政府搭建公益性換房平臺，有換房需求的用戶可免費(fèi)通過平臺登記置換意向、選房看房、簽訂換房協(xié)議；線下方面，產(chǎn)權(quán)人可通過合肥市住房租賃發(fā)展股份有限公司(簡稱“合房公司”)的8個門店協(xié)助辦理住房置換業(yè)務(wù)，合房公司將免費(fèi)提供房屋互換服務(wù)。

從操作層面看，產(chǎn)權(quán)人在合肥市存量住房置換服務(wù)平臺注冊后，平臺利用大數(shù)據(jù)對置換房源信息進(jìn)行核驗(yàn)，確保人、房、產(chǎn)權(quán)真實(shí)。用戶在平臺填寫置換意向后，通過大數(shù)據(jù)智能分析匹配，精準(zhǔn)推送意向房源信息，用戶可選擇自行看房或委托合房公司協(xié)助看房，置換雙方達(dá)成一致后，既可線上辦理置換合同網(wǎng)簽，也可線下通過合房公司服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)辦理置換合同網(wǎng)簽。

據(jù)悉，合房公司是致力于住房租賃、房屋交易等多種業(yè)務(wù)于一體的專業(yè)化國有企業(yè)，其將全力落實(shí)助力房屋置換業(yè)務(wù)的開展，依托線上平臺和線下網(wǎng)點(diǎn)，免費(fèi)提供房源核驗(yàn)、房源發(fā)布、信息咨詢、看房驗(yàn)房，以及協(xié)助辦理價格評估、按揭貸款、不動產(chǎn)登記、水電氣過戶等專業(yè)化服務(wù)，目前服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)已覆蓋全城區(qū)。

值得一提的是，政策指出，房屋交換是兩所房屋的所有權(quán)人將房屋等價或差價交換的雙向交易活動，是一種特殊形式的房屋買賣。房屋互換交易后的學(xué)位，按現(xiàn)行“市區(qū)學(xué)區(qū)內(nèi)成套住房入學(xué)年限政策”執(zhí)行。

二手房交易的有益補(bǔ)充，細(xì)化滿足不同需求

事實(shí)上，為促進(jìn)二手房交易，前期多個城市在政策層面出臺了很多鼓勵措施，包括帶押過戶、降低稅費(fèi)成本等。不過，目前不少地區(qū)的二手房市場交易量仍偏低，同時也存在交易基礎(chǔ)設(shè)施差(中介體系秩序差)、交易周期長、交易成本高等問題。二手房掛牌量較大，市場需求又比較疲弱，導(dǎo)致有效需求對接的難度較大。

在此背景下，合肥開啟的此類二手住房互換交易新模式，在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，其最終目的是為了促進(jìn)二手房流轉(zhuǎn)，“類似合肥這樣的城市，房源發(fā)布系統(tǒng)不太大眾化，或存在供求信息有誤的情況。前期新房交易量較大，現(xiàn)在轉(zhuǎn)換為海量二手房供應(yīng)，迫切需要出臺對接供需的措施?！?/p>

李宇嘉指出，該模式提供了一種小眾化的流通模式，即解決那些因?yàn)楣ぷ髯儎?、小孩上學(xué)而產(chǎn)生的跨區(qū)購房需求。有政府做擔(dān)保、有政府的平臺和公司的保障，能夠?qū)⒁徊糠中枨笃ヅ淦饋怼?/p>

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波表示，二手房互換業(yè)務(wù)主要是方便一部分群眾因工作生活等原因，而在同一城市進(jìn)行互換房產(chǎn)。這類需求在當(dāng)下的確存在，尤其是類似合肥這樣的熱點(diǎn)二線城市，人群流動性高，對于居住區(qū)位也有著一定的變動需求，加之平臺可以提供大數(shù)據(jù)的匹配，更有利于找到合適意向的雙方并成功牽線。

