11月，房地產(chǎn)指數(shù)（申萬一級行業(yè)指數(shù)，下同）以27.80%漲幅一騎絕塵，建筑材料（地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈）漲了20.51%，排名第二。

其它作為地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上密切相關(guān)的一環(huán)，比如銀行漲了14.12%；建筑裝飾漲了13.8%；家用電器漲了13.49%；鋼鐵漲了10.95%。

房地產(chǎn)主題基金，以及一批配置了房地產(chǎn)行業(yè)的基金也隨之表現(xiàn)出色。比如僅11月一個(gè)月時(shí)間，王延飛管理的東方紅睿璽基金收益21.06%，鄢耀管理的工銀瑞信金融地產(chǎn)A收益19.12%，杜洋管理的工銀瑞信戰(zhàn)略遠(yuǎn)見A收益17.4%。

(資料圖片僅供參考)

當(dāng)李曉星、鄢耀、丘棟榮、杜洋、童蘭、王延飛等明星基金經(jīng)理提前增持埋伏房地產(chǎn)行業(yè)時(shí)，但也有部分基金在暴漲前割肉離場，比如周蔚文、胡昕煒、鄭巍山、王健等。

支持他們不同選擇背后有著不同的投資邏輯和投資風(fēng)格。

房地產(chǎn)“三箭齊發(fā)”

光大證券指出，房地產(chǎn)指數(shù)大漲的背后，是11月以來房地產(chǎn)政策“三箭齊發(fā)”。

第一支箭是銀行信貸支持力度進(jìn)一步增強(qiáng)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，11月以來，全國各地銀行與房企新增授信簽約額已超2.9萬億元。這一政策始于9月底，11月進(jìn)一步增強(qiáng)信貸支持力度。

第二支箭是擴(kuò)大民營企業(yè)債券融資支持工具。

11月8日，在央行支持下，交易商協(xié)會(huì)繼續(xù)推進(jìn)并擴(kuò)大民營企業(yè)債券融資支持工具。

第三支箭是股權(quán)融資松綁。11月28日，證監(jiān)會(huì)決定在涉房上市公司股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項(xiàng)措施。這是自2016年證監(jiān)會(huì)叫停房企股權(quán)融資以來的松綁。

光大證券認(rèn)為，房地產(chǎn)利好政策頻出，“三箭連珠”供給端融資支持框架基本形成，預(yù)期隨著國內(nèi)疫情管控優(yōu)化，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)復(fù)蘇，居民收入預(yù)期修復(fù)，房地產(chǎn)行業(yè)供需回暖可期。

事實(shí)上，房地產(chǎn)指數(shù)隨著國家宏觀政策的調(diào)整經(jīng)過了幾番跌宕起伏。

其最高點(diǎn)數(shù)出現(xiàn)在2015年6月15日，達(dá)到7550.85點(diǎn)，最低點(diǎn)出現(xiàn)在今年11月1日，為2536.14點(diǎn)，較最高點(diǎn)腰折過半，下跌逾65%。

今年前十個(gè)月房地產(chǎn)指數(shù)在下跌，從年初的3371.59點(diǎn)跌至11月1日的2536.14點(diǎn)，指數(shù)下跌近24%，不過經(jīng)過11月大漲27.80%，到11月30日年內(nèi)房地產(chǎn)指數(shù)的跌幅已縮窄至2.31%。

誰在大舉買入？

春江水暖鴨先知。

在迎來11月房地產(chǎn)股暴漲之前，整個(gè)三季度，主動(dòng)權(quán)益基金總體上都在增持房地產(chǎn)行業(yè)。

根據(jù)銀華基金研究部統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，以成交額占比來衡量，房地產(chǎn)成產(chǎn)額持續(xù)上升，成為三季度擁擠的熱門賽道。

來自華寶證券的統(tǒng)計(jì)顯示，2022年三季度，主動(dòng)權(quán)益基金配置房地產(chǎn)行業(yè)2.81%，主動(dòng)增持了0.52%，是三季度增持的第二大行業(yè)，僅次于軍工。

而記者據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，成立于2022年以前、規(guī)模大于2億元的房地產(chǎn)主題基金共68只（A/C類合并計(jì)算為1只基金，下同）。

其中，在三季度，有51只房地產(chǎn)主題基金加倉房地產(chǎn)行業(yè)，占比75%；僅有17只房地產(chǎn)主題基金降低了房地產(chǎn)的持倉，占比25%。

