11月16日，在北京成功舉辦“2023中國房地產(chǎn)市場趨勢及投融資策略閉門研討會”。

2022年以來，房地產(chǎn)市場供求兩端表現(xiàn)均偏弱，房企資金壓力不減。近期多個部委頻繁落地利好政策，穩(wěn)樓市預(yù)期更加強(qiáng)烈，在新形勢下，2023年，主流金融機(jī)構(gòu)更加關(guān)注行業(yè)未來發(fā)展趨勢以及企業(yè)經(jīng)營安全性，房企亦在積極促進(jìn)銷售回款并尋求更多融資機(jī)會以實現(xiàn)穩(wěn)健發(fā)展。

更多房地產(chǎn)市場形勢預(yù)判，“中指云”獲取

【資料圖】

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中指觀點

房地產(chǎn)市場趨勢及投融資策略閉門研討會，旨在為更多金融機(jī)構(gòu)及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及時把握、準(zhǔn)確預(yù)判房地產(chǎn)市場形勢，進(jìn)而科學(xué)有效地調(diào)整應(yīng)對策略提供研究支持，同時也為金融機(jī)構(gòu)和房企深化溝通合作提供平臺?；谥兄笖?shù)據(jù)、中指.開發(fā)云等SaaS工具，圍繞2023中國房地產(chǎn)市場趨勢預(yù)判、當(dāng)前形勢下房企經(jīng)營安全性研判等研究成果進(jìn)行了分享。

房地產(chǎn)市場：2023年新房銷售規(guī)模在低基數(shù)下或與2022年基本持平，但短期下行壓力仍突出，若經(jīng)濟(jì)及購房者預(yù)期恢復(fù)較慢，新房銷售規(guī)?；蚶^續(xù)下調(diào)

政策端：短期政策逐漸到位，企業(yè)資金壓力有望得到緩解，實現(xiàn)以時間換空間，下一步，政策或更加聚焦在促進(jìn)銷售回暖。在“房住不炒”總基調(diào)下，房地產(chǎn)調(diào)控政策延續(xù)寬松狀態(tài)，因城施策力度有望繼續(xù)加大，從降低購房成本、降低購房門檻上繼續(xù)發(fā)力，符合條件的城市進(jìn)一步下調(diào)商貸房貸利率下限，核心一二線城市跟進(jìn)優(yōu)化“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策，繼續(xù)優(yōu)化限購政策，一線城市或更多聚焦在特定人群，如人才、多孩家庭、老年家庭等；另外，降低交易稅費，契稅、個人所得稅、增值稅等方面均存在調(diào)整空間。

需求端：我國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入中低速增長區(qū)間，人口總量已見頂，2017年以來城鎮(zhèn)人口增量逐年下降，中長期住房需求支撐度減弱。根據(jù)初步測算，樂觀情形下，2023年，全國商品房銷售面積或在2022年低基數(shù)上有所增長，但在購房者置業(yè)更加謹(jǐn)慎、住房總需求整體減弱等因素影響下，預(yù)計新房銷售規(guī)模增長幅度有限，全年銷售面積或在15億平方米。中性情形下，2023年全國商品房銷售面積與2022年基本持平，微增至14.5億平方米。悲觀情形下，2023年全國商品房銷售面積繼續(xù)回落，同比降幅在3%左右，銷售面積低于14億平方米。整體來看，預(yù)計2023年全國商品房銷售面積將回落至2015-2016年水平。

供給端：2023年，房屋新開工規(guī)模一方面仍依賴于銷售市場的恢復(fù)節(jié)奏，另一方面，受制于近兩年土地成交規(guī)模明顯減少、企業(yè)資金壓力仍較大、現(xiàn)有庫存量較高等因素，2023年房企新開工規(guī)?；螂y有明顯改善，初步測算，中性情形下，2023年新開工面積同比降幅仍超10%，新開工規(guī)模將回落至10億平方米。受新開工規(guī)模繼續(xù)下降、企業(yè)資金壓力不減等因素拖累，房地產(chǎn)開發(fā)投資額調(diào)整態(tài)勢或延續(xù)，但在“保交付”支持下，竣工或?qū)⒊霈F(xiàn)好轉(zhuǎn)，對開發(fā)投資形成一定支撐，中性情形下，2023年房地產(chǎn)開發(fā)投資額接近2019年水平，同比下降3.9%左右，降幅較2022年有所收窄。

房企經(jīng)營安全性評價分析：信用、經(jīng)營、資產(chǎn)三方面綜合分析房企穿越周期的特征

“安全發(fā)展”成為新時代國家發(fā)展重要戰(zhàn)略，房企安全成為行業(yè)關(guān)注焦點問題，房企經(jīng)營安全才能穿越行業(yè)周期。借鑒產(chǎn)業(yè)安全等方面研究成果，結(jié)合房地產(chǎn)經(jīng)營實際，構(gòu)建房企經(jīng)營安全性評價分析框架，從信用、經(jīng)營、資產(chǎn)三個方面進(jìn)行綜合分析，衡量房企的經(jīng)營安全性程度。