張波表示，置換業(yè)務(wù)是二手房交易中的重要一類，但互換所占比例并不高。一般來說，在二手房市場中，新市民首套購房承接改善人群的房屋、改善人群再買新居為置換主流。因此，這一互換服務(wù)可以視為二手房交易業(yè)務(wù)中的有益補(bǔ)充，全方面更細(xì)化滿足不同購房者的需求。

適用人群或較為有限，政策效果有待觀察

此次合肥市開啟二手住房互換服務(wù)新模式，能否從根本上解決二手房供求錯配的問題？是否會形成一定的規(guī)模效應(yīng)？對傳統(tǒng)中介或交易平臺又是否會帶來一定的影響？

“居住的需求、交易，都是信息服務(wù)，信息服務(wù)是有價值的。中介的居間服務(wù)，就是解決了信息不對稱的問題，而且提供了撮合交易的服務(wù)。業(yè)主自發(fā)換房，實(shí)際上就是小眾的服務(wù)嘗試，可以參考各地的手拉手成交服務(wù)。不過，這種模式，無論在供給上，還是在需求上，都不能形成規(guī)模效應(yīng)?！狈康禺a(chǎn)和互聯(lián)網(wǎng)研究院院長相國良如是說。

實(shí)際上，北京也有這種類似二手房互換業(yè)務(wù)，但它通常是由中介平臺來協(xié)助完成的。據(jù)合碩地產(chǎn)機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅介紹，在此類交易過程中，同樣涉及產(chǎn)權(quán)證辦理、貸款辦理、雙方物業(yè)交割等一系列手續(xù)，還需要中介服務(wù)人員提供看房、過戶、成交等一系列居間服務(wù)，并不是僅靠一個平臺，實(shí)現(xiàn)房源信息的公開透明，就能完成房產(chǎn)互換服務(wù)的。

此外，郭毅指出，房產(chǎn)的互換服務(wù)在整體二手房成交中占比較低，因?yàn)槎址勘旧砭头浅€性化，每個房子都有其各自特點(diǎn)，包括樓層、朝向、裝修、配套情況等，可謂千房千面，因此很難在二手房成交中實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)之間的互換。目前有置換需求的購房者在買房時，考慮到交易效率和購買過程中對房子滿意度、匹配度的需要，更多還是用賣舊買新的方式，即出售舊的房源，拿著資金重新去市場上尋找新的房源。

基于此，郭毅指出，合肥這一“二手房互換”模式，既不能挑戰(zhàn)現(xiàn)有的中介模式，也不會對中介行業(yè)平臺形成沖擊。

張波也表示，互換業(yè)務(wù)是否能有效開展，也取決于大量有意互換的產(chǎn)權(quán)人選擇在平臺注冊的數(shù)量，如果數(shù)量偏少，也很難形成有效匹配?？傮w來看，互換業(yè)務(wù)對傳統(tǒng)中介平臺影響十分有限，也并不會因此大量“蠶食”中介的業(yè)務(wù)。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部總經(jīng)理曹晶晶表示，此次合肥搭建線上服務(wù)平臺，將二手房交易由傳統(tǒng)中介帶看撮合轉(zhuǎn)向政府平臺主導(dǎo)，可降低部分交易成本，對購房者需求釋放有一定利好。不過，需要注意的是，二手房互換交易政策仍有一定的制約，互換交易后的學(xué)位按現(xiàn)行政策執(zhí)行，并未進(jìn)行放寬；同時，由于二手房之間房屋狀況差異較大，購房者對于價格接受程度不一，匹配人群相對較少，適用人群或較為有限。政策效果仍有待進(jìn)一步觀察。

“最根本的還是在于，要建立全市的二手房信息掛牌平臺，在政府的支持和保障下，實(shí)現(xiàn)真房源。同時，規(guī)范二手房交易的秩序，打造公平可信、規(guī)模較大的房地產(chǎn)交易中介和平臺，降低二手房交易的成本，這才能從根本上解決二手房供求錯配的問題?！崩钣罴畏治龇Q。

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