也即是說，三季度3/4的房地產(chǎn)主題基金在加倉，1/4在減倉。

涉及加倉的百億級基金經(jīng)理包括李曉星、杜洋、鄢耀、謝治宇、童蘭、董理、王延飛、李永興等。

此外，非房地產(chǎn)主題基金也在加倉，比如丘棟榮、王斌、胡宜斌、王元春、劉暢暢等知名基金經(jīng)理旗下基金。

事實(shí)上，在房地產(chǎn)指數(shù)暴漲前，一批價(jià)值投資者已提早埋伏。

比如，丘棟榮旗下的中庚小盤價(jià)值、中庚價(jià)值靈動(dòng)靈活配置三季度都增持了近2個(gè)百分點(diǎn)的房地產(chǎn)倉位。

丘棟榮在三季報(bào)中明確表示，看好大盤價(jià)值股中的金融、地產(chǎn)等。

丘棟榮指出，房地產(chǎn)市場政策從限購、金融等多維度進(jìn)一步放松，進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)暴露徹底后的修復(fù)階段，地產(chǎn)行業(yè)初露剩者為王的特征，更集中于高信用、低融資成本優(yōu)勢的央企龍頭公司，這些公司短期受益于政策推動(dòng)的需求反彈，中期受益于供給有量、購房者偏好轉(zhuǎn)變及理性回歸，長期受益于市場格局優(yōu)化和占有份額持續(xù)擴(kuò)張。這些公司的抗風(fēng)險(xiǎn)能力、潛在成長性和盈利質(zhì)量都會(huì)更為優(yōu)異，并且當(dāng)前的估值極低，有較好的回報(bào)潛力。

另一位明星基金經(jīng)理李曉星也在加倉房地產(chǎn)。比如其管理的銀華大盤定開三季度房地產(chǎn)倉位增加了15.69個(gè)百分點(diǎn)，此外，其管理的銀華心誠、銀華心享一年持有等基金也對房地產(chǎn)行業(yè)有所增持。

李曉星在三季報(bào)中明確表示，房地產(chǎn)在三季度密集出臺政策托底，估值先行于銷售修復(fù)。其判斷政策會(huì)跟隨基本面的情況迅速應(yīng)對。盡管目前的銷售依然在下行通道中，但伴隨基數(shù)的走低，未來銷售的同比壓力也在逐漸減輕。隨著銷售的改善，也將拉動(dòng)投資，在此期間，房地產(chǎn)一般會(huì)有超額收益，優(yōu)選央企國企股東背景的公司。

童蘭在興全趨勢三季報(bào)中表示，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇是一個(gè)大方向，而為了經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇必須解決一些核心矛盾，比如房地產(chǎn)。

鄢耀管理的工銀瑞信金融地產(chǎn)三季度加倉近2個(gè)百分點(diǎn)，三季度在操作方面，他加倉銀行、地產(chǎn)，減倉非銀行金融。

他認(rèn)為，整體系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)相對有限，無需悲觀。后續(xù)主要操作思路是保持均衡配置，一方面配置低估值品種，另一方面關(guān)注業(yè)績改善明顯、估值較為合理、長期看具備成長稀缺性的標(biāo)的。

誰減倉了？

與內(nèi)資抄底房地產(chǎn)股相反，三季度外資大幅流出地產(chǎn)鏈條。

三季度，陸股通凈流出房地產(chǎn)行業(yè)（申萬一級行業(yè)，下同）11.77億元，同時(shí)房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈都出現(xiàn)了陸股通凈流出，其中銀行凈流出超218.61億元，建筑材料凈流出68.98億元，家用電器凈流出50.34億元。

四季度，陸股通繼續(xù)流出房地產(chǎn)行業(yè)，10月陸股通凈流出10.50億元，11月凈流出19.42億元。

對此，李曉星在三季報(bào)指出，這反映了外資對于地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的一些擔(dān)心。

從統(tǒng)計(jì)來看，部分房地產(chǎn)主題基金在減倉房地產(chǎn)行業(yè)，減倉幅度較大的是九泰銳富LOF，三季度末較二季度末降低了20.56個(gè)百分點(diǎn)，建信中國制造2025A也較二季度末降低了11.64個(gè)百分點(diǎn)。

但上述這兩只基金房地產(chǎn)倉位的降低或許并非主動(dòng)行為，九泰銳富LOF甚至在三季報(bào)中表示，大幅加倉了優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)股。

這兩只基金房地產(chǎn)倉位的下降或是因?yàn)閮芍换鸲荚谌径瘸霈F(xiàn)了大規(guī)模凈贖回，它們較二季度末份額分別降低了23%和29%。

三季度，還有三只房地產(chǎn)主題基金——銀華智能建造、工銀瑞信國家戰(zhàn)略主題、東方紅產(chǎn)業(yè)升級——減倉房地產(chǎn)，但這三只基金今年前三季共分別增持房地產(chǎn)31.69%、25.62%、20.06%，它們在三季度只是小幅調(diào)降了房地產(chǎn)倉位一兩個(gè)百分點(diǎn)，總體上這些基金今年仍是大幅加倉房地產(chǎn)行業(yè)。

總體來看，僅有少量房地產(chǎn)基金三季度和前三季度都減持了房地產(chǎn)倉位。

也就是說，房地產(chǎn)主題基金今年以來總體上是看好房地產(chǎn)行業(yè)，總體保持增持的態(tài)勢。

與之相對，部分明星基金經(jīng)理在房地產(chǎn)暴漲前割肉了，比如周蔚文在三季報(bào)中明確表示，板塊方面，減持房地產(chǎn)、電子、生物醫(yī)藥和食品飲料的權(quán)重。

他減持背后的原因是，三季度內(nèi)組合配置內(nèi)有明顯負(fù)收益的是房地產(chǎn)、電子和新能源產(chǎn)業(yè)鏈的相關(guān)個(gè)股。

此外，數(shù)據(jù)顯示，百億明星基金經(jīng)理，如胡昕煒、鄭巍山、王健王睿、何肖頡、王克玉等，也在三季度減持了房地產(chǎn)行業(yè)。

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