(1)信用安全度：交付力是先決條件，償債能力、融資能力是信用認(rèn)證

交付是房企對消費者的信用。項目準(zhǔn)時、保質(zhì)的交付，是房企信用最直接的體現(xiàn)。當(dāng)前央國企、穩(wěn)健型民營房企交付力較強(qiáng)，這些企業(yè)特征是重客戶、守信用、產(chǎn)品力強(qiáng)、經(jīng)營穩(wěn)健。

有息債務(wù)占比偏高、債務(wù)平均期限過長、商票違約、“明股實債”及表外負(fù)債規(guī)模較高成為影響房企償債能力的根本因素。行業(yè)的現(xiàn)金短債比降至1.23，短期償債能力普遍下降。

今年以來行業(yè)非銀融資規(guī)模同比下降51.4%，央國企成為融資主力。在不利的融資環(huán)境下，仍有一些房企具有較強(qiáng)的融資能力，如保持有效海外評級的房企、被選為示范企業(yè)的民企，另外符合近期政策的企業(yè)也有望獲得融資支持。

(2)經(jīng)營安全度：銷售、盈利、可持續(xù)經(jīng)營推動企業(yè)長期發(fā)展

2022年1-10月，TOP100房企銷售總額同比下降43.4%，經(jīng)營回款大幅減弱；目標(biāo)完成率僅為58.8%，全年目標(biāo)將受挑戰(zhàn)。熱門城市的項目成為房企銷售回款的有力保障。行業(yè)利潤率大幅下滑，部分企業(yè)利潤分配更偏向少數(shù)股東，進(jìn)一步削弱母公司的盈利能力。受行業(yè)資金緊張影響，拿地的企業(yè)更偏向于一二線城市，溢價率下降超10個百分點，價格更趨理性。

(3)資產(chǎn)安全度：資產(chǎn)結(jié)構(gòu)及質(zhì)量、可變現(xiàn)貨值決定企業(yè)資產(chǎn)的真實質(zhì)量

受經(jīng)營回款不力、持續(xù)償還到期債務(wù)影響，房企的貨幣資金占比降至8.9%，流動性進(jìn)一步下降。受需求端疲軟影響，存貨占比上升1.9個百分點至54.7%，房企去化速度下降。優(yōu)質(zhì)的自持物業(yè)在當(dāng)前周期下可為企業(yè)提供一部分資金。

可變現(xiàn)貨值是衡量房企經(jīng)營安全程度的重要指標(biāo)?？勺儸F(xiàn)貨值，指在當(dāng)前市場形勢下，參考城市出清周期和價格計算的該企業(yè)所有未售項目可能實現(xiàn)的銷售金額。房企的可變現(xiàn)貨值能夠覆蓋債務(wù)，則安全程度比較高。

基于流動性及資產(chǎn)變現(xiàn)視角，通過對企業(yè)信用安全度、經(jīng)營安全度和資產(chǎn)安全度三個維度的綜合測算分析，結(jié)果顯示60家企業(yè)當(dāng)前安全度較高，其中民營及混合所有制企業(yè)占比38.3%，央國企占比61.7%。當(dāng)前經(jīng)營安全性高的企業(yè)特征是：信用方面，交付力強(qiáng)、按期償債、融資通暢；經(jīng)營方面：銷售影響相對小、聚焦主業(yè)、土儲質(zhì)量高；資產(chǎn)方面，資產(chǎn)變現(xiàn)能力強(qiáng)、可變現(xiàn)貨值覆蓋剛兌及債務(wù)。

在研究成果匯報的基礎(chǔ)上，各方就2023年房地產(chǎn)市場和政策走向、地產(chǎn)新形勢下金融機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)企業(yè)的新型合作機(jī)會等主要問題進(jìn)行了深入探討，主要觀點如下：

金融機(jī)構(gòu)主要觀點

關(guān)于房地產(chǎn)市場：短期市場恢復(fù)需要時間，中長期市場規(guī)模仍在

(1)宏觀環(huán)境：與此前周期相比，這一輪房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整所面對的外部環(huán)境有很多不同，既有偶然性的因素，如疫情沖擊，也有長期趨勢性的變化，比如我國潛在經(jīng)濟(jì)增速放緩，城鎮(zhèn)人口增量已經(jīng)出現(xiàn)下降等，同時，市場預(yù)期、客戶心態(tài)也在發(fā)生新的變化，這些因素都在一定程度上對行業(yè)造成影響。

(2)市場趨勢：在當(dāng)前的市場環(huán)境下，行業(yè)已逐漸形成共識，只有銷售的企穩(wěn)回升才能推動整個行業(yè)的平穩(wěn)運行。近期央行、銀保監(jiān)會出臺的16條政策對于處在出險邊緣的企業(yè)最為有利，對企業(yè)融資性現(xiàn)金流將帶來積極作用。同時，多個利好政策的疊加也有利于修復(fù)市場信心，但傳導(dǎo)到需求端仍需時間，短期市場依然有壓力，2023年市場或?qū)⒂兴棉D(zhuǎn)，但好轉(zhuǎn)幅度有限。從積極的方面來看，地方政府和銀行等關(guān)聯(lián)方也在優(yōu)化政策釋放積極信號，為房地產(chǎn)行業(yè)提供支持。從中長期來看，市場銷售規(guī)模仍將保持一定體量。

