□見習(xí)記者 樊 駿 記者 尹 穎

南京不動產(chǎn)登記中心官微近期發(fā)布消息稱，截至9月16日，該機構(gòu)通過與中國建設(shè)銀行、南京銀行等50余家銀行共同合作，全市已完成158套房屋“帶押過戶”登記工作，交易價值超5億元。除南京外，9月份以來，蘇州、無錫、南通和泰州等多個設(shè)區(qū)市也相繼宣布在二手房交易市場推行“帶押過戶”交易模式，力圖通過優(yōu)化二手房交易流程，疏通交易堵點，進一步激活房地產(chǎn)存量市場。南京鏈家房產(chǎn)經(jīng)紀公司市場總監(jiān)朱濤指出，“帶押過戶”可以大幅減少交易時間和成本，對于當(dāng)下較為低迷的二手房交易市場是一劑“良藥”，還能間接帶動新房市場的復(fù)蘇。但記者在采訪中也了解到，就目前執(zhí)行情況來看，二手房“帶押過戶”還有一些“技術(shù)環(huán)節(jié)”需要在實踐中化解，離全面落地尚有一段距離要走。

全省多地跟進“帶押過戶”

(相關(guān)資料圖)

朱濤指出，在房價高企的如今，很多購房家庭的買房模式是在同一時期內(nèi)先出售名下的尚未還清貸款的住房再購買下一套住房，也就是“賣一買一”的情況比較普遍。在“賣一買一”時，由于賣房周期拉得太長，影響了下一套的買入，很多家庭甚至錯過了喜歡的房源，或因為前一套賣出時資金籌措不及時，再次購房時對賣家產(chǎn)生違約。這個時候“帶押過戶”就變得非常必要了。所謂“帶押過戶”是指對于存在抵押的不動產(chǎn)需要上市交易的，賣方可不先歸還原來的房貸就完成過戶登記，買方可帶抵押過戶直接獲取金融貸款。在傳統(tǒng)的二手房交易過程中，如果住房還有未還清的銀行按揭貸款，則仍處于抵押狀態(tài)，交易手續(xù)相當(dāng)繁瑣。需要賣方提前籌集資金還清貸款，即“贖契”。通過“贖契”解除原有抵押，才能辦理過戶手續(xù)，進而買方將房產(chǎn)再次抵押，獲得銀行貸款。因此，“帶押過戶”新政節(jié)省了賣方為提前還貸衍生出的過橋費，以及過橋費帶來的利息和擔(dān)保費等，利于賣方盡快回籠資金，同時省下了交易時間。過去，一旦賣方在約定時間內(nèi)湊不齊未結(jié)清的銀行貸款，則很可能對買方產(chǎn)生違約?！皫а哼^戶”減少了辦事環(huán)節(jié)，縮短了交易時間，避免因時間拖延出現(xiàn)的違約情形。

南京市不動產(chǎn)登記中心的負責(zé)人在接受記者采訪時表示，為進一步提升二手房交易安全性和不動產(chǎn)登記辦理便利度，南京市將深化落實“帶押過戶”有關(guān)要求，通過優(yōu)化業(yè)務(wù)流程、強化技術(shù)支撐、細化工作指導(dǎo)，全面推行二手房“帶押過戶”模式。在新模式下，對于二手房買賣過程中存在抵押的房產(chǎn)，無須先行還清貸款，只需一次申請，一窗通辦，即可實現(xiàn)抵押變更、轉(zhuǎn)移登記和抵押設(shè)立3類業(yè)務(wù)的辦理。

記者登錄無錫市和泰州市相關(guān)部門的官網(wǎng)也查詢到了以下信息：根據(jù)無錫市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、自然資源和規(guī)劃局聯(lián)合發(fā)布的二手房交易新政策，無錫市存在抵押的房產(chǎn)可選擇“帶押過戶”的交易資金監(jiān)管新模式入市交易，無須提前還貸、無須墊付資金即可完成交易。9月27日，泰州市住建局發(fā)布公告，將在市區(qū)范圍內(nèi)（姜堰區(qū)除外），試行二手房“帶押過戶”。泰州市自然資源和規(guī)劃局、市住建局聯(lián)合建設(shè)銀行泰州分行，在一天之內(nèi)便完成了首例二手房“帶押過戶”交易全流程，一套尚有67萬元貸款未結(jié)清的二手房成功過戶。

