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房地產(chǎn)：新天下，新玩家

樓市增速放緩，帶動整個產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展減速，各個環(huán)節(jié)，尤其是建筑和TOD規(guī)劃方和房企開始互相滲透，新玩家逐步涌現(xiàn)。在整體土地市場大幅下行的同時，傳統(tǒng)民營房企拿地大幅下行，而央國企的占比大幅提升。與此同時，土地市場出現(xiàn)新晉玩家，包括建筑企業(yè)和城投背景的軌交公司。當前由于房企，尤其是民營房企融資受限，而央國企背景的企業(yè)融資享有優(yōu)勢，非地產(chǎn)為主業(yè)的其他行業(yè)的公司有經(jīng)營性現(xiàn)金流支持，使得土地市場出現(xiàn)新晉玩家，行業(yè)競爭格局開始發(fā)生改變。

我們認為，未來的行業(yè)生態(tài)一定會呈現(xiàn)出兩大特征：之一：信用壁壘仍然是核心，重視央企背景的新玩家，且在一二線城市已經(jīng)能看見新玩家占比提升。1）非房企銷售占比已經(jīng)提升。2022年上半年，核心22城中成都、青島、南京等16個城市的銷售榜單中非房企占比出現(xiàn)提升。核心22城TOP20銷售企業(yè)中，非房企公司平均銷售占比約14.6%，較2020年提升3.9pcts。2）在拿地市場，也如此。2022年核心22城中城投和建筑背景的企業(yè)分別占比26.9%和9.4%。其中，建筑企業(yè)占比較高的城市包括濟南、天津、重慶、北京和鄭州。建筑企業(yè)主要是以央企為主，包括中國鐵建（601186）、中國建筑、中國交建（601800）等。城投公司占比較高的城市包括武漢、沈陽、蘇州、福州和成都。

特征之二：隨著地產(chǎn)行業(yè)利潤率的持續(xù)下行，低價值行業(yè)企業(yè)向高價值行業(yè)延伸，最后形成產(chǎn)業(yè)鏈的相互滲透，并以此作為未來存量市場的壁壘。除了非地產(chǎn)主業(yè)的企業(yè)進入房地產(chǎn)領域以外，以保利、華發(fā)為代表的企業(yè)也在向產(chǎn)業(yè)鏈延伸。2020年保利與碧桂園便已成立“保碧基金”，2022年保利資本與皮阿諾（002853）、科順股份（300737）等公司簽訂（框架）協(xié)議，擬在產(chǎn)業(yè)鏈進行投資和整合，而華發(fā)集團也戰(zhàn)略入股維業(yè)股份（300621）。

地產(chǎn)行業(yè)競爭格局正在重塑進行時，市場加速出清的同時新玩家入場，預計2023年銷售榜單繼續(xù)發(fā)生改變。隨著2022年10月底證監(jiān)會允許非地產(chǎn)主業(yè)企業(yè)A股再融資，地產(chǎn)行業(yè)加速出清。繼續(xù)推薦二線央國企，受益中交地產(chǎn)（000736）、建發(fā)股份（600153），并持續(xù)推薦一線央國企，如保利發(fā)展（600048）、招商蛇口（001979）、萬科A等，同時，結(jié)構(gòu)性資產(chǎn)荒已經(jīng)出現(xiàn)，推薦金融街、中新集團（601512）等，受益中國國貿(mào)（600007）。

風險提示：政府重新放開前融再走土地金融模式，市場需求加速下行。

關鍵詞： 地產(chǎn)行業(yè)