近日，住建部、國家發(fā)展改革委、財政部聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于做好發(fā)展保障性租賃住房情況年度監(jiān)測評價工作的通知》(簡稱《通知》)，保障性租賃住房(簡稱“保租房”)年度重點(diǎn)監(jiān)測評價內(nèi)容圍繞“確定發(fā)展目標(biāo)，推進(jìn)計劃完成”“建立工作機(jī)制，落實(shí)支持政策”“嚴(yán)格監(jiān)督管理”“取得工作成效”等方面開展，同時明確了具體內(nèi)容及評分參考。

業(yè)內(nèi)人士指出，此舉有利于規(guī)范租賃市場建設(shè)，促進(jìn)租賃市場以及整個房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展；與此同時，預(yù)計保租房后續(xù)會有大量新項目要打通資本市場，獲得“保租房公募REITs”的支持。

在業(yè)內(nèi)人士看來，三部門聯(lián)合發(fā)布的《通知》有利于規(guī)范租賃市場建設(shè)。圖/IC photo

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對保租房發(fā)展情況實(shí)施年度監(jiān)測評價

從具體內(nèi)容來看，在確定發(fā)展目標(biāo)方面，《通知》要求，在摸清保障性租賃住房需求和存量土地、房屋資源的基礎(chǔ)上，支持各類主體參與建設(shè)保障性租賃住房，科學(xué)確定“十四五”保障性租賃住房建設(shè)目標(biāo)，制訂年度建設(shè)計劃，并向社會公布。已開工建設(shè)和籌集的保障性租賃住房套(間)數(shù)占本地區(qū)“十四五”建設(shè)目標(biāo)數(shù)的比例，在2022年、2023年、2024年、2025年末應(yīng)分別不低于40%、60%、80%和100%。

在建立工作機(jī)制方面，《通知》提出，明確本地區(qū)發(fā)展保障性租賃住房的具體措施，建立市縣人民政府牽頭、有關(guān)部門參加的推進(jìn)保障性租賃住房發(fā)展工作機(jī)制，加快推進(jìn)保障性租賃住房項目認(rèn)定工作，落實(shí)稅收優(yōu)惠政策、民用水電氣價格政策；引導(dǎo)市場主體加強(qiáng)與金融機(jī)構(gòu)的溝通對接，加大對保障性租賃住房建設(shè)運(yùn)營的金融支持力度。

值得一提的是，《通知》明確，將各大城市發(fā)展保租房的年度監(jiān)測評價結(jié)果納入對地方政府的績效考核。

眾所周知，發(fā)展保障性租賃住房是我國住房制度建設(shè)的重中之重。據(jù)悉，“十四五”時期，全國40個重點(diǎn)城市初步計劃新增保障性租賃住房650萬套(間)，預(yù)計可幫助解決近2000萬人的住房困難。

在此背景下，各地加大保租房發(fā)展力度。時至年末，全國多個省市已提前或超額完成2022年籌建目標(biāo)。不僅如此，11月以來，山東、河南等地還率先披露了2023年新開工(籌集)保租房的規(guī)劃目標(biāo)。以山東為例，2023年，山東全省計劃新開工(籌集)保障性租賃住房83881套，基本建成16028套。

對此，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關(guān)榮雪分析指出，此次三部門聯(lián)合發(fā)布的《通知》將保障房建設(shè)與地方政府的執(zhí)行考核掛鉤，預(yù)期將更好地推動各項支持政策落地見效，切實(shí)緩解大城市供需不平衡、新市民及青年人住房困難等問題，同時也有利于規(guī)范租賃市場建設(shè)，維持租金平穩(wěn)走勢，促進(jìn)租賃市場以及整個房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

各地或選拔“保租房優(yōu)等生”對接資本市場

值得注意的是，“保租房年度監(jiān)測評價辦法”中，各地保租房項目獲得信貸、REITs、專項債等資金支持的比例也是重要考核項之一。

對此，關(guān)榮雪分析指出，此舉既有利于地方保障性租賃住房建設(shè)的推進(jìn)，切實(shí)落實(shí)多渠道保障的定位，同時也從側(cè)面反映出地方獲得信貸、REITs、專項債等資金支持的比例較大，意味著保障性租賃住房領(lǐng)域的發(fā)展前景較可觀，資本市場對其持長期看好態(tài)度，這也在一定程度上預(yù)示著地方也將選拔出“保租房優(yōu)等生”來對接資本市場。

景暉智庫首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡景暉也表示，在四只已發(fā)行的“保租房公募REITs”之后，預(yù)計不少地方也將選拔出“保租房優(yōu)等生”來對接資本市場。

實(shí)際上，在“房住不炒”“租購并舉”政策背景下，保租房REITs的火爆行情還在延續(xù)。繼“中金廈門安居REIT”“紅土深圳安居REIT”“華夏北京保障房REIT”三只保租房REITs產(chǎn)品火熱銷售之后，近日，華潤有巢REIT再次刷新公募REITs網(wǎng)下發(fā)售配售比例紀(jì)錄，共吸金超1200億元。

