黃金九月，杭州五區(qū)迎政策利好，蕭山、余杭、富陽、錢塘、臨安下轄部分區(qū)域放松限購、出臺購房補貼政策，助力合理需求釋放。市場方面，成交量創(chuàng)新高，紅盤持續(xù)推貨，各板塊推盤表現(xiàn) “冷熱不均”：北部新城、未來科技城、云城、申花等熱點板塊維持一房難求，而運河新城、鐵路北等板塊，受熱點板塊分流影響中簽率持續(xù)走高。土地市場同樣呈現(xiàn)分化情況，第三批集中供地中8宗封頂，9宗底價。在此環(huán)境下，各大品牌房企的銷售業(yè)績表現(xiàn)如何，下面隨榜單一起來進行詳細了解。

(資料圖片僅供參考)

特別聲明：杭州房地產企業(yè)銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計是以2022年1月1日-9月30日期間銷售的全口徑商品房為統(tǒng)計口徑，主要依據(jù)在杭州的銷售監(jiān)測數(shù)據(jù)，并參考當期總體經營情況和推盤去化情況進行分析統(tǒng)計；對于少數(shù)沒有在監(jiān)測范圍內的項目，由企業(yè)提供相關證明文件，經課題組對數(shù)據(jù)進行嚴格審核，也納入統(tǒng)計范圍。本報告僅供參考，課題組不對使用報告及其內容所引發(fā)的任何直接或間接損失承擔責任。

2022年1-9月杭州房地產銷售額TOP20企業(yè)的合計銷售額為3219.5億元，合計銷售面積817.8萬方。本土房企濱江占據(jù)銷售業(yè)績排行榜的TOP1，保持領先優(yōu)勢，1-9月累計銷售額862.7億元、銷售面積152.7萬方，分別領先第二名444.1億元、31.1萬方；綠城以銷售額418.6億元、銷售面積121.6萬方位居銷售業(yè)績排行榜的TOP2；本月第三名仍有變動，華潤置地以199億元超越保利發(fā)展（600048）晉升金額榜TOP3，萬科憑借58.3萬方躋身面積榜TOP3。

特別聲明：項目銷售業(yè)績數(shù)據(jù)統(tǒng)計是以2022年1月1日-9月30日期間銷售的商品住宅為統(tǒng)計口徑，包括商品住宅、別墅。主要依據(jù)在杭州的銷售監(jiān)測數(shù)據(jù)，并參考企業(yè)提供的相關數(shù)據(jù)，經課題組嚴格審核納入統(tǒng)計。本報告僅供參考，課題組不對使用報告及其內容所引發(fā)的任何直接或間接損失承擔責任。

2022年1-9月杭州市商品住宅銷售金額TOP10項目合計銷售650.5億元。排行榜前5位的項目銷售金額均突破60億元，其中杭珹未來中心以97.7億元重回榜首，觀翠攬月軒則位居第二，中海河映云集以69.1億元榮登第三。

2022年1-9月，杭州市商品住宅銷售面積TOP10項目合計銷售151.8萬方。杭珹未來中心以銷售面積27.1萬方固守龍頭，杭與城以18.8萬方躋身第二，中駿鼎湖未來云城以18.3萬方穩(wěn)居第三。

▍政策出臺

2022年9月，杭州市蕭山區(qū)、錢塘區(qū)、余杭區(qū)、富陽區(qū)及臨安區(qū)五區(qū)發(fā)布樓市新政，對部分地區(qū)放松限購條件及提供購房補助，其中臨安區(qū)是杭州十區(qū)內唯一不限購區(qū)域，本次政策出臺以購房補貼為主。

表：政策放松具體內容

數(shù)據(jù)來源：

點評：

總體來看，此次政策是對市場需求不足、下行壓力較大的區(qū)域進行局部松綁，購房補貼以新房為主，政策力度緩和，預計對市場刺激較小，重點支持真實購房需求的合理釋放。從限購放松區(qū)域來看，錢塘、富陽松綁力度較大，其中富陽全區(qū)松綁，錢塘區(qū)白楊街道涉及下沙沿江、大學城北等板塊，其余區(qū)域放松以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為主。從補貼力度來看，臨安總房款1.5%的補貼力度最大，蕭山、錢塘、余杭、富陽4區(qū)僅補貼契稅的50%，力度一般。富陽對于集體購房的補貼政策較為亮眼。

▍商品住宅市場解讀

數(shù)據(jù)來源：

供求量雙破百，成交量創(chuàng)年內新高。2022年9月，杭州十區(qū)（包含臨安、富陽）的商品住宅供應113.4萬方，環(huán)比上漲22.4%，成交108.2萬方，環(huán)比上漲18.5%，同比跌幅仍有21.3%“金九”市場雖不及去年同期，但整體呈現(xiàn)穩(wěn)定回升趨勢。

登記人數(shù)、中簽率以穩(wěn)為主，流搖率大幅回落。2022年9月杭州十區(qū)（包含臨安、富陽）新房市場推盤8928套，企業(yè)推盤意愿增加，推盤量較上月上漲11.4%，登記人數(shù)及中簽率維穩(wěn)，本月登記人數(shù)24270組，環(huán)比微漲2.4%，中簽率35.6%，較上月增加1.7個百分點。值得注意的是，本月流搖率大幅下降，從上月的50%降至36%年內最低，但絕對值來看，本月流搖項目數(shù)量為18個，仍與近幾月19-20個均值接近，后續(xù)流搖現(xiàn)象能否持續(xù)減少，有待觀察。

