“今年以來(lái)，隨著各地出臺(tái)多項(xiàng)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體下行態(tài)勢(shì)趨緩?！?月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人、國(guó)民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長(zhǎng)付凌暉在國(guó)新辦舉行的新聞發(fā)布會(huì)上稱，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)整體處于筑底階段。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制不斷完善，因城施策效果逐步顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望逐步企穩(wěn)。

(資料圖片)

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市場(chǎng)預(yù)期減弱→

房?jī)r(jià)修復(fù)動(dòng)力不足

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局8月15日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，7月，70個(gè)大中城市中，房?jī)r(jià)下降城市個(gè)數(shù)略增，一線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比微漲，二三線城市環(huán)比整體呈降勢(shì)。7月，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.3%，漲幅比上月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，漲幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月上漲0.1%轉(zhuǎn)為持平；二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.2%，降幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比均下降0.3%，降幅均與上月相同。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司首席統(tǒng)計(jì)師繩國(guó)慶介紹，7月，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲的城市數(shù)量分別為30個(gè)和19個(gè)，比上月分別減少1個(gè)和2個(gè)。新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降城市分別有40個(gè)和51個(gè)，比上月分別增加2個(gè)和3個(gè)。

從具體城市來(lái)看，成都新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅排名第一，為1%，已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月領(lǐng)漲全國(guó)；南昌、揚(yáng)州排名并列第二，為0.8%；杭州、合肥排名并列第三，為0.7%；西安排名第四，為0.6%；北京、上海、銀川排名并列第五，為0.5%?？偟膩?lái)說(shuō)，預(yù)計(jì)熱點(diǎn)二線城市熱度提升會(huì)成為房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)復(fù)蘇的第二股力量。同比來(lái)看，一線城市房?jī)r(jià)漲幅回落，二三線城市降幅擴(kuò)大。其中，杭州新房?jī)r(jià)格同比漲幅連續(xù)4個(gè)月全國(guó)第一。

從投資端來(lái)看，官方數(shù)據(jù)顯示，1-7月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資79462億元（人民幣），同比下降6.4%。降幅比1-6月份擴(kuò)大1個(gè)百分點(diǎn)。

從銷售端來(lái)看，1-7月份，商品房銷售面積78178萬(wàn)平方米，同比下降23.1%，同比降幅小幅擴(kuò)大；商品房銷售額75763億元，下降28.8%。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，7月全國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度下滑，再次出現(xiàn)了探底現(xiàn)象，市場(chǎng)預(yù)期減弱是房?jī)r(jià)修復(fù)動(dòng)力不足原因，展望后市，市場(chǎng)預(yù)期修復(fù)是關(guān)鍵。8月以來(lái)地方住房支持性政策仍在加碼，較寬松的信貸和調(diào)控政策下，新房項(xiàng)目有序復(fù)工、交房，加快房企風(fēng)險(xiǎn)化解才能修復(fù)市場(chǎng)預(yù)期。全國(guó)樓市政策預(yù)計(jì)將保持寬松基調(diào)，市場(chǎng)不穩(wěn)，政策不止，“因城施策”仍是主要方式。

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因城施策用足政策工具箱→

提振市場(chǎng)交易

近期北京、上海、廣州微調(diào)相關(guān)政策，蘇州、無(wú)錫降低首付比例，廊坊取消限購(gòu)、限售等，未來(lái)預(yù)計(jì)將有更多城市跟進(jìn)優(yōu)化房地產(chǎn)政策，各地“保交樓”相關(guān)舉措亦有望加速落地。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至7月末，今年以來(lái)全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控超過(guò)580次，同比增長(zhǎng)近70%。 進(jìn)入8月，全國(guó)又有多地出臺(tái)穩(wěn)樓市政策，涉及限價(jià)政策、公積金貸款額度、首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、預(yù)售政策、人才購(gòu)房補(bǔ)貼等方面。

以上海為例，根據(jù)上海鏈家研究院的數(shù)據(jù)，7月份上海共成交二手房2.0萬(wàn)套，環(huán)比6月1.6萬(wàn)套的數(shù)據(jù)，增長(zhǎng)了28%。7月二手房的成交金額達(dá)到了659億，比6月要增加178億。

數(shù)據(jù)顯示，7月套均總價(jià)328萬(wàn)元/套，成交均價(jià)39429元/平，剛需成交占絕對(duì)的主導(dǎo)。和6月相比，7月份成交量明顯提升?？梢钥闯?，相比6月份觀望的氛圍，目前購(gòu)房者入市的積極性正在恢復(fù)，說(shuō)明市場(chǎng)修復(fù)情況樂(lè)觀。