與此同時，蘇州市多家銀行的工作人員也向記者確認，現(xiàn)在可以辦理二手房“帶押過戶”業(yè)務(wù)，不過需要買賣雙方和房產(chǎn)中介到銀行簽署相應(yīng)協(xié)議。招商銀行南京分行工作人員潘景告訴記者：“二手房‘帶押過戶’理論上可以辦理，但是需要買賣雙方均在本行才可以，目前尚未聽說本行有辦理的案例?！碧┡d市農(nóng)村商業(yè)銀行客戶經(jīng)理高捷對記者說：“目前泰州剛剛試點，泰興還沒有開始，不過銀行現(xiàn)在也很關(guān)注相關(guān)動態(tài)，正在完善內(nèi)部流程，以應(yīng)對可能的政策變化?！贝送?，記者以咨詢的名義電話聯(lián)系了泰州市不動產(chǎn)登記中心，工作人員表示，二手房賣主需提前準(zhǔn)備好必要的材料和證件，然后在網(wǎng)簽系統(tǒng)進行備案，銀行同意變更貸款，便可去房產(chǎn)交易中心辦理相應(yīng)手續(xù)。

重振二手房市場的“良方”

今年以來，江蘇已有多地采取不同措施，為二手房市場松綁。9月1日，常州宣布全面取消二手房限售；更早之前的6月6日，徐州市住房公積金管理中心發(fā)布通知，宣布二手房首付比例由40%降低至30%。在業(yè)內(nèi)人士看來，以“帶押過戶”為代表的各類二手房優(yōu)惠政策，反映出目前二手房市場不景氣的現(xiàn)狀。上半年以來，省內(nèi)多地二手房市場成交量和成交均價都出現(xiàn)了不同程度的下降，去周期化也相應(yīng)有所延長。根據(jù)克而瑞研究中心數(shù)據(jù)，今年1至6月，南京市二手房成交量為36506套，同比下降46%；二手房交易均價也連續(xù)下行6個月，累計跌幅超過1.5%，8月又環(huán)比下跌0.41%。同樣，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示，今年1至8月，無錫市成交二手房21759套，同比下降41.31%；9月，泰州有效二手房源超過15000套，掛牌均價環(huán)比下降0.15%。多位業(yè)內(nèi)人士表示，還是比較看好“帶押過戶”這一交易模式，在房地產(chǎn)行業(yè)低迷的大背景下，有望為二手房市場注入相當(dāng)程度的活力，通過釋放更多新房源進入交易市場，為購房者特別是剛需購房者提供更多選擇。

“‘帶押過戶’交易模式的創(chuàng)新，有兩個顯而易見的優(yōu)勢：高效和安全?！碧┲菔胁粍赢a(chǎn)登記中心工作人員告訴記者：“一方面，節(jié)省了不少交易環(huán)節(jié)，不需要注銷抵押便可辦理過戶，通過與交易雙方和銀行部門的互聯(lián)，能夠提供更高效、便捷的不動產(chǎn)登記服務(wù)；另一方面，二手房帶押交易風(fēng)險大大降低，不再需要像過去那樣先行還貸或者墊付資金，有效保護了交易雙方的權(quán)益?！敝兄秆芯吭旱南嚓P(guān)報告也指出，二手房“帶押過戶”不僅降低了交易成本，也直接提高了二手房交易市場的效率，不但可以激發(fā)二手房市場交易活力，也能間接帶動新房市場恢復(fù)。相比之下，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心相關(guān)報告更為樂觀，隨著信貸寬松政策和各地樓市政策的不斷優(yōu)化，預(yù)計未來房市成交量將呈現(xiàn)回升態(tài)勢。朱濤指出，二手房“帶押過戶”更是一個多方共贏的政策，買房不再面臨提前墊付資金的風(fēng)險，而賣方也免除了過橋費逾期的風(fēng)險，銀行也會因為二手房交易量的提升獲取更多的貸款業(yè)務(wù)，還有擔(dān)保公司和公證處也將獲取一定收益。