北部新城、云城、未來科技城持續(xù)推貨，申花改善性需求釋放。從板塊來看，北部新城、未來科技城、云城等板塊紅盤持續(xù)推貨，綠城、濱江、華潤、龍湖&浙江交控6盤1730套，吸納全市49%的登記客戶，另有城西改善板塊申花加入，偉星·星瓚頌錦府、華潤綠城·杭樾潤府均觸發(fā)社保。受熱點板塊影響，運河新城、鐵路北項目中簽率有走高趨勢，如中海河映云集中簽率從首開的29.7%一路上升至92.5%，棠源美宸里從54.3%走高至92.6%。

圖：2022年9月開盤的“拼社?！表椖?/strong>

數(shù)據(jù)來源：

▍典型樣本項目點評

偉星·星瓚頌錦府

偉星·星瓚頌錦府坐落于申花板塊，9月17日加推142套房源，主力戶型139平方米，高層精裝均價46200元/㎡，裝修標準為4000元/㎡，登記入圍客戶1408組，中簽率10.09%，項目去化表現(xiàn)優(yōu)異，熱銷原因如下：

1）城西優(yōu)質改善板塊，占據(jù)成熟配套資源。申花板塊作為城西優(yōu)質改善區(qū)域，擁有出色的教育、商業(yè)、交通配套。教育方面，項目周邊2公里內，坐擁和睦小學、杭州運河學校、文瀾實驗小學、育才登云小學、大關申花小學、文瀾中學、錦繡中學等優(yōu)質院校；商業(yè)方面，城西銀泰、大悅城（000031）、遠洋樂堤港、城北萬達等多個商業(yè)綜合體環(huán)繞，同時華潤項目規(guī)劃的萬象城商業(yè)一路之隔；5號線、10號線雙軌交覆蓋，直線距離僅750米，出行便捷。

2）與周邊新房、二手房均存在價差。周邊次新二手房掛牌價普遍在6.5-7.5萬元/㎡，與本案存在1.5-3萬元/㎡價格倒掛，板塊標桿小區(qū)融創(chuàng)宜和園、濱江錦繡之城二手掛牌價更是突破9萬+。周邊新房項目攬云錦繡里、地上慶樾上府、綠城地塊限價均為5.5萬元/平米，相比之下本案性價比突出。

3）偉星入杭首盤，用品質塑造客戶信心。作為偉星進入杭州市場的首個項目，本案對偉星品牌、產品實力彰顯有重要意義。外立面采用大面積玻璃幕墻及鋁板，現(xiàn)代感十足，社區(qū)內部規(guī)劃下沉式恒溫泳池，空間利用高效。本次加推均為139㎡改善戶型，1T1戶，直面河景，景觀優(yōu)質。

偉星·星瓚頌錦府在優(yōu)質配套及產品實力的加持下，一房難求，入圍社保要求高達200個月，最終實現(xiàn)開盤日光。

▍土地市場解讀

圖：杭州歷次集中供地成交情況

數(shù)據(jù)來源：

8宗封頂，9宗底價成交，攬金430.6億。9月15日，杭州市2022年第三批集中供地完成競拍活動。本次推出的19宗涉宅地塊全部成交，其中底價成交9宗，8宗地塊進入線下一次報價環(huán)節(jié)，總成交建面207.6萬平方米，成交總金額430.6億元，成交樓面均價20741元/平方米，平均溢價率5.13%。

板塊熱度分化加劇，本次進入線下一次性報價的8宗地塊分別位于錢江新城二期、艮北新城、西興、申花、金沙湖、閑林。杭鋼新城、華豐、筧橋、喬司新城、下沙元成等板塊熱度較低，地塊以底價或接近底價成交。臨平星橋TOD地塊、之江未來社區(qū)2宗地塊、龍塢地塊由于商業(yè)占比或配建較多，從成本以及開發(fā)難度考慮，房企競拍意向不高，最終均由平臺公司托底。

拿地企業(yè)呈現(xiàn)多元化，本次大型央企如華潤、招商、保利、中建三局、金地、萬科等均有參拍積極；濱江、綠城兩大本土大佬依舊強勢出手，共拿下5宗熱門地塊；也有中豪、浙江杰立、綠城理想小鎮(zhèn)、贊成、圣奧等本土中小房企參拍尋找機會。多類型的房企均積極參拍，表明了杭州市場仍備受青睞。

圖：杭州2022第三批次集中供地成交情況

數(shù)據(jù)來源：

▍后市預判

“金九”杭州在熱點新盤集中上市的推動下，市場表現(xiàn)穩(wěn)中向好，成交量創(chuàng)年內新高，整體登記人數(shù)及中簽率保持穩(wěn)定。同時蕭山、余杭、錢塘、富陽、臨安等區(qū)均放松限購政策，雖力度緩和，但有助于釋放真實的剛性需求。從傳統(tǒng)經驗來看，“銀十”市場表現(xiàn)普遍不及“金九”，預計未來走勢仍以穩(wěn)為主，成交量、登記人數(shù)、中簽率等指標或出現(xiàn)波動，但總體幅度會處于可控范圍內。