盡管經(jīng)歷波折，但招商蛇口對(duì)于前海土地權(quán)益的增加始終堅(jiān)定。

7月23日晚，針對(duì)深交所就70億元重組一事下發(fā)的問(wèn)詢函，招商蛇口給出了一份長(zhǎng)達(dá)62頁(yè)的詳盡回復(fù)，就交易所提及的土地評(píng)估、交易價(jià)格、股價(jià)參考標(biāo)準(zhǔn)、股份來(lái)源等問(wèn)題進(jìn)行一一解釋。

7月25日，一位招商蛇口的人士向時(shí)代周報(bào)記者表示，深交所問(wèn)詢是常規(guī)動(dòng)作，此次交易重組也不會(huì)出現(xiàn)大問(wèn)題。

此次招商蛇口定增、引戰(zhàn)重組，始于6月7日。

彼時(shí)，招商蛇口宣布，擬以發(fā)行股份、可轉(zhuǎn)換公司債及支付現(xiàn)金的方式，向深投控購(gòu)買其持有的南油集團(tuán)24%股權(quán)，并向中國(guó)平安旗下的平安資管定增募資。

南油集團(tuán)是20世紀(jì)80年代國(guó)企，目前在前海擁有23萬(wàn)平方米權(quán)屬土地，交易完成后，招商蛇口對(duì)南油集團(tuán)的持股從76%上升至100%，權(quán)益占比進(jìn)一步提高。

從2013年招商局集團(tuán)開(kāi)展前海土地整備及合資合作項(xiàng)目，到2019年12月簽署合資合作項(xiàng)目《增資協(xié)議》，招商蛇口為前海土地確權(quán)不斷奔走。

中金公司數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，招商蛇口的拿地金額為641億元，同比增長(zhǎng)67%，拿地強(qiáng)度較2019年上漲13個(gè)百分點(diǎn)至58%，其中70%拿地金額集中在一二線城市。

在招商蛇口內(nèi)部，更多的改變正在發(fā)生。

“這兩年公司在業(yè)務(wù)和人事方面的變動(dòng)確實(shí)很大，或許是感受到外界壓力，一直在探索變革。”上述員工向時(shí)代周報(bào)記者表示。

在外界眼中，招商蛇口資源優(yōu)勢(shì)突出，融資成本低，始終被期望有更好的業(yè)績(jī)表現(xiàn)。然而自重組上市以來(lái)，招商蛇口股價(jià)長(zhǎng)期處于破發(fā)狀態(tài)。

前海土地資源的加速兌現(xiàn)以及土地市場(chǎng)的頻頻加注，能否帶動(dòng)業(yè)績(jī)和估值回歸，對(duì)招商蛇口而言，需要時(shí)間給出答案。

前?；I碼

對(duì)招商蛇口來(lái)說(shuō)，前海土地整備是一個(gè)歷時(shí)多年并傾注諸多心血的項(xiàng)目。

自2013年招商局集團(tuán)開(kāi)展前海土地整備及合資合作項(xiàng)目后，2016年招商局集團(tuán)與前海管理局簽署框架協(xié)議，成立合資公司。

2018年12月24日，招商前海土地整備協(xié)議正式簽署，意味著多年的整備工作取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。

進(jìn)入2019年后，該事項(xiàng)進(jìn)展加速。4月完成《土地使用全出讓合同》的簽署，12月簽署合資合作項(xiàng)目《增資協(xié)議》，公布重大資產(chǎn)重組報(bào)告書(草案)。

財(cái)報(bào)顯示，截至2019年底，招商蛇口在前海土地整備范圍內(nèi)共擁有計(jì)容建面455.84萬(wàn)平方米的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備(不含人才用房)，有428.84萬(wàn)平方米的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備未開(kāi)工，在蛇口太子灣片區(qū)，招商蛇口也擁有計(jì)容建面170萬(wàn)平方米的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備。

在前海土地整備工作推進(jìn)之際，招商蛇口也試圖加強(qiáng)對(duì)前海片區(qū)土地的控制權(quán)。

5月31日，招商蛇口首次公布正在籌劃發(fā)行股份、可轉(zhuǎn)換公司債及支付現(xiàn)金購(gòu)買南油集團(tuán)24%股權(quán)并募集配套資金事項(xiàng)，交易完成后，南油集團(tuán)將成為招商蛇口的全資子公司。

從消息公布到資產(chǎn)重組具體方案的出爐，這場(chǎng)股權(quán)收購(gòu)歷時(shí)已近兩個(gè)月，深交所的問(wèn)詢或者也將此次交易的時(shí)間再次拖長(zhǎng)。

7月26日，中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜告訴時(shí)代周報(bào)記者，此次收購(gòu)涉及關(guān)聯(lián)交易卻未有第三方財(cái)務(wù)顧問(wèn)和評(píng)估機(jī)構(gòu)的意見(jiàn)，另外并購(gòu)標(biāo)的存在風(fēng)險(xiǎn)瑕疵但解決方案缺乏說(shuō)服力，所以導(dǎo)致監(jiān)管部門的問(wèn)詢。

