打鼴鼠

關(guān)注樓市的人，一定會(huì)察覺(jué)到，進(jìn)入7月以來(lái)，局勢(shì)突然毫無(wú)征兆地嚴(yán)了起來(lái)，對(duì)房?jī)r(jià)的嚴(yán)打可謂不留余地。

前段時(shí)間，號(hào)稱(chēng)房?jī)r(jià)神話的深圳，迎來(lái)史上最嚴(yán)苛調(diào)控新政，全國(guó)購(gòu)房者被高位攔截。其后沒(méi)幾天，隔壁的東莞出臺(tái)限購(gòu)加碼政策，購(gòu)房通道同樣被封鎖。

在此期間，浙江的杭州、寧波，江蘇的南京，均出臺(tái)了樓市新政，加碼限購(gòu)，提高購(gòu)房門(mén)檻。尤其南京出臺(tái)的“寧九條”，從九個(gè)方面圍追堵截房?jī)r(jià)，對(duì)市場(chǎng)造成巨大影響。

對(duì)于現(xiàn)在的行情，我把它戲稱(chēng)為「打鼴鼠」式調(diào)控，只要有城市敢在房?jī)r(jià)上露頭，必遭調(diào)控重?fù)?。這遠(yuǎn)比2018和2019年嚴(yán)苛得多。

緊接著，中央喊10城開(kāi)會(huì)，事無(wú)巨細(xì)安排了下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)工作部署。懂行的人都知道，之前是住建部主持會(huì)議，這次直接上升至正國(guó)級(jí)規(guī)格，背后意味著什么。

會(huì)上基調(diào)重提，再三強(qiáng)調(diào)三大方針。

1、堅(jiān)持房住不炒

2、堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)脫鉤房地產(chǎn)

3、堅(jiān)持三穩(wěn)戰(zhàn)略

第二天，央媒經(jīng)濟(jì)參考報(bào)就刊登了大頭條，《必須及時(shí)消除樓市運(yùn)行中的異象，有效扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)紊亂預(yù)期》，文中狠批房?jī)r(jià)帶來(lái)的副作用，堅(jiān)持實(shí)業(yè)興邦戰(zhàn)略。

多城出臺(tái)調(diào)控新政，外加會(huì)議以及輿論導(dǎo)向，這一連串的操作，的確把人看懵了。要知道這在平時(shí)，一條大新聞就會(huì)對(duì)市場(chǎng)輿論造成巨大影響，何況接二連三的信息轟炸。

昨天，一個(gè)行內(nèi)朋友說(shuō)他非常困惑，感覺(jué)事情遠(yuǎn)沒(méi)有這么簡(jiǎn)單。

因?yàn)?月份，很多城市已經(jīng)結(jié)束了小陽(yáng)春，成交開(kāi)始走下坡路了，沒(méi)有理由這么嚴(yán)打房?jī)r(jià)，況且疫情當(dāng)頭，地方經(jīng)濟(jì)是需要房地產(chǎn)去跑GDP增速的。

換句話說(shuō)，政策為什么不在5-6月份樓市最火爆的時(shí)候出臺(tái)，偏偏要選在7月份，不是有些亡羊補(bǔ)牢嗎?

隨后我翻閱了近半年的大會(huì)小會(huì)，終于知道了，這一系列的樓市動(dòng)作，其實(shí)是有信號(hào)的。

這還要從2020年6月18日的一場(chǎng)會(huì)議說(shuō)起。

2

小鎮(zhèn)故事

6月18日，第十二屆陸家嘴(600663,股吧)論壇會(huì)議召開(kāi)，劉副總理在分析完國(guó)內(nèi)外局勢(shì)后，說(shuō)了一句意味深長(zhǎng)的話：

“一個(gè)以國(guó)內(nèi)循環(huán)為主、國(guó)際國(guó)內(nèi)互促的雙循環(huán)發(fā)展的新格局正在形成。”

此話一出，子木覺(jué)得，中國(guó)經(jīng)濟(jì)接下來(lái)的走向基本已經(jīng)確定，「經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)」將成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)主要占比。

那么這和房?jī)r(jià)有什么關(guān)系呢?別著急，我們來(lái)慢慢了解。

經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)，按照官方解釋?zhuān)褪且粋€(gè)生產(chǎn)、交易、消耗都在一個(gè)經(jīng)濟(jì)體內(nèi)的模式。

舉個(gè)例子，一個(gè)小鎮(zhèn)里，有一戶人家饅頭做的特別好吃，老板每天都會(huì)把饅頭賣(mài)給小鎮(zhèn)里的人，每天做的都會(huì)被消耗完，這就叫小鎮(zhèn)饅頭經(jīng)濟(jì)的內(nèi)循環(huán)。

突然有一天，饅頭店老板突發(fā)奇想，想把生意做得更大一些，于是和小鎮(zhèn)銀行貸款買(mǎi)了很多機(jī)器，由手工制作變成了機(jī)械化生產(chǎn)，產(chǎn)量倍增。饅頭暢銷(xiāo)，賣(mài)給了隔壁好幾個(gè)鎮(zhèn)子。這就叫全球化。

一般來(lái)講，內(nèi)循環(huán)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)比較薄弱的農(nóng)業(yè)大國(guó)，例如中國(guó)在改革開(kāi)放之前，就是自產(chǎn)自銷(xiāo)的內(nèi)循環(huán)經(jīng)濟(jì)模式。

但是工業(yè)時(shí)代到來(lái)后，內(nèi)循環(huán)系統(tǒng)都崩潰了。為什么?