胡景暉分析指出，目前已發(fā)售或正在發(fā)售的四只保租房公募REITs是“保租房”市場里的“優(yōu)等生”，不管是底層資產(chǎn)、出租率，還是收益率等，在財務(wù)指標(biāo)方面表現(xiàn)都較為優(yōu)異，尤其是在資本避險情緒較濃的當(dāng)下，底層資產(chǎn)較扎實(shí)、出租率相對更有保障的“保租房”公募REITs，吸引了眾多投資者的青睞。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波表示，保租房公募REITs是今年以來行業(yè)關(guān)注的重點(diǎn)，尤其是目前已售和待售的產(chǎn)品，市場熱度都呈現(xiàn)不斷攀升的態(tài)勢。一方面，由于保租房建設(shè)是國家的重點(diǎn)，也是“十四五”期間保障性房源中體量大，且有明確上市房源規(guī)劃的項目，各地政策重視程度高，推進(jìn)的節(jié)奏也在逐步加快；另一方面，現(xiàn)有保租房公募REITs的底層資產(chǎn)大都位于一二線城市，區(qū)域的產(chǎn)業(yè)和人口等基本面良好，未來租金持續(xù)回流的確定性強(qiáng)，這也強(qiáng)化了市場對于此類產(chǎn)品穩(wěn)定性的預(yù)期?？傮w來看，由于租賃的政策大方向不變，參與保租房的主體有著較強(qiáng)的信用體現(xiàn)，預(yù)計未來還會有更多產(chǎn)品上市并受關(guān)注。

保租房擴(kuò)容后，盈利是否具有可持續(xù)性？

問題在于，“保租房”公募REITs火爆發(fā)售背后，是否存在一定的隱憂？未來隨著保租房的進(jìn)一步擴(kuò)容，在利潤方面是否具有可持續(xù)性？

“目前我國住房租賃行業(yè)還處于發(fā)展初期，在運(yùn)營方面還有很大的改進(jìn)空間。同時，隨著人們租住生活方式的逐步形成，未來保租房公募REITs的收益率還會有穩(wěn)步上升的空間。因此，市場對于保租房公募REITs的認(rèn)可是可持續(xù)的?！盜CCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長趙然如是說。

從具體區(qū)域布局來看，保租房重點(diǎn)落地在一二線城市，并且會在這些城市的CBD周邊、產(chǎn)業(yè)園以及部分軌交沿線布局，從現(xiàn)在的保租房建設(shè)方來看，也大都是地方性國企。此外，從保租房的來源看，近年來又增加了存量房轉(zhuǎn)保租房的渠道?；诖耍趶埐磥?，預(yù)計保租房后續(xù)會有大量新項目要打通資本市場，獲得保租房公募REITs的支持。

“由于擁有著良好的地段優(yōu)勢以及主體信用背書，預(yù)計未來優(yōu)等保租房項目的數(shù)量還是相對可觀的?！睆埐ㄈ缡钦f。

不過，在胡景暉看來，目前四只保租房公募REITs普遍存在把底層資產(chǎn)估值做低的情況，因?yàn)檫@樣才能把現(xiàn)金分派率做得比較高，以吸引投資者。在這四只已發(fā)行的保租房公募REITs之后，是否還能有財務(wù)指標(biāo)同樣優(yōu)秀的第二批、第三批新項目出來，或存在一定的難度。

胡景暉還指出，已發(fā)行的四只保租房公募REITs，后續(xù)可能會涉及諸如折舊、一定年限后的再裝修成本投入等問題，這些項目是否還能維持現(xiàn)在如此高的收益率，還存在一定的不確定性。

在房東東創(chuàng)始人全靂看來，隨著保租房項目的增加，伴隨而來的供應(yīng)量增加，或會造成空置率有所上升；長租企業(yè)核心的客單價和出租率指標(biāo)方面，可能也會有所下降，“目前還有幾家在申請保租房REITs，但利潤指標(biāo)達(dá)標(biāo)有點(diǎn)難度，可能會加入原來公租房的收益，合并上市?！?/p>

趙然進(jìn)一步分析稱，目前各地還有大量新建類的保租房項目，大多以大型社區(qū)為主，尚在建設(shè)或者籌備開業(yè)過程中，這些項目中不乏具備發(fā)行公募REITs的條件。不過，對于在集體建設(shè)用地上新建的保租房，如何界定集體用地的產(chǎn)權(quán)歸屬，仍是保租房REITs發(fā)行中需要突破的難題。此外，目前四只保租房公募REITs均為單一城市的項目，對于多城市項目，是否可以組合發(fā)行，還取決于各地對于保租房認(rèn)定和監(jiān)管政策是否一致。

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