2022年9月23日，北京住建委和北京規(guī)自委聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于試行存量房交易“連環(huán)單”業(yè)務(wù)并行辦理的通知》(下稱(chēng)《通知》)。《通知》稱(chēng)北京二手房交易“連環(huán)單”將由過(guò)去的串聯(lián)辦理調(diào)整為并聯(lián)辦理，以縮短辦理時(shí)間，方便購(gòu)房群眾。

9月23日，中國(guó)豪宅研究院院長(zhǎng)朱曉紅表示此新政意味著一定程度的上的限購(gòu)松綁，對(duì)改善性需求的購(gòu)房者帶來(lái)了便利，同時(shí)也讓二手房市場(chǎng)擴(kuò)容加速。

“連環(huán)單”交易買(mǎi)賣(mài)同步

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近期，提高二手房交易效率已經(jīng)成了各個(gè)城市樓市政策的熱點(diǎn)方向。截至目前，已經(jīng)有十多個(gè)城市宣布推行二手房“帶押過(guò)戶”等政策，提高二手房的交易便捷度。北京并未推行“帶押過(guò)戶”，而是因地制宜的推出了“連環(huán)單”業(yè)務(wù)模式。

《通知》稱(chēng)北京“連環(huán)單”業(yè)務(wù)為優(yōu)化商業(yè)環(huán)境的便民新舉措，實(shí)施的目的是提高二手住房交易效率，支持購(gòu)房家庭合理住房需求。

《通知》指出，“連環(huán)單”是指在同一時(shí)期內(nèi)，購(gòu)房家庭先出售名下住房，再次購(gòu)買(mǎi)住房的交易業(yè)務(wù)?！斑B環(huán)單”業(yè)務(wù)是指完成賣(mài)出合同網(wǎng)上簽約的房屋不計(jì)賣(mài)出房屋家庭房產(chǎn)套數(shù)，將原需按順序先后辦理的房屋賣(mài)出、買(mǎi)入業(yè)務(wù)調(diào)整為并行辦理，買(mǎi)賣(mài)同步。

北京住建委稱(chēng)，目前北京僅將“A家庭←B家庭←C家庭”涉及三方家庭的連環(huán)單業(yè)務(wù)納入試行范圍，這將連環(huán)單業(yè)務(wù)牢牢鎖定在了二手房的交易范圍，任何一方不為家庭或涉及新房交易的話都將不能構(gòu)成“連環(huán)單”業(yè)務(wù)。

申請(qǐng)流程上，《通知》明確了共同申請(qǐng)的要求?！斑B環(huán)單”家庭與賣(mài)出方、買(mǎi)入方達(dá)成交易意向，就辦理“連環(huán)單”業(yè)務(wù)達(dá)成一致意見(jiàn)，共同向提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提出“連環(huán)單”業(yè)務(wù)申請(qǐng)。也就是說(shuō)，交易的三方均需要向地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，才能啟動(dòng)“連環(huán)單”業(yè)務(wù)。

審核流程上，《通知》明確了同步資格審查的規(guī)定。買(mǎi)入方購(gòu)房資格核驗(yàn)通過(guò)后，“連環(huán)單”家庭通過(guò)“服務(wù)平臺(tái)”完成賣(mài)出房屋的網(wǎng)上簽約手續(xù)，同步提交購(gòu)房資格核驗(yàn)申請(qǐng)。“連環(huán)單”家庭已簽訂合同(賣(mài)出)網(wǎng)上簽約未轉(zhuǎn)移登記的房產(chǎn)，購(gòu)房資格審核時(shí)不計(jì)入名下房產(chǎn)套數(shù)。

也就是說(shuō)“連環(huán)單”家庭賣(mài)出房子完成網(wǎng)簽后，即可視同該套住房“暫時(shí)”轉(zhuǎn)出，就可以獲得新的購(gòu)房資格，而不必再等到名下住房并辦理轉(zhuǎn)移登記后，才騰出買(mǎi)房資格。待完成買(mǎi)入住房的網(wǎng)簽后，可一并辦理賣(mài)出、買(mǎi)入房屋的貸款、繳稅、登記業(yè)務(wù)。

流程終止上，《通知》指出在資審、網(wǎng)簽、登記過(guò)程中，如“連環(huán)單”購(gòu)買(mǎi)方未通過(guò)購(gòu)房資格核驗(yàn)的，“連環(huán)單”業(yè)務(wù)進(jìn)程終止。對(duì)“連環(huán)單”的交易風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行及時(shí)把控。

9月23日，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《》記者采訪時(shí)表示，此次北京的政策總體上就是一個(gè)換房的政策，換房政策是目前各地正在積極優(yōu)化的內(nèi)容。

朱曉紅表示此新政意味著一定程度上的限購(gòu)松綁，對(duì)改善性需求購(gòu)房者帶來(lái)了便利，同時(shí)也讓二手房市場(chǎng)擴(kuò)容加速。

