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李宇嘉(廣東城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員)

近日，房地產企業(yè)融資政策有了新的變化，證監(jiān)會允許部分存在少量涉房業(yè)務但不以房地產為主業(yè)的企業(yè)在A股市場融資。此次政策是對2018年相關融資限制的調整。2018年10月，證監(jiān)會推出《再融資審核非財務知識問答》，其中第8條明確提及，主營業(yè)務為房地產(包括住宅地產、商業(yè)地產)的上市公司，或者主營業(yè)務雖不屬于房地產，但是目前存在房地產業(yè)務的上市公司申請再融資，為防止募集資金變相用于房地產業(yè)務，暫不推進審核。

隨著“房住不炒”開始落地，房地產回歸國民經濟基礎性行業(yè)、民生保障行業(yè)和支柱產業(yè)定位，逐漸成為實體經濟的一部分。由于我國經濟發(fā)展面臨需求收縮、供給沖擊、預期轉弱三重壓力，商品房市場出現下行，行業(yè)風險持續(xù)釋放，近期，國家一再強調，要創(chuàng)新政策工具，靈活應用階段性政策，支持剛性和改善性需求，推進行業(yè)穩(wěn)定。

基于此，近期央行、財政部、證監(jiān)會紛紛創(chuàng)新穩(wěn)行業(yè)和穩(wěn)市場的政策工具。比如，9月底央行和銀保監(jiān)會明確，房價同環(huán)比連續(xù)下跌城市可下調或取消首套房貸利率下限；財政部對于“先賣后買”類住房消費涉及的個人所得稅給予免除；債權交易商協(xié)會推出房企發(fā)債信用增級和風險緩釋工具。此前，證監(jiān)會也創(chuàng)新了相關政策。比如，5月4日深交所明確支持房地產企業(yè)合理融資需求，5月14日證監(jiān)會提出，開展民營企業(yè)債券融資專項支持計劃。

當下，隨著“保交樓”進入攻堅階段，防風險的重要性日益上升，相關部門應形成政策合力。對于資本市場來說，結合“房住不炒”落地和房地產回歸實體經濟的現狀，以及房地產對當前穩(wěn)定經濟大盤之重要，要實現既能嚴格限制主營業(yè)務為房地產的企業(yè)股權融資，又合理保持資本市場融資功能的有效發(fā)揮，更好服務穩(wěn)定經濟大盤。

近期，一些房地產開發(fā)商的資金鏈趨于緊張，而各地“保交樓”政策力度加大?；诖耍托枰喾劫Y金和信用注入，以彌補流動性無謂的流失，除了前期專項借款和紓困基金等國家和地方層面的信用注入，也需要積極發(fā)揮資本市場的融資功能。根據證監(jiān)會的消息，允許以下存在少量涉房業(yè)務但不以房地產為主業(yè)的企業(yè)在A股市場融資：自身及控股子公司涉房的，最近一年一期房地產業(yè)務收入、利潤占企業(yè)當期相應指標的比例不超過10%；參股子公司涉房的，最近一年一期房地產業(yè)務產生的投資收益占企業(yè)當期利潤的比例不超過10%。

此前，監(jiān)管層一直強調，在市場化、法制化、商業(yè)可持續(xù)的原則下，鼓勵社會資金參與“保交樓”和出險項目“收并購”，以推進資產重組和盤活。但是，“保交樓”“收并購”會導致參與的企業(yè)“涉房”，從而影響到其資本市場的融資權利，比如，建筑企業(yè)、代建公司等等。

問題是，這些企業(yè)參與“保交樓”和“收并購”，并非轉型介入房地產開發(fā)業(yè)務，而且其主業(yè)也并非是房地產。上述類型的“涉房”行為，若不影響其在資本市場的融資，不僅可以擴大“保交樓”“收并購”的資金多方來源，還能以資本市場巨大的融資功能，補缺房地產市場無謂的流動性流失，降低各方參與的風險，糾偏金融“減速器”效應，從而緩減抵押物價值貶值，從源頭上提振房地產行業(yè)各方的信心，促進行業(yè)上下游良性循環(huán)和市場走向健康。

當然，這些企業(yè)的主營業(yè)務并非房地產開發(fā)經營，解除其資本市場融資禁令，不僅能鼓勵他們積極參與“保交樓”和“收并購”，并與專項借款、紓困基金等形成合力，增進正向的市場預期。需要注意的是，參與房地產而導致主營業(yè)務的資金失血，將通過資本市場融資而得到回補，而募資并不會投向房地產，并未違背資本市場服務實體經濟的原則。

關鍵詞： 房地產行業(yè)