再拿小鎮(zhèn)饅頭店舉例，剛開(kāi)始饅頭是手工制作，產(chǎn)量有限，饅頭做多少小鎮(zhèn)居民能吃多少。但是引入機(jī)器后，產(chǎn)量暴增，開(kāi)始進(jìn)出口給周邊的小鎮(zhèn)，小鎮(zhèn)們貿(mào)易往來(lái)密切，經(jīng)濟(jì)繁榮。內(nèi)循環(huán)經(jīng)濟(jì)結(jié)束。

但天有不測(cè)風(fēng)云，突然有一天，小鎮(zhèn)之間因?yàn)槟承﹩?wèn)題產(chǎn)生了矛盾，甚至打架斗毆。各個(gè)村子為了保護(hù)居民，決定結(jié)束小鎮(zhèn)之間的貿(mào)易往來(lái)。村子周邊圍起了高高的柵欄，進(jìn)不來(lái)出不去。

這時(shí)候最慘的就是饅頭店，面臨的最大的問(wèn)題就是產(chǎn)能過(guò)剩，這么多的饅頭到底賣(mài)給誰(shuí)?欠銀行的貸款也還不上了。

不止饅頭店，服裝店、玩具店、鞋店等等都還不上銀行的錢(qián)，銀行開(kāi)始倒閉，從而引發(fā)了小鎮(zhèn)金融危機(jī)。

3

破局之路

如果你看懂了小鎮(zhèn)饅頭店的故事，對(duì)當(dāng)下國(guó)際局勢(shì)就會(huì)特別明晰。

一直以來(lái)，中國(guó)都是靠三駕馬車(chē)驅(qū)動(dòng)經(jīng)濟(jì)：消費(fèi)、投資和進(jìn)出口。

在加入了WTO、參與全球分工后，我們用規(guī)模龐大的低成本勞動(dòng)力、廉價(jià)原材料、成熟的產(chǎn)業(yè)鏈、以及付出環(huán)保的代價(jià)下，完成了20年的經(jīng)濟(jì)騰飛。

中國(guó)以此成為全球貿(mào)易出口量最大的國(guó)家，真正的全球“超級(jí)加工廠”。

然而在今年，這一切都發(fā)生了劇變。在陸家嘴論壇上，劉副總理也講到，全球疫情災(zāi)害的日趨嚴(yán)重，再加上川普政府的野蠻行徑，之前的貿(mào)易格局不復(fù)存在。

我們首次把追求GDP增速的目標(biāo)，破格降低至堅(jiān)守“六保”。

但值得欣慰的是，當(dāng)全世界都被籠罩在疫情陰霾中的時(shí)候，中國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇還有一張王牌可以打，就是龐大的消費(fèi)者市場(chǎng)。

借此，我們啟動(dòng)內(nèi)循環(huán)經(jīng)濟(jì)，雖然是被迫的選擇，但也是當(dāng)下最好的抉擇。

在小鎮(zhèn)饅頭故事中，我們知道，在工業(yè)時(shí)代，“倒”回來(lái)啟動(dòng)內(nèi)循環(huán)絕非易事。

記得在2015年，我們開(kāi)始啟動(dòng)的去產(chǎn)能去庫(kù)存周期，真所謂刮骨療傷。當(dāng)初產(chǎn)能過(guò)剩最嚴(yán)重的就是鋼鐵產(chǎn)業(yè)，一時(shí)間河北多家鋼鐵廠關(guān)閉，背后又是成千上萬(wàn)的工人的迷途。

所以如果真正想實(shí)現(xiàn)工業(yè)時(shí)代的內(nèi)循環(huán)經(jīng)濟(jì)，就必須解決產(chǎn)能過(guò)剩問(wèn)題，而解決產(chǎn)能過(guò)剩的法門(mén)，只有2個(gè)。

一是把過(guò)多的產(chǎn)能輸出到其他國(guó)家，目前我們天字號(hào)工程「一帶一路」的用意正是如此，但按照目前的疫情影響和基建投資周期來(lái)看，這注定是一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程。

二是提高消費(fèi)者市場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)力。讓小鎮(zhèn)居民有足夠的錢(qián)，足夠的消費(fèi)意愿，去主動(dòng)消耗小鎮(zhèn)工廠生產(chǎn)的所有高中低端產(chǎn)能。

4

攔路石

這時(shí)候就有人打趣了，說(shuō)得輕巧，有錢(qián)誰(shuí)不愿意消費(fèi)?誰(shuí)不愿意提高生活質(zhì)量?