推動(dòng)上海7月二手房成交快速恢復(fù)的，主要原因來(lái)自于“三價(jià)就低”的政策松動(dòng)。2021年8月，上海二手房貸款實(shí)行“三價(jià)就低”新政，即銀行根據(jù)合同網(wǎng)簽價(jià)、交易中心涉稅評(píng)估價(jià)和銀行評(píng)估價(jià)選擇其中最低的價(jià)格來(lái)審批貸款額度。這個(gè)新政對(duì)于市場(chǎng)的影響是比較大的。

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合同網(wǎng)簽價(jià)

由買賣雙方共同商定，在房管局系統(tǒng)里體現(xiàn)的成交價(jià)格；

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銀行評(píng)估價(jià)

銀行自身對(duì)于房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格；

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房地產(chǎn)交易中心涉稅評(píng)估價(jià)

由房地產(chǎn)交易中心自動(dòng)評(píng)估。

如今，這一政策出現(xiàn)松動(dòng)，意味著購(gòu)房者貸款額度變高了。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)：評(píng)估價(jià)高了，能貸款的比例自然變高了，那么買小房子就能變成買大房子，從剛需買房，到改善置換，整個(gè)房產(chǎn)交易的交易市場(chǎng)就會(huì)活躍起來(lái)。

不過(guò)，從業(yè)人士觀察，評(píng)估價(jià)是有一定的提升，但不確定具體提升多少，不同地區(qū)、不同小區(qū)的幅度會(huì)有不同。

看看南京樓市，近日市場(chǎng)流傳的《關(guān)于調(diào)整南京市差別化住房信貸政策的決議》規(guī)定：南京市區(qū)(不含溧水區(qū)、高淳區(qū))范圍內(nèi)購(gòu)買二套房最低首付比例調(diào)整為不低于30%。

當(dāng)然，不止是南京，蘇州和無(wú)錫也傳出調(diào)整二套房首付比例的消息。蘇州的規(guī)定是：如貸款還清，則二套房貸款可以執(zhí)行3成首付，房貸未還清則可以6成首付。無(wú)錫的規(guī)定是：房貸已結(jié)清可執(zhí)行3成首付，房貸未還清可執(zhí)行5成首付。

7月28日中央政治局會(huì)議明確提出“因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求”，指明了下一步房地產(chǎn)政策方向。預(yù)計(jì)各地因城施策力度會(huì)進(jìn)一步加大，更多城市會(huì)跟進(jìn)優(yōu)化房地產(chǎn)政策，市場(chǎng)預(yù)期將隨之得到改善。

針對(duì)近期少數(shù)地方出現(xiàn)的房地產(chǎn)項(xiàng)目交付問(wèn)題，付凌暉說(shuō)，從全國(guó)看, 房地產(chǎn)項(xiàng)目大部分施工期在兩年以上、接近交付期的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度保持平穩(wěn)，總體風(fēng)險(xiǎn)可控。

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鉅派觀點(diǎn)：

短期來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心修復(fù)仍需一定時(shí)間，市場(chǎng)調(diào)整態(tài)勢(shì)難改，預(yù)計(jì)全國(guó)商品房銷售規(guī)模同比降幅或仍較大。后續(xù)在因城施策用足用好政策工具箱背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)提振依然乏力的城市政策出臺(tái)力度會(huì)明顯加大，政策放松方向也將從普惠向定向人群方面發(fā)展，尤其是對(duì)于改善性需求的支持力度預(yù)計(jì)會(huì)進(jìn)一步加大。

對(duì)于未來(lái)的穩(wěn)樓市政策，進(jìn)一步調(diào)整居民按揭貸款政策，支持剛需及改善性購(gòu)房將成為下階段重點(diǎn)，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易逐漸回暖。

與此同時(shí)，8月15日，人民銀行開(kāi)展的1年期中期借貸便利（MLF）操作和7天期公開(kāi)市場(chǎng)逆回購(gòu)操作的中標(biāo)利率均下降10個(gè)基點(diǎn)，或?qū)?dòng)房地產(chǎn)貸款利率下降，對(duì)于改善市場(chǎng)預(yù)期、提振交易都會(huì)產(chǎn)生一定的積極作用。

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)市場(chǎng)