進(jìn)入2020年以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向可謂是一波三折：受突發(fā)事件的影響，前3個(gè)月房地產(chǎn)被按下了“暫停鍵”，樓市進(jìn)入到了“冰封期”，拯救樓市的聲音曾經(jīng)一度此起彼伏。但是，伴隨樓市復(fù)工復(fù)產(chǎn)的開始，4、5、6月份房地產(chǎn)市場(chǎng)開始復(fù)蘇，上海、深圳、成都、杭州等熱點(diǎn)城市甚至再次出現(xiàn)了排隊(duì)買房現(xiàn)象。

與此同時(shí)，值得購(gòu)房者注意的是，在過去這幾個(gè)月，面對(duì)個(gè)別城市因庫(kù)存壓力試圖松綁調(diào)控的現(xiàn)象，國(guó)家及時(shí)出手進(jìn)行了制止，截至目前已有廣州、濟(jì)南、青島、駐馬店等12個(gè)城市出現(xiàn)了政策“N日游”。同樣，針對(duì)房?jī)r(jià)抬頭、學(xué)區(qū)炒作等現(xiàn)象，深圳、北京兩個(gè)城市甚至再次下了“狠手”，再次升級(jí)了調(diào)控的力度，此舉頗具風(fēng)向標(biāo)意義。

由此可見，不管是房地產(chǎn)市場(chǎng)處于低潮期，還是處于逐步恢復(fù)期，房住不炒的定位都不會(huì)改變，樓市調(diào)控監(jiān)管的基調(diào)整體依然從嚴(yán)從緊。正是在這樣的狀態(tài)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)漸漸出現(xiàn)了4大“怪象”，或許預(yù)示著接下來6個(gè)月的房?jī)r(jià)走向?關(guān)于這一點(diǎn)，國(guó)家早有答案，樓市底牌也基本明了。

怪象一：一邊是成交開始回暖，一邊卻是庫(kù)存不斷增加。

根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，5月份一線城市成交面積環(huán)比上升了20.1%，二線城市環(huán)比上升了35%。比如，北京、上海、廣州分別環(huán)比上漲了42.5%、22%和14%，再比如武漢、溫州分別環(huán)比上升了81%、120%。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，如果說2月份全國(guó)市場(chǎng)基本冰凍，3月僅恢復(fù)50%，那么目前一二線城市的“小陽(yáng)春”已經(jīng)出現(xiàn)。

不過，一面是出現(xiàn)了成交回暖，另一面則是樓市庫(kù)存增加。根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的最新一期《中國(guó)百城庫(kù)存報(bào)告》顯示，截至今年4月份底，全國(guó)共有54個(gè)城市的庫(kù)存同比增長(zhǎng)，日照、杭州、南寧、青島和成都等5個(gè)城市的庫(kù)存同比增幅超過了50%，其中日照甚至超過了114%。由此可見，經(jīng)歷了三年多的調(diào)控，雖然樓市已經(jīng)平穩(wěn)，但平穩(wěn)之下卻出現(xiàn)了明顯的分化趨勢(shì)，不僅是城市之間的分化，也包括新房和二手房市場(chǎng)之間的分化。

怪象二：購(gòu)房者買不起房子，賣房者賣不掉房子。

伴隨樓市進(jìn)入調(diào)整期，盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入買方市場(chǎng)，但買、賣雙方之間仍然存在博弈現(xiàn)象。賣方主要有兩個(gè)主體，一個(gè)是開發(fā)商，雖然目前開發(fā)商都會(huì)作出價(jià)格讓步，但是對(duì)于購(gòu)房者而言，有些優(yōu)惠著實(shí)有點(diǎn)不痛不癢，甚至有時(shí)候開發(fā)商還會(huì)把價(jià)格先調(diào)高再打折，最終購(gòu)房者根本得不到多少實(shí)惠。

另一個(gè)主體是二手房主。在平日里，雖然我們經(jīng)?？吹揭恍┒址恐髌扔诂F(xiàn)金流壓力而選擇降價(jià)賣房子，但這畢竟屬于少數(shù)現(xiàn)象。對(duì)于絕大多數(shù)二手房主來說，惜售情況十分普遍，有的抱著能賣就賣，賣不掉就先掛著的心態(tài)，有的則從一開始就把房子價(jià)格高高掛起，僅僅是為了試水而已。

由此可見，雖然樓市處于調(diào)整期，但房?jī)r(jià)整體水平依然比較高，實(shí)質(zhì)性的房?jī)r(jià)下跌僅僅局限于個(gè)別城市或者個(gè)別樓盤，所以買房壓力依然比較大。不過，好消息是，在房?jī)r(jià)水平不斷趨穩(wěn)的環(huán)境下，如今的購(gòu)房者并不著急著買房。因此，樓市不可避免地就陷入到了“買不起、賣不掉”的困境里。

怪象三：窮人還在努力買房，富人卻開始賣房了。

往前數(shù)三五年，如果問你最好的投資手段是什么，很多人都會(huì)說是買房。的確，過去一二十年里，早買房和多買房的都已經(jīng)賺得盆滿缽滿了。但是，最近這兩三年，房住不炒成為了長(zhǎng)期定位，國(guó)家首次提出了不再把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，而且未來房地產(chǎn)稅的出臺(tái)也是板上釘釘?shù)内厔?shì)。在這樣的環(huán)境下，當(dāng)沒有房子的剛需還在為買房而努力，甚至動(dòng)用“六個(gè)錢包”時(shí)，手持大量房產(chǎn)的富人們卻開始不看好房地產(chǎn)的走向了，拋售房產(chǎn)的現(xiàn)象變得十分普遍。

