今年7月份前后，碧桂園、建發(fā)國際、旭輝等多家規(guī)模房企先后完成配股融資，這筆資金幫助它們挺過了一段難熬的日子。此后數(shù)月，行業(yè)依舊在底部筑底徘徊，類似的新動態(tài)再沒有出現(xiàn)。

局面在4個月后被打破。

(資料圖片僅供參考)

11月中旬，為穩(wěn)定經(jīng)營、保證民營房企合理融資需求，“第二支箭”、“金融16條”、預售資金保函置換新規(guī)等相繼出臺，連續(xù)的松綁為行業(yè)注入強心劑，也為企業(yè)帶來了生機。

政策影響下，房地產(chǎn)行業(yè)中的民營企業(yè)融資出現(xiàn)明顯解凍信號，除申報發(fā)行中期票據(jù)外，部分企業(yè)將配股融資也提上了日程，如碧桂園、雅居樂、中原建業(yè)等。這些動作被業(yè)內認為是“拐點”，天風地產(chǎn)韓笑團隊于近期的一則研報中指出，在近日中央高頻的政策驅動下，供給側融資渠道有望繼續(xù)改善，助推行業(yè)基本面企穩(wěn)回升。

溢價配股

中原建業(yè)是近期宣布擬配發(fā)新股融資的第三家企業(yè)。

11月18日盤后，該公司分別與12名個人投資者訂立協(xié)議，后者以認購價0.80港元/股的價格共認購3.4314億股股份，所得款項凈額約2.74億港元，相關資金擬用作集團代建業(yè)務發(fā)展以及一般營運資金。

這是中原建業(yè)上市以來首次配發(fā)新股，3.4314億股股份相當于截至公告日公司現(xiàn)有已發(fā)行股本的10.43%左右，占經(jīng)配發(fā)及發(fā)行認購股份擴大后已發(fā)行股本的9.45%。倘若發(fā)行完成，大股東胡葆森透過恩輝投資所持有的股權比例將從62.79%稀釋至56.86%。

與常見的折價配股不同，低迷行情下，中原建業(yè)的投資者選擇了溢價“買入”。從公告內容來看，0.8港元的認購價相較于該公司認購協(xié)議日期(11月18日)每股0.62港元的收盤價溢價約29%，相較于認購協(xié)議日期前最后五個連續(xù)交易日平均收市價每股0.622港元溢價約28.6%。

一位行業(yè)分析師告訴《》記者，按照相關規(guī)定，上市公司進行配股融資時認購價一般“不低于最近xx日價格的百分之多少”，故而多為折價配股。談及中原建業(yè)的溢價配股，其猜測溢價發(fā)行可能是公司或投資人有其他訴求，“作為正常的投資人肯定是希望價格越低越好”。

協(xié)縱策略管理集團聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖亦在采訪中表示，溢價配發(fā)新股較為少見，這種情況相當于投資人主動買入，“有時候股價跌得比較低，很難在二級市場短期內以同樣的價格大量成交，這種時候可能有買家看好，且作為一家上市不足兩年的企業(yè)，若配股價太低亦有損公司顏面”。

有聲音認為，投資者溢價認購的一個重要原因是對代建賽道的看好。按海通證券曾發(fā)布的一則研報來看，“十四五”期間代建業(yè)務的市場容量或將達到2000億元左右。龐大的市場吸引了各方人士的關注，今年以來，包括建發(fā)房產(chǎn)等多家開發(fā)商入局輕資產(chǎn)代建，而中原建業(yè)、綠城管理等已上市的代建公司自然成了風口上的“香餑餑”。

另一方面，受房地產(chǎn)行業(yè)整體下行等因素影響，風口上的代建企業(yè)亦備受估值回調的困擾。2021年5月上市至今，中原建業(yè)的股價已從發(fā)行價3港元跌成仙股，截至11月25日收盤價僅為0.55港元，動態(tài)市盈率亦降至3.79倍，估值被打入底部。

利好再兌現(xiàn)

或許是賽道廣泛的發(fā)展前景疊加位于底部的估值打動了投資者，進而推動公司溢價配發(fā)新股。只是，這一配售事項似乎并未得到資本市場認可。

相關消息傳出后，中原建業(yè)股價繼續(xù)走低，11月18日至25日的區(qū)間漲幅為-11.29%。黃立沖直言，倘若認購方為完全獨立的第三方投資者，那么當股價下跌過急時，認購方的購買意愿可能會大幅降低。不過他亦表示，在目前的情況下很難辨別到底哪些是真正的投資人，哪些是大股東的安排，如果還可以退出的交易投資者有退出風險。

事實上，有著同樣境遇的不止是中原建業(yè)。11月16日早間，雅居樂公告稱擬以“先舊后新”的方式配售2.95億股股份，配售價為每股2.68港元，相較于11月15日的收盤價每股3.26港元折讓約17.8%，預估所得款項凈額約7.83億港元，相關資金將用作現(xiàn)有債項再融資及一般企業(yè)用途。

當日收盤，雅居樂股價跌幅達到23.31%，報收2.5港元，截至25日的五個交易日區(qū)間跌幅為20.25%。而在此之前，公司股價曾連續(xù)上漲，11月1日至15日的十一個交易日間，其共錄得8根陽線，股價從1.49港元最高漲至3.88港元，區(qū)間漲幅達到118.79%。

再往前看，11月15日早間，碧桂園宣布啟動年內第二輪配股，擬以每股2.68港元的價格配售14.63億股股份，預計所得款項凈額約38.72億港元，相關資金亦將用作現(xiàn)有境外債務再融資及一般營運資金。

彼時，碧桂園與雅居樂的配股被認為是支持民營房企融資的“第三支箭”落地。

2018年，針對部分民營企業(yè)融資困難問題，人民銀行會同有關部門從信貸、債券、股權三個融資渠道采取“三支箭”的政策組合，支持民營企業(yè)拓展融資，其中民營企業(yè)債券融資支持為“第二支箭”，股權融資支持為“第三支箭”。

在中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負責人劉水看來，未來支持民營房企融資會是“貸款、債券、股權”，“三支箭”政策組合，促進民營企業(yè)融資恢復，更有效支持民營企業(yè)發(fā)展。

去年以來，出險房企的名單不斷拉長，雅居樂、碧桂園算得上是此輪行業(yè)出清中的優(yōu)等生。過去一段時間，為了避免債務違約，雅居樂出售資產(chǎn)、裁減開支；碧桂園亦通過提前贖回美元債、回購債券等方式向行業(yè)傳遞信心。

它們的努力最終也獲得了認可。11月初，市場有消息稱，交易商協(xié)會、房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會聯(lián)合中債增進公司，召集21家民營房企召開座談會，介紹中債增進公司增信支持民營房企發(fā)債融資工作相關進展，這其中就包括碧桂園和雅居樂。

而在此之前，碧桂園就已經(jīng)在中債增進公司的全額擔保下發(fā)行了一筆規(guī)模15億元的中期票據(jù)，最終發(fā)債票面利率僅為3.2%。今年以來，碧桂園已經(jīng)在監(jiān)管支持下先后發(fā)行了數(shù)十億元票據(jù)。

連續(xù)的利好也推動了該公司的股價上漲。11月1日至今，碧桂園股價實現(xiàn)翻番，期間最高為3.48港元，區(qū)間漲幅高達206.93%。

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