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近期，部分城市在二手房交易中推出“帶押過(guò)戶”的交易模式。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士表示，“帶押過(guò)戶”優(yōu)化了二手房交易流程，對(duì)提振市場(chǎng)有一定積極作用，有助于更好地滿足剛性和改善性住房需求。

所謂“帶押過(guò)戶”，是指對(duì)存在抵押的不動(dòng)產(chǎn)需要上市交易的，賣方可不需要先歸還原有房貸就可以完成過(guò)戶登記，買(mǎi)方可帶抵押過(guò)戶獲取金融貸款。傳統(tǒng)的二手房交易過(guò)程中，如果住房還有未還清的銀行按揭貸款，手續(xù)相當(dāng)煩瑣。需要賣方提前籌集資金還清貸款，即“贖契”，通過(guò)“贖契”解除原有抵押，才能辦理過(guò)戶手續(xù)，進(jìn)而買(mǎi)方將房產(chǎn)再次抵押，獲得銀行貸款。

“帶押過(guò)戶”于法有據(jù)。民法典第406條規(guī)定，抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響?！皫а哼^(guò)戶”能夠通過(guò)降低交易成本促成交易便利化，活躍市場(chǎng)，可謂一舉多得。

目前，“帶押過(guò)戶”的操作流程大致分為三步。第一步，銀行先行為買(mǎi)家放款，款項(xiàng)由公證處提存。擔(dān)保公司為買(mǎi)家向銀行出具保函，放款銀行在收到保函后為買(mǎi)家發(fā)放按揭貸款。第二步，買(mǎi)賣雙方辦理房產(chǎn)過(guò)戶轉(zhuǎn)移登記，放款銀行為買(mǎi)家辦理抵押。第三步，公證處向賣家歸還貸款用于解除抵押。

“帶押過(guò)戶”帶來(lái)哪些便利和好處？一方面，省下費(fèi)用。過(guò)去二手房交易模式下，需要賣方先籌集資金把銀行貸款還清再過(guò)戶，“帶押過(guò)戶”節(jié)省了賣方為提前還貸衍生出的過(guò)橋費(fèi)，以及過(guò)橋費(fèi)帶來(lái)的利息和擔(dān)保費(fèi)等，利于賣方盡快回籠資金。另一方面，省下時(shí)間。過(guò)去，一旦賣方在約定時(shí)間內(nèi)湊不齊未結(jié)清的銀行貸款，則很可能對(duì)買(mǎi)方產(chǎn)生違約?！皫а哼^(guò)戶”減少了辦事環(huán)節(jié)，縮短了交易時(shí)間，避免時(shí)間拖延出現(xiàn)的違約情形。

“帶押過(guò)戶”如何更好推進(jìn)？在廣東連越律師事務(wù)所高級(jí)合伙人黃羅平看來(lái)，“帶押過(guò)戶”模式下，交易更依賴銀行，銀行的主動(dòng)性和積極性應(yīng)該進(jìn)一步提升。同時(shí)，銀行、公證或擔(dān)保機(jī)構(gòu)等介入二手房交易后，交易成本是否會(huì)上升是一個(gè)不確定因素，控制好成本是“帶押過(guò)戶”進(jìn)一步推進(jìn)的重要前提。

“帶押過(guò)戶”仍需防范一定風(fēng)險(xiǎn)。黃羅平認(rèn)為，對(duì)于買(mǎi)方而言，購(gòu)買(mǎi)帶抵押的房產(chǎn)，是用自己的貸款用以償還賣方的貸款，只要在過(guò)戶完成之前，權(quán)利都處于不確定狀態(tài)，房屋如被司法查封，將沒(méi)辦法順利過(guò)戶。因此，應(yīng)了解房屋的具體貸款信息，如原按揭、抵押合同約定“不得轉(zhuǎn)讓”或有其他禁止、限制轉(zhuǎn)讓條款，則可能無(wú)法“帶押過(guò)戶”或者需要先修改原按揭、抵押合同，才能“帶押過(guò)戶”。同時(shí)，“帶押過(guò)戶”涉及了買(mǎi)賣雙方、銀行、公證或擔(dān)保機(jī)構(gòu)等多方主體，交易環(huán)節(jié)更復(fù)雜，要保障各個(gè)環(huán)節(jié)的順暢，才能順利完成過(guò)戶交易。此外，買(mǎi)方要隨時(shí)關(guān)注房屋司法查封的情況，一旦有司法查封應(yīng)立即終止資金給付和交易。

一些城市的有關(guān)部門(mén)在積極推行“帶押過(guò)戶”的過(guò)程中也推出相關(guān)舉措確保安全。比如，記者從唐山市不動(dòng)產(chǎn)登記中心微信公眾號(hào)查閱到，該中心在推行“帶押過(guò)戶”時(shí)，通過(guò)“公正提存”和“雙預(yù)告登記”確保資金和交易安全。這兩項(xiàng)舉措既可以有效化解風(fēng)險(xiǎn)，提高交易安全性，又能夠促進(jìn)資產(chǎn)快速流通。

關(guān)鍵詞： 二手房交易