“一城一策”看樓市 張煒

(資料圖)

近期，三四線城市接連傳來樓市政策調(diào)整的消息。河南洛陽繼5月份下調(diào)首付款比例后，在9月14日宣布部分市區(qū)范圍內(nèi)的新建商品房享受20%的契稅補(bǔ)貼；湖南瀏陽和浙江淳安分別對優(yōu)秀人才和剛需購買者出臺限時(shí)購房補(bǔ)貼新政。

貝殼研究院發(fā)布的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，受8月22日5年期以上LPR下調(diào)的影響，9月份房貸利率繼續(xù)下降，其中三四線城市房貸利率同比降幅最大，首套、二套房貸利率同比降幅分別為166個(gè)基點(diǎn)和117個(gè)基點(diǎn)。

“三四線城市出臺的樓市寬松政策，涉及的面比一二線城市更廣泛。除了下調(diào)房貸利率之外，對首付比例、購房補(bǔ)貼等方面給予了新的政策優(yōu)惠?！敝残磐顿Y研究院資深研究員馬泓在接受中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)采訪時(shí)表示，這與三四線城市長期需求放緩、短期住房銷售低迷、庫存去化周期較長等因素關(guān)系密切。

據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，2022年8月份，洛陽新房價(jià)格同比下跌3.4%，二手房價(jià)格同比下跌6.4%，當(dāng)前房價(jià)同比增速是2015年以來最低水平。馬泓稱，大部分三四線城市房價(jià)出現(xiàn)與洛陽類似的狀況。

部分三四線城市樓市調(diào)整，使得虹吸效應(yīng)引發(fā)關(guān)注。有當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)中介稱，“洛陽樓市正被鄭州樓市虹吸，對房價(jià)下跌帶來一定影響?！?/p>

上海財(cái)經(jīng)大學(xué)高等研究院“中國宏觀經(jīng)濟(jì)形勢分析與預(yù)測”課題組專家、助理研究員王小雯向本報(bào)分析認(rèn)為，大城市存在虹吸效應(yīng)，新出生人口減少和人才流失也使得未來三四線城市消化房地產(chǎn)庫存的能力有限。一線城市房價(jià)普漲也會(huì)產(chǎn)生溢出效應(yīng)，帶動(dòng)二三線城市房價(jià)。一線城市房價(jià)若受限，則二三線城市也難以抬頭。

與洛陽相鄰的鄭州，是第一個(gè)放開限購限價(jià)的省會(huì)城市，但據(jù)8月份的數(shù)據(jù)，鄭州新房與二手房價(jià)格環(huán)比同比“雙降”。再從洛陽的人口變化來看，1990年到2010年，后一個(gè)十年比前一個(gè)十年人口凈增長減少了約25.77萬人。

王小雯指出，三四線城市受制于經(jīng)濟(jì)下行壓力帶來的收入預(yù)期和已經(jīng)高企的家庭部門杠桿率，再加上人均住房面積已相對較高，對住房的需求已不是非常強(qiáng)烈。

本輪樓市調(diào)整的一大特點(diǎn)是分化，不同城市之間分化，同一城市不同區(qū)域間也有分化。三四線城市樓市政策調(diào)整，并非都發(fā)生在二手房價(jià)格回調(diào)的背景下。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波向本報(bào)表示，基本面差異會(huì)導(dǎo)致樓市調(diào)控節(jié)奏及力度的差異。洛陽5月份樓市新政落地后，房價(jià)依然沒有止跌回穩(wěn)，預(yù)計(jì)后續(xù)市場還有一定的探底空間。但從瀏陽和淳安來看，政策主要是拉動(dòng)新房市場，無論是購房補(bǔ)貼還是契稅補(bǔ)貼，都針對新房市場。從兩地的二手房掛牌價(jià)格來看，今年依然有一定上漲。

據(jù)安居客的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，瀏陽今年8月份二手房均價(jià)環(huán)比上漲1.80%，同比上漲4.80%；淳安8月份二手房均價(jià)環(huán)比上漲5.55%，同比上漲7.21%。

“團(tuán)購買房”在三四線城市頻頻出現(xiàn)，從民間自發(fā)操作轉(zhuǎn)入官方鼓勵(lì)層面。例如，淳安對團(tuán)購新房給予鎖定價(jià)再下浮的優(yōu)惠，團(tuán)購50套及以上可下浮5%；諸暨對團(tuán)購10套及以上可以再下浮8%以內(nèi)。張波表示，部分三四線城市今年房價(jià)回調(diào)較大，在一定程度上弱化了團(tuán)購的吸引力。團(tuán)購效果需視當(dāng)?shù)毓┣笄闆r及基本面分類看待。如果當(dāng)?shù)貥鞘忻黠@供大于求，市場信心依然處于相對底部，團(tuán)購所起到的提振效果相對有限。而對于一些樓市已觸底并開始回升的城市來說，團(tuán)購所起到的作用才會(huì)更加明顯。

市場對樓市政策調(diào)整的效果存在分歧，但預(yù)期未來三四線城市繼續(xù)分化。馬泓預(yù)計(jì)，按歷史經(jīng)驗(yàn)判斷，通常對三四線城市而言，從政策出臺到市場回暖需要三到四個(gè)季度，加之目前整體樓市景氣度處于歷史較低水平，預(yù)計(jì)此類城市的樓市拐點(diǎn)可能在明年年中。

“三四線城市棚改貨幣化安置已經(jīng)結(jié)束，房價(jià)難以有較大的上漲空間?！蓖跣■┓Q，長期而言，應(yīng)積極發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)、構(gòu)建區(qū)域發(fā)展規(guī)劃，吸引企業(yè)和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，增加居民收入，吸引一二線城市人才的回流，從而達(dá)到經(jīng)濟(jì)與樓市共同協(xié)調(diào)發(fā)展。

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