“很幸運(yùn)，我畢業(yè)來京工作的第一次租房，就順利租住在保障性租賃住房中，這里比較符合我的預(yù)期和定位。目前，我的工作比較穩(wěn)定，估計會長期租下去?！比A潤有巢國際公寓社區(qū)總部基地店租客小馬如是說。

近年來，為解決新市民和青年人的居住問題，北京在合理增加居住用地供應(yīng)的同時，加大向租賃住房傾斜力度。隨之，機(jī)構(gòu)化集中式租賃住房項(xiàng)目呈現(xiàn)快速增長態(tài)勢，尤其是保障性租賃住房(簡稱“保租房”)迅速擴(kuò)容。

集中式租賃房贏得青年人“芳心”

(資料圖片僅供參考)

租房不只是簡單的簽合同，一不留神就會“踩坑”，尤其對剛畢業(yè)的青年人而言，租房可能是進(jìn)入社會的第一場“硬仗”。

小馬告訴記者：“今年4月，我來京工作并準(zhǔn)備租房，花了些時間、精力，看了不少房子都沒有合適的。最后，經(jīng)同事推薦，我實(shí)地查看了華潤有巢國際公寓社區(qū)總部基地店，特別喜歡這里的租住氛圍，就簽了1年的租賃合約?！?/p>

作為北京市集體土地租賃住房項(xiàng)目試點(diǎn)第一批公示項(xiàng)目之一的有巢國際公寓社區(qū)總部基地店，共有9棟樓、2300余間房。據(jù)小馬介紹，他租住的是30多平方米的一居室，打折后月租金約為3000元，他選擇月付。由于沒有10%的服務(wù)費(fèi)，且民水、民電，小馬節(jié)省了不少費(fèi)用。

談及租住體驗(yàn)，小馬很是滿意：“私密空間強(qiáng)，又能與較熟的朋友相約一起看書、健身。遇到節(jié)日，社區(qū)里還會舉辦小型活動，有家的感覺。此外，這里的設(shè)施比較完善，在安全、服務(wù)、衛(wèi)生等方面都有保障。”小馬的感受并非個例。ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院(簡稱“ICCRA”)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，近半數(shù)的青年人認(rèn)為，可以通過公寓舉辦的社群活動結(jié)交新朋友；超過三成的青年人認(rèn)為租住體驗(yàn)便捷、租約穩(wěn)定、且統(tǒng)一管理有安全感。

今年有大量青年人和小馬一樣，在北京實(shí)現(xiàn)租房“安居夢”。今年10月，作為順義區(qū)首批利用閑置商業(yè)辦公用房改建宿舍型租賃住房項(xiàng)目——泊寓天竺店開業(yè)，推出324間房源，較大程度解決了周邊職工的居住問題。

近年來，為解決新市民和青年人的居住問題，北京在合理增加居住用地供應(yīng)的同時，加大向租賃住房傾斜力度，隨之，機(jī)構(gòu)化集中式租賃住房項(xiàng)目呈現(xiàn)快速增長態(tài)勢。

ICCRA調(diào)研顯示，截至今年9月，北京市機(jī)構(gòu)化集中式租賃住房項(xiàng)目(已開業(yè))合計約72000套(間)。按分類來看，市場化運(yùn)營管理的長租房占比約83%，保租房占比為17%；從籌集方式來看，仍以存量盤活和改造為主。

從供給分布來看，2021年-2022年機(jī)構(gòu)化集中式租賃住房新增項(xiàng)目大多分布于五環(huán)外，朝陽、海淀、通州、豐臺、大興等地區(qū)均有覆蓋，從而助力提升全市的職住平衡。另一方面，呈現(xiàn)多組團(tuán)態(tài)勢，中心城區(qū)的人口不斷向外圍區(qū)域進(jìn)行疏解。