(3)政策建議：各個部委之間加強(qiáng)政策協(xié)同，保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，為市場提供穩(wěn)定的政策預(yù)期，并釋放正向反饋。

關(guān)于金融機(jī)構(gòu)投資策略：化解存量風(fēng)險，合作共贏

一方面，優(yōu)先化解存量風(fēng)險，加快風(fēng)險出清。另一方面，金融機(jī)構(gòu)也將加強(qiáng)與房企合作，選擇優(yōu)質(zhì)企業(yè)，實現(xiàn)合作共贏。同時，金融機(jī)構(gòu)表示當(dāng)下市場需要看到對已出險企業(yè)的資產(chǎn)處置和重組方案落地，為市場提供可參考的方案，以便加快相關(guān)風(fēng)險資產(chǎn)處置，幫助行業(yè)融資渠道恢復(fù)。

從房地產(chǎn)信貸投放來看，在近期政策指導(dǎo)下，2023年，銀行將持續(xù)完善信貸配套措施，加大地產(chǎn)信貸支持力度。

除此之外，金融機(jī)構(gòu)也表示將適應(yīng)新的發(fā)展形勢，主動求變，關(guān)注股權(quán)投資、代建業(yè)務(wù)等機(jī)會。

房地產(chǎn)企業(yè)主要觀點

客戶需求：收入預(yù)期下滑是制約市場恢復(fù)的重要原因；高能級城市政策需要進(jìn)一步優(yōu)化

從銷售端來看，當(dāng)前市場下行幅度較大，“保交付”雖然給消費者帶來利好，但收入預(yù)期下滑仍導(dǎo)致需求動力不足，貸款意愿和貸款規(guī)模均有收縮，特別是剛需類產(chǎn)品需求明顯下滑，剛需人群普遍暫緩購房。收入預(yù)期修復(fù)才是市場回暖的根本要素。

此外，通過對近期板塊輪動的觀察，政策松動的城市銷售已經(jīng)有所回暖，未來如果高等級城市出臺適度放松的政策，將起到良好的示范作用，有利于拉動全國銷售市場的修復(fù)。

產(chǎn)品策略：偏向改善型產(chǎn)品、一二線核心地段產(chǎn)品

產(chǎn)品業(yè)態(tài)分化愈加明顯，高端改善型產(chǎn)品更受歡迎，剛需盤去化能力放緩。從產(chǎn)品所在地段來看，一二線核心地段銷售較好，三四線普遍銷售不暢。

房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)，市場需求永遠(yuǎn)存在，房企需要調(diào)整以前追求的高周轉(zhuǎn)模式，轉(zhuǎn)為高品質(zhì)模式，提升客戶的產(chǎn)品體驗。

預(yù)售資金：適度放松有利于補(bǔ)充經(jīng)營性資金

受“保交付”壓力影響，各地預(yù)售資金監(jiān)管力度普遍趨嚴(yán)。在融資端受限的情況下，這部分經(jīng)營性資金的流動性尤為重要，希望監(jiān)管可以更為細(xì)化，根據(jù)企業(yè)信用、城市特點予以適度調(diào)整。當(dāng)前以保函替代監(jiān)管資金就是一個很好的措施。

政策建議：期待更大力度政策支持需求釋放

當(dāng)前“金融16條”等政策支持力度較大，讓房企看到了曙光，但具體成效仍需一段時間。從歷史經(jīng)驗來看，需要3-6個月傳導(dǎo)到市場端。當(dāng)前利好政策更偏向于房企和金融機(jī)構(gòu)，客戶端感受不明顯，希望未來有實質(zhì)性政策快速拉動客戶需求。政策強(qiáng)調(diào)對央國企、民企一視同仁，希望未來對穩(wěn)健經(jīng)營的中小型民企同樣給予更好地融資支持。

本次會議在復(fù)盤2022年房地產(chǎn)市場運行邏輯、預(yù)判2023年市場變化趨勢及分析企業(yè)經(jīng)營安全性的同時，更加強(qiáng)調(diào)了在新形勢下企業(yè)如何把握政策機(jī)會及市場趨勢，實現(xiàn)更穩(wěn)健發(fā)展，為各大投資機(jī)構(gòu)及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投融資提供決策參考。另外，本次會議亦為金融機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)企業(yè)搭建了交流平臺，進(jìn)一步促進(jìn)了雙方合作，對行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展將起到積極作用。

再發(fā)利好！預(yù)售資金監(jiān)管優(yōu)化舉措來了

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央行、銀保監(jiān)出臺16項救市舉措，能托住房地產(chǎn)嗎？

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2022年1-10月全國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營數(shù)據(jù)解讀

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