國(guó)際商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)和投資公司世邦魏理仕(CBRE)9日召開線上發(fā)布會(huì)，并發(fā)布《2020年二季度北京房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧及展望》報(bào)告。報(bào)告稱，二季度北京寫字樓空置率升至近10年新高;零售物業(yè)受疫情影響，餐飲和快時(shí)尚品牌關(guān)店較多;在投資市場(chǎng)方面，有九筆大宗交易成交，境內(nèi)地產(chǎn)基金最為活躍。

寫字樓：空置率走高

2020年第二季度，中央商務(wù)區(qū)的三星大廈竣工交付，新增90000平方米寫字樓租賃面積。報(bào)告稱，目前受疫情防控影響，部分新項(xiàng)目延期入市，上半年北京寫字樓市場(chǎng)總新增供應(yīng)量?jī)H為12.1萬平方米。

隨著租賃活躍度的回升，前期受抑制的需求本季度逐步放量，但市場(chǎng)持續(xù)出現(xiàn)金融、專業(yè)服務(wù)及消費(fèi)服務(wù)等企業(yè)退租或縮面積，以及企業(yè)整合到自用樓宇或總部的現(xiàn)象。

世邦魏理仕華北區(qū)研究部主管孫祖天表示，疫情影響下，寫字樓騰退面積難以消化，導(dǎo)致二季度全市凈吸納量連續(xù)第二個(gè)季度錄得負(fù)值為-38700平方米，整體空置率上升至15.5%，為2010年第三季度以來最高值。

分行業(yè)看，科技行業(yè)寫字樓租賃較為活躍，特別是線上教育和游戲類企業(yè)呈現(xiàn)積極擴(kuò)租態(tài)勢(shì);此外，醫(yī)藥企業(yè)升級(jí)搬遷和擴(kuò)租需求亦較為顯著。

空置率上升對(duì)租金形成壓力。二季度，租金報(bào)價(jià)加速下跌至每月每平方米420.5元，同樣本比環(huán)比下降1.2%。下半年，70.8萬平方米的新增供應(yīng)將集中放量，空置率或?qū)⑦M(jìn)一步攀升，租金仍將在下行通道。

零售物業(yè)：餐飲和快時(shí)尚品牌關(guān)店較多

報(bào)告顯示，2020年二季度，北京沒有新增零售物業(yè)項(xiàng)目。官方推行了發(fā)放消費(fèi)券等促消費(fèi)舉措，客流逐漸恢復(fù)。但疫情的反復(fù)，對(duì)京南地區(qū)商業(yè)客流再次造成沖擊。

受疫情影響，二季度租賃市場(chǎng)不活躍，新開業(yè)門店較少。其中，零售業(yè)態(tài)占多，以國(guó)內(nèi)美妝集合店、知名運(yùn)動(dòng)品牌、新能源汽車、3C產(chǎn)品為主，而餐飲業(yè)、服務(wù)業(yè)開店態(tài)度謹(jǐn)慎。

世邦魏理仕華北區(qū)顧問及交易服務(wù)商業(yè)部董事趙志瑋表示，北京持續(xù)的嚴(yán)控防疫措施，在短期內(nèi)不可避免會(huì)對(duì)實(shí)體商業(yè)客流和經(jīng)營(yíng)恢復(fù)進(jìn)程造成一定影響。業(yè)主方去化空置面積壓力加大，品牌方拓展意愿普遍減弱，但也為新品牌進(jìn)駐北京市場(chǎng)提供了機(jī)會(huì)。

二季度，數(shù)個(gè)國(guó)際品牌首次進(jìn)入北京市場(chǎng)，如：太古里的UnitedTokyo、PublicTokyo，世貿(mào)天階的Tim Hortons，國(guó)貿(mào)商場(chǎng)的Peet’s Coffee等。

當(dāng)季，餐飲和快時(shí)尚品牌關(guān)店較多，預(yù)計(jì)未來娛樂、兒童業(yè)態(tài)關(guān)店現(xiàn)象將進(jìn)一步顯現(xiàn)。

倉(cāng)儲(chǔ)物流：冷鏈類租戶成新興驅(qū)動(dòng)力

報(bào)告顯示，2020年二季度倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)整體空置率環(huán)比回落0.4個(gè)百分點(diǎn)至5.6%。凈吸納量錄得15,400平方米，較第一季度縮減。

其中順義空港、平谷錄得來自第三方物流和醫(yī)藥類企業(yè)共計(jì)約7.4萬平方米的新租、擴(kuò)租交易，租戶新增需求較為積極;而另一方面，亦莊、大興京南、房山分別錄得負(fù)吸納，其中亦莊可見來自快遞快運(yùn)公司退租，而大興京南出現(xiàn)來自京東、小米的退租，需求轉(zhuǎn)移至其自建庫。

從租金來看，二季度整體租金報(bào)每月每平方米49.9元，環(huán)比持平，是自2017年以來租金首次錄得無增幅。

世邦魏理仕華北區(qū)顧問及交易服務(wù)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部主管李虹指出，疫情爆發(fā)以來，北京倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)表現(xiàn)出較強(qiáng)的韌性，二季度醫(yī)藥類和食品生鮮類的需求十分踴躍，冷鏈類租戶成為北京物流市場(chǎng)的新興驅(qū)動(dòng)力。可租面積的釋放有助緩解長(zhǎng)久以來的供需矛盾，同時(shí)提升市場(chǎng)的活躍度。

投資市場(chǎng)：境內(nèi)地產(chǎn)基金最為活躍

從物業(yè)投資市場(chǎng)來看，報(bào)告顯示，2020年第二季度，北京達(dá)成9筆大宗交易，但其中有5宗在10億元人民幣以下，交易總額僅達(dá)108.3億元人民幣，環(huán)比下降45%;上半年大宗交易總額為309.8億元，同比下降24%。

境內(nèi)地產(chǎn)基金則成為最活躍買家，貢獻(xiàn)了本季度62%的交易額。因疫情造成的交易延滯使得境外投資者本季度未能延續(xù)往期的活躍態(tài)勢(shì)，僅達(dá)成一筆交易。

孫祖天表示，二季度只有一宗交易來自外資，交易額只占8%，比過去一年有明顯下降。但這并不反映北京物業(yè)市場(chǎng)的長(zhǎng)期趨勢(shì)。過去兩年外資活躍度持續(xù)上升，且對(duì)北京市場(chǎng)信心充足。今年上半年的一份調(diào)查也顯示，境外投資者對(duì)北京物業(yè)投資市場(chǎng)關(guān)注度不減，只是因?yàn)槭艿揭咔橛绊懀捶?、談判等過程無法推進(jìn)，因此短期交易收到抑制。此外，二季度大型投資者活動(dòng)較少，也給中小型的境內(nèi)投資基金提供交易機(jī)會(huì)，因此表現(xiàn)較為活躍。(完)(記者 龐無忌)

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