2022年9月23日，為期三天的上海第三輪集中供地開拍。土拍首日，浦東新區(qū)、徐匯區(qū)、普陀區(qū)、靜安區(qū)等10區(qū)的23宗地塊（不含“城中村”改造項(xiàng)目地塊）成功出讓，共獲土地出讓金681億元。

靜安區(qū)是“大贏家”，憑借中興社區(qū)C070202單元304-03地塊和中興社區(qū)C070202單元321-01、322-09兩塊土地，獲得土地出讓金200.97億元，占當(dāng)日總土地出讓金的29.51%。

(資料圖片僅供參考)

“從頻率看，近兩年靜安推出的土地稍微多了一點(diǎn)，當(dāng)然數(shù)量不是絕對(duì)的多，但推出了一些比較高價(jià)的土地。比如保利2021年6月拿下的靜安區(qū)靈石社區(qū)住宅及商辦用地，總價(jià)也是超百億?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)稱。

值得一提的是，此次出讓的中興社區(qū)地塊臨近萬科中興路一號(hào)項(xiàng)目，該項(xiàng)目為2016年融信以約110億元斬獲的地塊，后轉(zhuǎn)讓部分股份予萬科，項(xiàng)目于2020年入市，單價(jià)約13萬元／平方米。

靜安區(qū)一日賣地超200億

作為上海核心城區(qū)，靜安區(qū)土地資源稀缺、少有土地出讓，但一旦出手，便是高價(jià)地。如2021年，保利發(fā)展（600048）以總價(jià)105.13億元拿下靜安區(qū)靈石社區(qū)地塊，樓板價(jià)約51707元/平方米。2020年，覽?？毓桑瘓F(tuán)）有限公司、上海覽佑企業(yè)管理合伙企業(yè)（有限合伙）以60億元競(jìng)得靜安區(qū)江寧社區(qū)地塊，成交樓面價(jià)約為50846元/平方米。

而從8月下旬掛牌開始，靜安區(qū)中興社區(qū)C070202單元304-03地塊便引起廣泛注意。起價(jià)高達(dá)120.6億元，該宗地成為上海此次土拍中起始價(jià)最高的地塊，也是今年截至目前為止，全國成交價(jià)最高的地塊。

地塊位于靜安區(qū)不夜城板塊，土地用途為商業(yè)用地、文體用地、居住用地、辦公樓，出讓面積4.38萬平方米，規(guī)劃建筑面積25.21萬平方米，起始樓面價(jià)4.78萬元/平方米，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)（指新房的政府指導(dǎo)價(jià)）為13.3萬元/平方米。

起拍價(jià)之高“勸退”了不少房企，唯一一家報(bào)名參拍的企業(yè)上海北萬置業(yè)有限公司（下稱“上海北萬置業(yè)”）拿下該地，以零溢價(jià)成交。天眼查信息顯示，上海北萬置業(yè)兩位股東為上海靜安國有資產(chǎn)經(jīng)營有限公司和上海北方企業(yè)（集團(tuán)）有限公司，實(shí)控人為上海市靜安區(qū)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)。

當(dāng)日出讓的另一宗靜安區(qū)地塊也被國企拿下。中興社區(qū)C070202單元321-01、322-09土地被來自珠海的國企華發(fā)股份（600325）以零溢價(jià)拿下，成交總價(jià)為80.37億元。該地塊總出讓面積為5.98萬平方米，規(guī)劃建筑面積16.7萬平方米，成交樓面價(jià)為4.81萬元/平方米。

華發(fā)此舉頗有補(bǔ)倉之意。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，華發(fā)在靜安區(qū)僅有與華潤置地聯(lián)合開發(fā)的“華潤華發(fā)靜安府”項(xiàng)目及2020年拿下的靜安區(qū)天目社區(qū)宅地。布局靜安給華發(fā)帶來豐厚的回饋。華潤華發(fā)靜安府2018年銷售額達(dá)102億元，2019年又?jǐn)埥?06.5億元。

此前，華發(fā)在上海落子不多。但集中供地推行以來，華發(fā)股份明顯加速了布局的節(jié)奏。上海今年首批供地中，華發(fā)聯(lián)合廈門建發(fā)拿下閔行區(qū)兩宗地，總價(jià)56.44億元。第二批供地中，華發(fā)拿下4塊地，權(quán)益拿地額達(dá)110.4億元，在所有房企中位列榜首。

萬科上海亟需補(bǔ)倉

盡管因三年拿地限制，萬科并未參與此次中興社區(qū)地塊的出讓，但另有市場(chǎng)信息稱，萬科后期或?qū)⑴c上述靜安百億地塊的開發(fā)。

過去兩年，萬科利用在上海舊改市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)，加速拿地，另辟擴(kuò)儲(chǔ)通道。如2020年5月和9月，萬科兩次摘得寶山楊行鎮(zhèn)舊改地塊，共耗資約56億元。而萬科在靜安區(qū)落子不多，包括有雅賓利項(xiàng)目、中興路一號(hào)項(xiàng)目，在同區(qū)域有擴(kuò)儲(chǔ)的需求。

其中，中興路一號(hào)項(xiàng)目為此前融信中國初入上海時(shí)拿下的百億地塊。2016年8月，上海出讓靜安中興社區(qū)N070202單元332-01-A、333-01-A地塊，吸引了18家房企前來競(jìng)價(jià)，萬科亦在其中。最終，閩系房企融信中國以總價(jià)110.1億元競(jìng)得，溢價(jià)率139%，成交樓板價(jià)達(dá)100315元/平方米，可售部分實(shí)際樓板價(jià)更是高達(dá)145896元/平方米，刷新了全國樓板價(jià)紀(jì)錄。拿下該地后，融信引入萬科，萬科以53.95億元的代價(jià)獲得該項(xiàng)目49%的權(quán)益。

不過，網(wǎng)紅盤中興路一號(hào)在2020年5月開盤時(shí)去化并不理想，甚至在認(rèn)籌時(shí)即受冷遇。據(jù)報(bào)道，在項(xiàng)目開盤前兩日，項(xiàng)目銷售人員仍在電話邀約意向購房者參與認(rèn)籌。2021年6月加推二期時(shí)，首日去化95%；項(xiàng)目三期預(yù)計(jì)于今年加推。

除此之外，萬科在上海的庫存正逐漸消耗，而萬科也需要提升上海市場(chǎng)的份額。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年1-8月，萬科在上海的銷售額為128.64億元，在上海房企銷售額排行榜上居第12位。

可以對(duì)比的是，此前萬科在上海市場(chǎng)始終保持頭部位置。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年，萬科憑借312.8億元銷售額位列銷售排行第二位，而2021年，萬科在上海全年銷售額為220.84億元，排名滑落至第六位。

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