全面落地仍需時間

記者在采訪中也了解到，根據(jù)目前我省各城市執(zhí)行情況來看，政策效果還未完全顯現(xiàn)，二手房“帶押過戶”政策全面落地還需一段時間。當(dāng)前市場各方反應(yīng)相對謹慎，明確辦理“帶押過戶”政策的銀行相對有限，并且附加了各種申請要求，例如雙方需要在同一個銀行系統(tǒng)內(nèi)進行操作，這將導(dǎo)致買方失去選擇更低貸款利率的機會，原先構(gòu)想中省去的過橋費、過橋利息和擔(dān)保費等交易成本將被填平。部分銀行甚至還要收取一定費用，還有不少城市在執(zhí)行的時效性上也沒有凸顯出優(yōu)勢。

南京市我愛我家（000560）房產(chǎn)中介小郝告訴記者：“辦理二手房‘帶押過戶’業(yè)務(wù)需滿足購房者名下僅有一套住房有貸款才行，不然的話無法辦理。”據(jù)小郝所知，雖然原則上所有銀行都可以辦理二手房“帶押過戶”業(yè)務(wù)，但他們目前僅得到建行明確回復(fù)可以辦理，并且因為缺乏相關(guān)經(jīng)驗和清晰的業(yè)務(wù)辦理流程，他們中介方目前并不會向客戶主動提及“帶押過戶”這項新業(yè)務(wù)

南京中環(huán)地產(chǎn)二手房中介李中濤告訴記者，二手房“帶押過戶”硬性要求相對較多，購房需純商貸；買賣雙方必須在同一家銀行貸款；雙方貸款發(fā)生后才會為賣方房貸結(jié)息。李中濤還表示，就南京而言，辦理二手房“帶押過戶”不收費，但是耗時較長，甚至超過了不做“帶押過戶”。潘景也表示了自己的擔(dān)心，他認為“帶押過戶”存在一定的操作難度，當(dāng)前的操作類似直接更改貸款人，很容易導(dǎo)致債權(quán)人界定不清晰的問題。此外，對于銀行來說，還存在抵押權(quán)受到威脅的風(fēng)險，二手房作為抵押物，在轉(zhuǎn)讓過程中，可能面臨新的買受人拒不配合的問題，將導(dǎo)致銀行難以順利實現(xiàn)抵押權(quán)。

朱濤認為，盡管“帶押過戶”還存在部分問題，但其切實提高了二手房交易的便捷度，能夠在一定程度上助力房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇。對于“帶押過戶”實施過程中面臨的風(fēng)險，省內(nèi)城市可以借鑒一下國內(nèi)其他“先行者”的經(jīng)驗。比如，深圳坪山區(qū)司法局提出了“公證提存+免贖樓帶押過戶”模式；廣州市相關(guān)文件則針對跨行間“帶押過戶”，可能導(dǎo)致的銀行抵押權(quán)落空、交易未達成的風(fēng)險，建議引入擔(dān)?；蚬C等第三方機構(gòu)，確保資金安全，防控業(yè)務(wù)風(fēng)險；濟南市“帶押過戶”涵蓋公積金貸款、同行貸款和跨行貸款等類型，能夠?qū)崿F(xiàn)銀行貸款審批、抵押放款及二手房轉(zhuǎn)移登記、抵押注銷等各環(huán)節(jié)的無縫連接。建設(shè)銀行南京分行住房金融業(yè)務(wù)部經(jīng)理黎興亞也建議，針對二手房“帶押過戶”可能存在的風(fēng)險，建議雙方盡量使用政府有關(guān)部門或銀行開設(shè)的資金監(jiān)管賬戶作為交易賬戶，防止交易資金挪用和其他債務(wù)劃扣等情況產(chǎn)生，以保障交易資金的安全。同時，房屋交易盡量選擇有牌照的正規(guī)中介公司、擔(dān)保公司進行交易，避免出現(xiàn)不法分子假冒銀行、業(yè)主騙取房屋首付款等經(jīng)濟損失。

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