的確，這就是癥結(jié)所在。雖說(shuō)中國(guó)有強(qiáng)大的消費(fèi)者市場(chǎng)，但是購(gòu)買(mǎi)力被長(zhǎng)期透支。主要原因正是一輪接一輪的房地產(chǎn)消耗。

數(shù)據(jù)顯示，從2008年開(kāi)始到2018年，我國(guó)居民杠桿率從17.9%上漲到了53.2%，2019年一季度，居民杠桿率繼續(xù)提升，達(dá)到了54.3%，其中個(gè)人住房貸款占住戶部門(mén)貸款總額的50%以上。

10年前我們可能用每月收入的30%去做月供，而現(xiàn)在大多數(shù)家庭則用50%以上的收入去還房貸，再減去一定的儲(chǔ)蓄，能拿出來(lái)消費(fèi)的資金屈指可數(shù)。

所以說(shuō)，當(dāng)下中國(guó)居民明面上房子挺多，但都是紙面財(cái)富，實(shí)際上能拿來(lái)消費(fèi)的流動(dòng)資金，大家心知肚明。

以此來(lái)看，房?jī)r(jià)高壓的消費(fèi)者市場(chǎng)，根本無(wú)法支撐起經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)。

看到這里，你應(yīng)該明白了，為什么6月18日之后，市場(chǎng)上會(huì)爆發(fā)出這么多打壓房地產(chǎn)的調(diào)控政策。

總結(jié)一句話就是，“樓市不壓，消費(fèi)不起，內(nèi)循環(huán)經(jīng)濟(jì)無(wú)望”。

我們?cè)賮?lái)看7月份被調(diào)控的城市。

深圳、東莞、寧波、杭州、南京，這幾個(gè)城市一點(diǎn)兒都沒(méi)被冤枉。

萬(wàn)人搶房搖號(hào)，茶水費(fèi)，假離婚……炒作氛圍實(shí)在太濃，根本沒(méi)把「房住不炒」放在眼里。

尤其是深圳的業(yè)主，聯(lián)手哄抬房?jī)r(jià)，每個(gè)小區(qū)一個(gè)房?jī)r(jià)聯(lián)盟群，每天盡想著如何提升小區(qū)房?jī)r(jià)，包裝、營(yíng)銷(xiāo)、輿論借勢(shì)，無(wú)所不用其極。

只要有人敢拉低小區(qū)掛牌房?jī)r(jià)，就成了全小區(qū)業(yè)主的公敵，有的小區(qū)還有不堪入目的懲罰方式。

這樣畸形的炒作型市場(chǎng)，被史上最嚴(yán)調(diào)控政策嚴(yán)打，只能說(shuō)咎由自取。

5

樓市的未來(lái)

最后再說(shuō)說(shuō)，經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)周期下，中國(guó)樓市將怎么走?

種種跡象表明，當(dāng)下為了實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)，提振消費(fèi)將成為頭號(hào)目標(biāo)，那么未來(lái)房?jī)r(jià)大漲的可能性直接為0，任何城市都不可能挑戰(zhàn)「房住不炒」的底線。

但從目前的針對(duì)措施來(lái)看，中央并不想徹底把樓市送入寒冬，是允許房?jī)r(jià)「理性上漲」的，前提是禁止炒作，全靠剛需驅(qū)動(dòng)。

例如2020年上半年的北京市場(chǎng)就是很好的案例。

在2017年317新政調(diào)整三年后，北京迎來(lái)了剛需購(gòu)房反彈的高光時(shí)刻，房?jī)r(jià)有一定的漲幅，但沒(méi)有炒作氛圍，而且主要表現(xiàn)在好的地段和好的物業(yè)上。

這和股市一個(gè)道理，當(dāng)技術(shù)分析已經(jīng)完全失效時(shí)，這個(gè)市場(chǎng)必然是畸形且風(fēng)險(xiǎn)極高的。

接下來(lái)，在中央調(diào)控大手的打壓下，樓市會(huì)異常殘酷，城市們到了真正比拼底層剛需購(gòu)買(mǎi)力的時(shí)候了。

當(dāng)然這也是一個(gè)很好的契機(jī)，如果在今年下半年，你所在的城市二手房成交穩(wěn)定，房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺，則可以斷定這座城市房?jī)r(jià)泡沫小，未來(lái)房?jī)r(jià)有一定的增值空間。

如果你所在的城市在下半年，二手房成交一路下滑，房?jī)r(jià)出現(xiàn)松動(dòng)跡象，說(shuō)明你所在的城市明年還有下跌空間。

是騾子是馬，是該拉出來(lái)溜溜了，讓我們拭目以待。

關(guān)鍵詞： 樓市