近年來，因分?jǐn)傎Y金壓力、加速擴(kuò)大規(guī)模等顯著優(yōu)勢，聯(lián)合拿地、合作開發(fā)的發(fā)展模式備受房企青睞。合作開發(fā)為房企快速撬動規(guī)模提供了可能性，但隨著市場的變化，企業(yè)對合作開發(fā)項目的態(tài)度逐漸出現(xiàn)分化。

成也合作，敗也合作。房企合作開發(fā)“后遺癥”逐漸暴露，被合作方拖累的房企越來越多。銷售權(quán)益比較低的企業(yè)，或面臨著更加嚴(yán)峻的資金挑戰(zhàn)。

【資料圖】

近期，溫州豪宅項目——濱江壹號就被業(yè)主指出虛假宣傳、貨不對板等問題，部分業(yè)主表示項目的公共區(qū)域與當(dāng)初銷售承諾時有所出入。據(jù)悉，該項目為濱江與另一家頭部房企合作開發(fā)項目。

11月25日，濱江集團(tuán)（002244）相關(guān)人士向記者表示：“項目本身并不存在降標(biāo)的問題，如業(yè)主方有合理訴求可以進(jìn)一步溝通?！?/p>

少數(shù)股東權(quán)益增長

濱江集團(tuán)素以打造高標(biāo)產(chǎn)品著稱，豪宅產(chǎn)品線更是業(yè)內(nèi)效仿的對象。不少濱江壹號小區(qū)業(yè)主因品牌效應(yīng)而選擇了該樓盤，因此在看到低配版本的產(chǎn)品時倍感驚訝。

近日，一位濱江壹號小區(qū)業(yè)主向媒體表示，原本項目最豪華的“實景示范區(qū)”部分變成了商鋪，導(dǎo)致業(yè)主歸家只能經(jīng)小門，歸家動線排面感大打折扣。此外，個別業(yè)主進(jìn)入實地查探后發(fā)現(xiàn)車庫建設(shè)和裝修觀感與普通安置房相當(dāng)，基本為簡單油漆+日光燈管，且地面濕度大，裝修標(biāo)準(zhǔn)過低，與40萬元的車位價格不對等。

此后，濱江方面書面回復(fù)業(yè)主并進(jìn)行了相關(guān)的整改：人行出入口按施工圖施工，符合設(shè)計要求，現(xiàn)擬進(jìn)行調(diào)整擴(kuò)大。此外，項目于2020年完成地下室裝修定位，實際施工均符合相應(yīng)的設(shè)計與施工規(guī)范要求。鑒于當(dāng)下的發(fā)展，已增加星空頂及單元入口裝飾。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，合作開發(fā)項目存在交房爭議時，相對較難解決。出現(xiàn)問題時，合作企業(yè)之間容易互相踢皮球，解決周期相對更長。

盡管存在風(fēng)險，但合作開發(fā)撬動規(guī)模的作用依然顯著。在多數(shù)企業(yè)提升權(quán)益比時，濱江集團(tuán)仍以合作開發(fā)方式擴(kuò)大規(guī)模。

據(jù)時代周報不完全統(tǒng)計，在首批集中供地結(jié)束后，濱江集團(tuán)成立多家項目公司，持股比例在10%至40%之間。而2022年新購置的項目，部分在競拍時便已找好合作方聯(lián)合競拍。如杭州第一批集中供地中，濱江與金帝聯(lián)合體拿下2宗地塊，與蕭山交投拿下1宗地塊；杭州第二批集中供地中，濱江分別與金匯世紀(jì)房產(chǎn)及錢江房地產(chǎn)聯(lián)合拿下1宗地塊。

對于獨(dú)立競得的項目，濱江集團(tuán)的管理層也表示會在后續(xù)引入合作開發(fā)伙伴：“整體的拿地權(quán)益比將保持在60%左右”。據(jù)企業(yè)估算，未來權(quán)益拿地金額將在占現(xiàn)金回款金額60%的基礎(chǔ)上保持平衡。

業(yè)內(nèi)人士指出，權(quán)益銷售比例低說明企業(yè)在規(guī)模方面獨(dú)立性欠缺，同時盈利空間會被壓縮。由此可見，逆勢擴(kuò)張的濱江集團(tuán)并不是沒有后顧之憂。