究其原因，目前房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入到了平穩(wěn)新周期，房?jī)r(jià)不漲或者少漲，持有過多房產(chǎn)基本都是虧本的。此外，未來3-5年時(shí)間，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制也將會(huì)加快落地，所以與以往相比，房地產(chǎn)已經(jīng)告別了高歌猛進(jìn)，買房必賺的階段。因此，多套房持有者開始考慮如何盡快轉(zhuǎn)手變現(xiàn)。關(guān)于這一點(diǎn)，通過李嘉誠(chéng)、潘石屹、王健林等行業(yè)大佬的舉動(dòng)就看得出來，他們的共同點(diǎn)就是不斷拋售旗下的資產(chǎn)，從而實(shí)現(xiàn)真正的變現(xiàn)。由此可見，時(shí)過境遷，就算房地產(chǎn)市場(chǎng)還沒有變天，想要賺錢也沒那么容易了。

怪象四：購(gòu)房者觀望與權(quán)威機(jī)構(gòu)看漲并存

眾所周知，最近一輪房?jī)r(jià)大漲基本開始于2015年，當(dāng)時(shí)全國(guó)新房均價(jià)為6793元，而2019年已達(dá)到9329元，漲幅高達(dá)37%。當(dāng)然，如果具體到每個(gè)城市來說，過去三四年基本都迎來了一輪大漲，漲幅超過50%的也不在少數(shù)。顯然，目前房?jī)r(jià)已經(jīng)達(dá)到了一個(gè)階段性的高位，再加上過去三年多的嚴(yán)厲調(diào)控，不少購(gòu)房者都認(rèn)為，此時(shí)買房一不小心可能就做了接盤俠，所以看空房?jī)r(jià)的觀望情緒十分濃厚。

雖然購(gòu)房者保持看空和觀望的態(tài)度，但中國(guó)科學(xué)院預(yù)測(cè)科學(xué)研究中心卻預(yù)言2020年中國(guó)的房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)還將會(huì)上漲6.1%。那么，這個(gè)預(yù)言可信嗎?一方面，中科院作為權(quán)威機(jī)構(gòu)，預(yù)言肯定不是隨便說說。另一方面，這已經(jīng)是中科院第7年進(jìn)行房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)，根據(jù)過去6年的歷史數(shù)據(jù)看，雖然具體數(shù)字有偏差，但大方向是沒有問題的，所以此份預(yù)測(cè)具有一定的參考價(jià)值。不過，筆者認(rèn)為，該數(shù)據(jù)只是全國(guó)平均價(jià)格，由于樓市已經(jīng)開始分化，各地情況必然存在差異。

鑒于此，未來6個(gè)月樓市怎么走?國(guó)家早就給出了答案

根據(jù)以上4大“怪象”來看，伴隨房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)調(diào)整，如今房?jī)r(jià)必漲的預(yù)期已經(jīng)出現(xiàn)了松動(dòng)，但買賣雙方之間仍然存在著博弈現(xiàn)象。那么，在這種情況下，接下來6個(gè)月的樓市怎么走呢?其實(shí)，中國(guó)樓市是一個(gè)典型的政策市，離開政策談房?jī)r(jià)走向就會(huì)不切實(shí)際?，F(xiàn)階段，房住不炒已經(jīng)成為了長(zhǎng)期底線，因城施策則是最主要的手段，所以針對(duì)房?jī)r(jià)抬頭，樓市炒作、松綁調(diào)控的現(xiàn)象，政策依然會(huì)繼續(xù)加碼調(diào)控。當(dāng)然，國(guó)家也不會(huì)允許房?jī)r(jià)出現(xiàn)大跌，此前一些城市出臺(tái)的“止跌令”，已經(jīng)說明了這一點(diǎn)。

對(duì)于這個(gè)問題，央媒人民日?qǐng)?bào)也曾一語(yǔ)中的：在房住不炒成為社會(huì)共識(shí)的背景下，因城施策的調(diào)控有助于房地產(chǎn)持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展，未來中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)大起大落，整體穩(wěn)定、小幅波動(dòng)將成為主流趨勢(shì)。無獨(dú)有偶。日前，經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)也表示，隨著樓市進(jìn)入復(fù)工復(fù)產(chǎn)階段，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)開啟了自行修復(fù)模式，樓市不需要過度刺激和調(diào)控，更需要穩(wěn)定的環(huán)境。由此可見，無論樓市怎么變，樓市的底牌就是：既要防止大漲，也要防止大跌。

鑒于此，剛需能不能買房也有了結(jié)論。在房?jī)r(jià)平穩(wěn)的環(huán)境下，何時(shí)買房都不晚，既不用擔(dān)心房?jī)r(jià)大漲讓自己面對(duì)更大的買房壓力，也不用擔(dān)心房?jī)r(jià)大跌給自己帶來可能出現(xiàn)的損失。不過，筆者認(rèn)為，如果沒有長(zhǎng)期租房的打算，自身也有一定的經(jīng)濟(jì)能力，房子還是早買早住。但是，值得注意的是，今日已經(jīng)不同以往，市場(chǎng)上的房子越來越多了，房產(chǎn)投資屬性也有所下滑，閉眼買房的階段已經(jīng)遠(yuǎn)去，如今除了要考慮住房需求、房子品質(zhì)以外，也應(yīng)該考慮抗跌性、升值空間等，所以購(gòu)房者不要貪圖便宜，買房時(shí)盡量避開那些地段偏遠(yuǎn)，缺乏配套，口碑較差的房子。

關(guān)鍵詞： 樓市