長租公寓逐步納入保租房

對北京這座特大城市來說，做好保障性租賃住房，對服務(wù)城市新市民、保障青年人住房需求具有重大意義。

今年9月，《北京市“十四五”時期住房保障規(guī)劃》發(fā)布，其中提到，“十四五”時期，全市力爭建設(shè)保租房40萬套(間)，加大保障性住房建設(shè)用地供應(yīng)力度，新增保障性租賃住房供地占比不低于住房用地供應(yīng)總量的15%。

在此背景下，北京保租房發(fā)展按下“加速鍵”。ICCRA統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至今年9月，北京已開業(yè)的保租房超12000套(間)?；诖耍琁CCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長趙然預(yù)計，未來2-3年，北京潛在供給合計約87124套(間)。其中，市場化運(yùn)營管理的長租房占比約44%，保租房占比將達(dá)56%。這意味著，未來保租房將成為北京集中式租賃住房供給的主力軍。

從保租房籌集方式來看，ICCRA統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)保租房的占比最高，占比達(dá)81%。此外，北京也在鼓勵利用現(xiàn)狀建筑改建保租房，通過多渠道增加保租房的有效供給，因此，非居住存量住房改建的保租房，占比約16%。

值得一提的是，在一系列政策利好下，不少長租公寓也在逐步納入保租房體系。據(jù)ICCRA統(tǒng)計，從申請納保的企業(yè)背景來看，以國資背景企業(yè)與集體經(jīng)濟(jì)組織的聯(lián)合體為主，占比約44%；集體經(jīng)濟(jì)組織、市屬國企單獨(dú)主體占比相當(dāng)，均為19%。民企在納保申請上也有突破，萬科以聯(lián)合體形式申請3個項(xiàng)目，城家以單獨(dú)主體申請兩個項(xiàng)目也完成了認(rèn)定。

與此同時，在“納?！表?xiàng)目中，機(jī)構(gòu)的品牌化趨勢明顯，品牌化機(jī)構(gòu)占比約48.5%，包括華潤有巢、泊寓、城家、首開樂尚等。對此，趙然指出，品牌化、機(jī)構(gòu)化建設(shè)及運(yùn)營，能夠?qū)崿F(xiàn)保租房的高標(biāo)準(zhǔn)打造和高品質(zhì)呈現(xiàn)，從而保障新市民、青年人住有所居、住有宜居。

保租房需要更加強(qiáng)化“職住平衡”

而在社會普遍關(guān)心的職住平衡上，目前的保租房是否能滿足青年人的需求？又存在哪些難點(diǎn)？

ICCRA統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前，北京80%的保租房集中在五環(huán)以外，保租房在分布上還存在不均衡的問題。對此，趙然表示，這并不利于緩解大部分熱點(diǎn)就業(yè)區(qū)域(如CBD、金融街、東單、望京、中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園等)的職住平衡，建議未來通過存量物業(yè)更新改造的方式增加保租房供應(yīng)，特別是地鐵沿線存量物業(yè)，緩解上班族的職住平衡壓力。

與此同時，保租房在運(yùn)營方面，面臨不少難點(diǎn)。趙然指出，租賃式社區(qū)由于規(guī)模體量大，服務(wù)配套更加豐富多元，因此，其管理難度也呈數(shù)量級增長，這很考驗(yàn)租賃管理企業(yè)的運(yùn)營能力。此外，租賃式社區(qū)除了提供住宅小區(qū)類似的物業(yè)服務(wù)之外，更強(qiáng)調(diào)社區(qū)歸屬感，因此，租賃運(yùn)營企業(yè)需探索客群相處之道，在此之上開展社群活動，并綜合住房與商業(yè)業(yè)態(tài)，動態(tài)把控客群需求，以長期規(guī)劃獲得穩(wěn)定現(xiàn)金流。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波認(rèn)為，隨著保租房項(xiàng)目不斷入市，保租房運(yùn)營者更需注意更需考量如何將政策紅利更好地落地，讓目標(biāo)群體充分了解此類項(xiàng)目，更加便捷、高效地申請保租房，從而讓保租房產(chǎn)品和青年人的租賃需求更有效、精準(zhǔn)地對接和匹配。

本版采寫/記者張曉蘭

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