記者 李貝貝 見習(xí)記者 董紅艷 北京報(bào)道

【資料圖】

今年8月中旬以來，全國十多個(gè)城市發(fā)布了二手房“帶押過戶”的政策。

9月21日，中國人民銀行廣州分行日前向轄內(nèi)銀行機(jī)構(gòu)下發(fā)了《關(guān)于鼓勵推廣二手房“帶押過戶”模式有關(guān)事宜的通知》，提出要充分認(rèn)識推廣“帶押過戶”的意義，推廣“帶押過戶”需兼顧便利性與資金安全，同時(shí)鼓勵結(jié)合實(shí)際探索“帶押過戶”模式?！?月23日，合肥不動產(chǎn)登記稱二手房交易可進(jìn)行“帶抵押過戶”，“帶押過戶”政策再添一城。

記者近期采訪了7個(gè)城市的“帶押過戶”政策實(shí)際執(zhí)行情況，了解到，雖然政策呼聲較高，但由于目前政策發(fā)布時(shí)間尚短，落地推進(jìn)需要時(shí)間，可實(shí)施該業(yè)務(wù)的銀行較少，而且對交易流程限制性要求比較多，要完全符合條件才能執(zhí)行，實(shí)際達(dá)成操作的案例也很少。

對于該項(xiàng)政策的隱性風(fēng)險(xiǎn)，目前部分城市已經(jīng)開始提出解決方案，根據(jù)律師解析，前有《物權(quán)法》，后有《民法典》，兩者對于此事的司法解釋并不一樣，這也導(dǎo)致了《民法典》發(fā)布時(shí)間前后的交易，在房產(chǎn)抵押過戶的執(zhí)行上，存在差異。

各地紛紛推出“帶押過戶”政策

國家相關(guān)部門多次強(qiáng)調(diào)靈活運(yùn)用“一城一策”信貸政策支持剛性和改善性住房需求。全國各地紛紛啟用相關(guān)政策工具箱，截至2022年9月23日，已經(jīng)有十多個(gè)城市集中發(fā)布了“帶押過戶”政策。

而“帶押過戶”政策并非是近期的創(chuàng)新舉措。據(jù)悉，今年1月，珠海已經(jīng)在全國率先推出了“帶押過戶”政策；8月17日，濟(jì)南宣布推出二手房“帶押過戶”的新登記模式，引發(fā)了較為廣泛的社會關(guān)注；9月21日，媒體消息稱中國人民銀行廣州分行對廣東轄內(nèi)分支機(jī)構(gòu)和商業(yè)銀行發(fā)文，鼓勵推廣二手房“帶押過戶”模式。據(jù)悉這是目前國內(nèi)金融監(jiān)管部門首個(gè)明確鼓勵推廣“帶押過戶”的官方文件。9月23日，合肥等城市也宣布加入“帶押過戶”的隊(duì)伍。

雖然，各地政策均涉及“帶押過戶”，但是政策發(fā)布的具體情況不盡相同。從政策發(fā)布的主體來看，廣州之前，各個(gè)城市的發(fā)布主體多為政府、不動產(chǎn)登記中心和司法局等，廣州加入后，銀行機(jī)構(gòu)作為政策發(fā)布主體備受矚目；從發(fā)布的內(nèi)容來看，早期發(fā)布的政策較為簡要，有的城市甚至并未公布政策內(nèi)容，僅公布了政策實(shí)施的成果和具體操作流程，而后期發(fā)布的政策內(nèi)容相對詳盡、全面，例如深圳和廣州的政策不僅提出了推行“帶押過戶”的模式，也提出對政策風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了考量，提到了“引入公證”的舉措。

9月21日，中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜在接受《》記者采訪時(shí)表示，今年以來，全國房地產(chǎn)政策環(huán)境不斷優(yōu)化，但政策效果尚不明顯，當(dāng)前購房者置業(yè)情緒并沒有實(shí)質(zhì)性恢復(fù)，市場預(yù)期和信心整體仍偏弱。“帶押過戶”在節(jié)省資金成本的同時(shí)，也可以提高二手房交易效率，有利于激發(fā)二手房市場的交易活力，促進(jìn)住房消費(fèi)，預(yù)計(jì)未來將有更多城市跟進(jìn)。

同日，中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長陳晟在接受《》記者采訪時(shí)指出，“帶押過戶”政策能夠活躍二手房的交易，而政策給賣家?guī)肀憬莺?，賣家也能盡快將賣房子獲得的資金投入到新的房子的購買上，進(jìn)而帶動整體房地產(chǎn)市場。

無須再高成本拆借“過橋資金”