梳理濱江集團(tuán)近幾年財報發(fā)現(xiàn)，自2018年以來，濱江集團(tuán)中期少數(shù)股東權(quán)益分別為29.03億元、47.11億元、59.03億元、116.66億元和201.93億元，同比上漲幅度達(dá)62.32%、25.30%、97.61%、73.10%。

與地方城投緊密合作

為了降低過往合作項目帶來的潛在風(fēng)險，濱江也正有意識的將自己從風(fēng)險合作方中抽離出來。

2021年杭州首批集中供地中，濱江與融信集團(tuán)聯(lián)手拿下的4宗地塊。由于資金緊張，融信集團(tuán)降低了其中3宗地塊的股權(quán)，其中一宗地塊被濱江引入了浙江中豪，另外兩宗地塊濱江集團(tuán)的股權(quán)比例也有所升高。

今年5月，濱江集團(tuán)又以56億元的價格完成了對陽光城浙江永康6宗地塊的收購。

5月6日，陽光城（000671.SZ）曾發(fā)布公告稱，陽光城及其子公司陽光城集團(tuán)浙江置業(yè)有限公司擬與濱江集團(tuán)及其子公司杭州繽慕企業(yè)管理有限公司（簡稱“繽慕公司”）簽署相關(guān)協(xié)議，擬將陽光城持有100%權(quán)益的杭州高光置業(yè)有限公司轉(zhuǎn)讓給繽慕公司。杭州高光置業(yè)有限公司子公司金華虹光置業(yè)有限公司已取得位于浙江省永康市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)6宗地塊的國有建設(shè)用地使用權(quán)。

對此，濱江董事長戚金興曾在業(yè)績會上回復(fù)投資者時表示，陽光城永康項目的收購是公司在2021年上半年已介入，此次主動把該項目其他股權(quán)收購過來，一方面是降低成本，另一方面也降低了合作方對項目的風(fēng)險，也符合深耕浙江的發(fā)展戰(zhàn)略，讓項目未來安全健康地開發(fā)建設(shè)。

11月25日，一名知情人士告訴記者，當(dāng)前濱江保持60%的權(quán)益比同時，要避免項目出現(xiàn)風(fēng)險是非?？简炂髽I(yè)的應(yīng)變能力的。對于項目質(zhì)量的問題，合作項目若缺少集團(tuán)層面的監(jiān)管則容易出現(xiàn)質(zhì)量與產(chǎn)品不匹配的問題。

從近期濱江集團(tuán)的動態(tài)也可發(fā)現(xiàn)，對于合作方的選擇上，濱江集團(tuán)也加強(qiáng)了風(fēng)險管控，合作方主要可分為三個類型。首先，是大型企業(yè)，萬科、龍湖、綠城等這類基本面穩(wěn)健的房企。其次是小型國企，如蕭山城投等，風(fēng)險較小。此外，杭州本土房企，如中豪、通達(dá)、杭州灣等民營企業(yè)。此類企業(yè)與濱江集團(tuán)長期合作關(guān)系密切，知根知底，合作風(fēng)險較小。2021年下半年以來，濱江集團(tuán)更加傾向于與地方國企及“老朋友”合作。

通過與地方城投合作，濱江集團(tuán)還快速推動了金華、東陽等區(qū)域的市場份額，擴(kuò)大了除杭州大本營外的項目儲備。

11月8日，濱江集團(tuán)與金華城投集團(tuán)舉行戰(zhàn)略合作框架協(xié)議簽約儀式，今后雙方將優(yōu)勢互補(bǔ)、資源共享，在金華市范圍內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)等領(lǐng)域進(jìn)行深入合作。

對此，濱江集團(tuán)相關(guān)人士表示，此次濱江集團(tuán)與金華城投集團(tuán)的攜手可謂強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、水到渠成。金華城投集團(tuán)是市屬一類國企，今年5月，根據(jù)金華市委市政府關(guān)于國企整合提升改革的決策部署，進(jìn)行整合提升，企業(yè)綜合實力明顯增強(qiáng)。

“未來，濱江集團(tuán)與金華城投集團(tuán)將充分發(fā)揮各自在專業(yè)領(lǐng)域強(qiáng)大而獨(dú)特的資源與優(yōu)勢，在房地產(chǎn)開發(fā)、工程建設(shè)等板塊開展長期廣泛的合作，積極謀劃推動項目落地，為金華新時期房地產(chǎn)的發(fā)展注入新動能。”上述相關(guān)人士指出。

關(guān)鍵詞： 合作開發(fā)