而中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)徐躍進(jìn)在9月23日接受《》記者采訪時(shí)認(rèn)為此政策的主要效用在于縮短交易時(shí)間，對(duì)市場(chǎng)供需的影響或較為有限。

去年已經(jīng)開(kāi)始試點(diǎn)

北京房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，已經(jīng)逐漸步入二手存量房時(shí)代。根據(jù)中指監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2022年1-8月北京二手房成交面積超過(guò)877萬(wàn)平米，遠(yuǎn)高于新房的481萬(wàn)平米。

朱曉紅指出，北京的購(gòu)房市場(chǎng)改善型需求是主力，90平方米以上房源的需求量從2021年已經(jīng)開(kāi)始超過(guò)了90平方米以下的需求量。"以房換房"這種置換的需求是最近兩年的主要趨勢(shì)，2022年北京二手房市場(chǎng)已達(dá)成的交易中，"以房換房"需求占比高達(dá)90%。

徐躍進(jìn)表示由于購(gòu)房成本較高，市場(chǎng)中“連環(huán)單”很多，市場(chǎng)運(yùn)轉(zhuǎn)更加依賴二手房置換改善的鏈條。

北京住建委稱(chēng)，2021年起，北京已經(jīng)在部分經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)試點(diǎn)了二手房“連環(huán)單”串聯(lián)改并聯(lián)的業(yè)務(wù)。試點(diǎn)期間，“連環(huán)單”業(yè)務(wù)其實(shí)已經(jīng)初見(jiàn)成效。

“這個(gè)業(yè)務(wù)我們?nèi)ツ昃烷_(kāi)始操作了。我們成交的‘連環(huán)單’很多，大概占成交總量的40%。”9月23日，北京一名中介人員告訴《》記者。

“成交周期可以縮短一半！以前2個(gè)月的，現(xiàn)在可以縮減到一個(gè)月就能完成，能減少一半時(shí)間?！痹撝薪槿藛T還稱(chēng)“連環(huán)單”業(yè)務(wù)買(mǎi)賣(mài)都在一起進(jìn)行，中介費(fèi)也可以更優(yōu)惠，從2.7%下調(diào)到2.35%。

曾在換房時(shí)體會(huì)過(guò)“連環(huán)單”的購(gòu)房者張明(化名)9月24日對(duì)《》記者說(shuō)：“現(xiàn)在換房連環(huán)單特別多，從我自己的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，此前，連環(huán)單如果找一家中介公司操作還好，他們自己會(huì)有個(gè)業(yè)務(wù)上的銜接和溝通，但如果找兩家中介公司做，就麻煩很多，流程里會(huì)有很多不能達(dá)成一致的東西，造成時(shí)間消耗和交易風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)在政府對(duì)連環(huán)單有了專(zhuān)門(mén)的規(guī)定，我覺(jué)得對(duì)購(gòu)房者是大好事，因?yàn)椴挥檬苤朴诿绿讛?shù)必須過(guò)戶完再買(mǎi)下一套，而是可以同步進(jìn)行，對(duì)于有風(fēng)險(xiǎn)的環(huán)節(jié)，比如房屋核驗(yàn)、購(gòu)房資質(zhì)這些，可以在交易早期就確定下來(lái)，不用提心吊膽，整體辦理流程能縮短時(shí)間提高效率?！?/p>

不過(guò)張明認(rèn)為，僅僅是“連環(huán)單”的優(yōu)化還不夠，他說(shuō)：“如果北京也能實(shí)行帶押過(guò)戶就好了，我作為賣(mài)家，必須還掉全部貸款，才能過(guò)戶賣(mài)掉房子，過(guò)戶以后就能拿到購(gòu)房款，但往往中間為了‘資金過(guò)橋’，會(huì)借很多錢(qián)，大幾百萬(wàn)，和親戚朋友借不足，還得去找利息較高的民間機(jī)構(gòu)做短期借款，也不敢做信用貸，因?yàn)榕滦庞觅J上征信增加負(fù)債，影響買(mǎi)下一套房時(shí)候的銀行批貸……總之，壓力很大?！?/p>

北京一直執(zhí)行嚴(yán)格的限購(gòu)政策，此次政策調(diào)整后，北京是否還將有其他動(dòng)作？北京住建委稱(chēng)，將會(huì)同有關(guān)部門(mén)，監(jiān)測(cè)評(píng)估“連環(huán)單”并聯(lián)辦理的實(shí)施效果，依托不動(dòng)產(chǎn)網(wǎng)上辦事服務(wù)平臺(tái)，加強(qiáng)交易、繳稅、登記各環(huán)節(jié)的信息流轉(zhuǎn)和業(yè)務(wù)銜接，在兼顧安全和效率的前提下，逐步完善優(yōu)化相關(guān)措施。

關(guān)鍵詞： 交易周期