“帶押過戶”是指在買賣尚存按揭貸款的二手房時(shí)，賣方可不用先歸還原來的房貸就可以完成過戶登記，買方可帶抵押過戶獲取金融貸款。多方認(rèn)為“帶押過戶”政策的好處很多，可謂省時(shí)、省力又省錢。

據(jù)某地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向《》記者介紹，傳統(tǒng)的二手房交易流程是用賣家自有款項(xiàng)還清房貸或者由買家的購房款墊付未結(jié)清房貸來實(shí)現(xiàn)“解押過戶”?！跋冗€款，拿到他項(xiàng)權(quán)證，網(wǎng)上備案，政務(wù)中心過戶，出新證。過完戶之后，需要重新進(jìn)抵，然后才放款，銀行貸款直接轉(zhuǎn)到房東賬戶。”9月22日，該業(yè)內(nèi)人士介紹道。

“而雙方資金均不足的，就要向機(jī)構(gòu)借錢’過橋’，部分機(jī)構(gòu)‘過橋’費(fèi)為所借金額的萬分之八/天?！痹摌I(yè)內(nèi)人士補(bǔ)充道。如果按照賣房者借用100萬元的資金“過橋”，借用時(shí)間為30天的話，則會產(chǎn)生2.4萬元的“過橋”費(fèi)，借用的時(shí)間越長，產(chǎn)生的費(fèi)用自然會越多。

出賣過二手房的柳果（化名）在9月22日對《》記者表示，當(dāng)時(shí)手續(xù)比較繁瑣，整套流程下來，花了將近一個(gè)多月的時(shí)間。

按照各地的“帶押過戶”政策初衷，進(jìn)行該項(xiàng)操作不僅能夠省去繁瑣的流程，還能節(jié)省資金成本和縮短辦理時(shí)間。例如據(jù)南京不動產(chǎn)發(fā)布的公告，南京“帶押過戶”模式下，相關(guān)交易只需要一次申請，到一個(gè)窗口就可以進(jìn)行抵押變更、轉(zhuǎn)移登記以及抵押設(shè)立三項(xiàng)業(yè)務(wù)的合并辦理。

能達(dá)成執(zhí)行條件的案例不多

不過就目前各地的執(zhí)行情況來看，政策效果尚未完全顯現(xiàn)。就政策實(shí)施情況，9月23到24日《》記者采訪了多家中介以及銀行工作人員，發(fā)現(xiàn)可以執(zhí)行該項(xiàng)政策的銀行比較有限，銀行方面也會有申請的各種要求，部分城市的執(zhí)行在時(shí)效性上也沒有凸顯出優(yōu)勢，部分銀行還需要收取一定費(fèi)用。

珠海一名中介人員告訴《》記者，目前珠海建設(shè)銀行可以做“帶押過戶”，只能同行轉(zhuǎn)同行，辦理下來也需要1個(gè)月左右的時(shí)間。不過他也表示，目前做不做“帶押過戶”所花費(fèi)的時(shí)間差不多。

珠海建設(shè)銀行信貸經(jīng)理告訴《》記者，買家的貸款需要在建設(shè)銀行做，目前并未要求在同一家支行，買家資質(zhì)正常就能做。除此以外需要收取擔(dān)保費(fèi)，擔(dān)保費(fèi)用為賣家貸款金額的千分之四。記者計(jì)算了一下，100萬元的貸款額的話，擔(dān)保費(fèi)為4000元。

福州一名中介人員告訴記者，福州的“帶押過戶”目前只有建設(shè)銀行和中信銀行可以做，其他的銀行還不行。目前，僅有少數(shù)能申請上“帶押過戶”，成功案例很少。需要滿足買房者貸款金額大于賣房者解壓金額、全商貸、買賣貸款銀行一致等方面的要求。目前，他所見的僅有一例成功的。

南京一名中介人員告訴記者，據(jù)其所知，建行目前能辦這個(gè)業(yè)務(wù)，但“帶押過戶”也有硬性要求：買房是純商業(yè)貸款；買賣雙房的房貸銀行為同一家；買房貸款金額大于賣房還款金額；賣方房貸結(jié)息的時(shí)間是雙方貸款發(fā)生后。根據(jù)所跟蹤交易的辦理時(shí)間，該中介人士提到：“南京辦理相關(guān)業(yè)務(wù)不收費(fèi)，但目前比不做帶押過戶的用時(shí)可能還要長。”

除了珠海、南京、福州等部分城市，全國大部分城市的該項(xiàng)政策尚未完全執(zhí)行。廣州一名工作人員告訴記者，政策可能會在9月底實(shí)施。海南中介人員稱政策雖然公布了，但是執(zhí)行尚未落地。南京民生銀行某信貸經(jīng)理告訴記者，目前的確有這個(gè)政策，還沒有正式發(fā)文實(shí)行，應(yīng)該很快就會去實(shí)施。武漢中國銀行一名貸款經(jīng)理稱聽說過這個(gè)政策，但是目前還沒有發(fā)文。