“前海的股權(quán)關(guān)系是比較復(fù)雜的，而此次問(wèn)詢也不會(huì)影響交易的進(jìn)行，無(wú)論是76%還是100%，并不實(shí)際影響招商蛇口的控股權(quán)。”上述招商蛇口人士告訴時(shí)代周報(bào)記者。

在此番交易中，招商蛇口以發(fā)行股份、可轉(zhuǎn)換公司債及支付現(xiàn)金向深投控購(gòu)買其持有的南油集團(tuán)24%股權(quán);同時(shí)，向戰(zhàn)略投資者非公開(kāi)發(fā)行股份募集配套資金，將用于支付交易中的現(xiàn)金對(duì)價(jià)。

平安參與了此次定增認(rèn)購(gòu)，交易完成后，平安資管和平安人壽將成為招商蛇口的戰(zhàn)略投資者。在上述招商蛇口人士看來(lái)，平安入股目前僅限于財(cái)務(wù)投資角度。

對(duì)招商蛇口而言，前海的土地資源何時(shí)能兌現(xiàn)收益，效益如何，至關(guān)重要。

在2019年的財(cái)報(bào)中，招商蛇口對(duì)前海土地開(kāi)發(fā)設(shè)立的時(shí)間表是“六年分宗，十年建成”。

天風(fēng)證券研報(bào)顯示，前海合資公司持有總建面約497.76萬(wàn)平方米，按照90%可售面積(約逾450萬(wàn)平方米)，保守按照均價(jià)8萬(wàn)元假設(shè)，粗估貨值為4032億元。

該人士向時(shí)代周報(bào)記者透露，招商蛇口在前海土地的獲益，并沒(méi)有想象中那么多。

“455.84萬(wàn)平方米僅是項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，不是土地。事實(shí)上，根據(jù)去年4月簽署的《招商置換用地土地使用權(quán)出讓合同書》，招商局集團(tuán)獲得了對(duì)應(yīng)新規(guī)劃條件下，42.53萬(wàn)平方米經(jīng)營(yíng)性用地，其中42.53萬(wàn)平方米才是確切的土地資源。”他說(shuō)道。

“前海土地的收益是招商局集團(tuán)和前海管理局共享，并不是招商蛇口和前海管理局共享。”該人士補(bǔ)充道。

加大拿地

規(guī)?？释?，2020年以來(lái)，招商蛇口在各地不斷落子。

天風(fēng)證券發(fā)布的報(bào)告顯示，2020年1―6月，招商蛇口累計(jì)新增土地面積235.68萬(wàn)平方米，累計(jì)規(guī)劃建面660.10萬(wàn)平方米，累計(jì)總地價(jià)640.98億元;對(duì)應(yīng)累計(jì)權(quán)益土地面積138.65萬(wàn)平方米，累計(jì)權(quán)益規(guī)劃建面387.15萬(wàn)平方米，累計(jì)權(quán)益地價(jià)408.29億元。

新增拿地中，不乏高溢價(jià)項(xiàng)目。

6月15日，經(jīng)過(guò)796輪競(jìng)價(jià)，招商蛇口以24.22億元的總價(jià)江蘇徐州的一宗住宅地塊收入囊中，溢價(jià)率達(dá)到138.45%，折合樓面價(jià)6579元/平方米，刷新該板塊最高樓面地價(jià)。

7月3日，招商蛇口以44.04億元拿下上海虹口區(qū)地塊，溢價(jià)28.4%，成交樓板價(jià)約為8.11萬(wàn)元/平方米，刷新虹口區(qū)樓面單價(jià)新紀(jì)錄。

根據(jù)天風(fēng)證券發(fā)布的報(bào)告，1―6月招商蛇口樓面價(jià)/銷售均價(jià)為 43.6%，較 2019 年全年(37.1%)略有提升。

7月26日，一位招商蛇口投拓人士向時(shí)代周報(bào)記者透露，在考慮資金成本的情況下，招拍掛對(duì)利潤(rùn)率的要求，會(huì)低于某些民企，但建安成本和財(cái)務(wù)成本也比民企低。

除了加快拿地步伐外，招商蛇口也在進(jìn)行人才優(yōu)化和組織架構(gòu)調(diào)整。

上述內(nèi)部人士告訴記者，公司近期在人事方面有些調(diào)整，奉行以業(yè)績(jī)論英雄的準(zhǔn)則，對(duì)一些業(yè)績(jī)不佳的員工和中層進(jìn)行降職，也選拔了一批年輕的城市總。

該人士還稱，除此之外，東南區(qū)域管理架構(gòu)也都撤銷。

“在公司內(nèi)部，加快周轉(zhuǎn)以及加強(qiáng)對(duì)銷售回款管理也是一項(xiàng)重要任務(wù)。”上述人士表示。

在系列舉措下，招商蛇口銷售規(guī)模加速。

公告顯示，2020年1―6月，招商蛇口累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積497.30萬(wàn)平方米，累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額1107.13億元，同比增長(zhǎng)9.41%，完成年度2500億元銷售目標(biāo)的44%。

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