存在債權(quán)人不好界定的風(fēng)險(xiǎn)？

“買賣方?jīng)]有什么風(fēng)險(xiǎn)，只是節(jié)約交易成本，風(fēng)險(xiǎn)都在銀行?！?月21日，廣州一名中介人員告訴記者。珠海建設(shè)銀行一名信貸經(jīng)理則稱“沒什么風(fēng)險(xiǎn)，流程上能快點(diǎn)”。

9月24日，北京郵政儲蓄某貸款經(jīng)理告訴《》記者，目前北京沒有這種業(yè)務(wù)。不過他認(rèn)為“帶押過戶”操作上存在難度。他認(rèn)為這種操作相當(dāng)于直接更改貸款人，這樣操作的話會存在債權(quán)人不容易界定的問題，比較“費(fèi)勁兒”。他表示，賣房貸款還沒還完，債權(quán)是貸款銀行的，如果買家貸款銀行重新做抵押貸款，會存在界定難的問題，風(fēng)險(xiǎn)很大。他認(rèn)為其實(shí)可以在房屋中介的監(jiān)督下，借用客戶的預(yù)付款進(jìn)行還款解壓，操作難度不大，風(fēng)險(xiǎn)也小。

9月23日，資深律師彭艷軍向《》記者分析指出，“帶押過戶”政策是符合《民法典》的精神，是有法律依據(jù)的。彭艷軍提到，《民法典》頒布前，《物權(quán)法》采取的是禁止抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的立場，《民法典》實(shí)施后，《物權(quán)法》廢止，《民法典》采取的是抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的立場。

不過，彭艷軍也表示“帶押過戶”在實(shí)施過程中買方和銀行均存在一定的風(fēng)險(xiǎn)?！百I方的風(fēng)險(xiǎn)主要在于交易期間房屋可能被查封。交易過程中，若賣方出現(xiàn)無法償還到期債務(wù)的情況，則銀行有權(quán)要求查封、拍賣、變賣房屋，這將對買方造成不利影響，買方可能被迫解除買賣合同?！迸砥G軍分析道。

彭艷軍表示銀行執(zhí)行該項(xiàng)政策過程中也有一定風(fēng)險(xiǎn)?！般y行的風(fēng)險(xiǎn)在于抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)受到一定威脅。在抵押物未轉(zhuǎn)讓的情形下，基于原抵押人的誠實(shí)信用，抵押物的變賣拍賣通常可以順暢地進(jìn)行，而抵押物轉(zhuǎn)讓后，雖然抵押權(quán)可追及抵押物，但由于新的買受人拒不配合，往往會威脅抵押權(quán)人抵押權(quán)的順利實(shí)現(xiàn)。”

彭艷軍還對“帶押過戶”成功實(shí)施的關(guān)鍵進(jìn)行了分析。他認(rèn)為，《民法典》實(shí)施后，“帶押過戶”成功實(shí)施的關(guān)鍵在于是否存在未經(jīng)抵押權(quán)人同意禁止轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的限制約定?！爱?dāng)事人另有約定的，按照其約定”，也就是說，如果當(dāng)事人的抵押合同中明確約定未經(jīng)抵押權(quán)人同意不得轉(zhuǎn)移抵押財(cái)產(chǎn)，允許當(dāng)事人約定限制這種自由。這種情況下，銀行方作為抵押權(quán)人不同意，就不能做“帶押過戶”。

“帶押過戶”能否成功實(shí)施還取決于辦理抵押登記的具體時(shí)間節(jié)點(diǎn)。彭艷軍表示，如果是《民法典》施行前辦理抵押登記的不動產(chǎn)，《民法典》施行后想轉(zhuǎn)讓，則仍然會受經(jīng)抵押權(quán)人同意的限制。對于《民法典》施行前已經(jīng)辦理抵押登記的不動產(chǎn)，抵押期間轉(zhuǎn)讓的，未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不予辦理轉(zhuǎn)移登記。

不過值得注意的是，深圳、廣州等地對于“帶押過戶”實(shí)施的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了政策把控。其中，深圳坪山區(qū)司法局提出了“公證提存+免贖樓帶押過戶”模式。廣州相關(guān)政策文件則稱針對跨行間二手房“帶押過戶”可能產(chǎn)生產(chǎn)權(quán)過戶后，銀行抵押權(quán)落空、交易最終未達(dá)成的風(fēng)險(xiǎn)，可引入公證或擔(dān)保等第三方機(jī)構(gòu)，保障資金安全，防控業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

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