樓市春風(fēng)是來了，但項目分化卻更明顯了。

這個周末，有樓盤賣得火熱，就有樓盤多冷淡。

(相關(guān)資料圖)

一邊是寶安福永的中糧悅章鳳凰里以及沙井的鴻榮源珈譽府開盤當(dāng)天賣出超七成二以上的成績，另一邊是龍華中心片區(qū)的富基云瓏府“買深圳送東莞”。

這意味著，如果富基云瓏府去化成功，那么深圳龍華的新房價格需要市場重新定價，東莞黃江的新房也將會被重估。

在深圳，新房打折已經(jīng)不是什么新鮮事， 但買一套送一套的促銷，還是比較少見。

這兩天，位于龍華中心的新盤富基云瓏府推出“買一套送一套”的優(yōu)惠活動。

購買123平戶型，贈送東莞黃江云山湖鏡別墅戶型首付的17%或20%；

購買123平戶型，贈送大鵬云悅府一套69平統(tǒng)建房；

購買150平戶型，贈送大鵬云悅府一套84平統(tǒng)建房。

這對開發(fā)商來說，既促進了深圳的成交，也為東莞的項目做好了鋪墊。

看得出，開發(fā)商為了回籠資金，盡快賣房，似乎已經(jīng)急不可耐。

但贈送的力度，是否真的如大家想象的這般？

首先項目贈送的是云山湖鏡首付的17%或者20%，如果按照認(rèn)房不認(rèn)貸新規(guī)，東莞最低首付比例為20%，則贈送的是總價的3.4%或4%。

199平方及214平分別屬于云山湖鏡項目的別墅類產(chǎn)品，雖然還未開售，但參考在售洋房3萬/平的均價，大約贈送20.3萬-25.68萬，折扣在東莞新房降價紅線85折之內(nèi)。

其次，目前云悅府市價約1.5萬/㎡，69平折算總價約103.5萬/套，84平折算總價約126萬/套。

根據(jù)云瓏府備案價格信息，123平戶型，總價區(qū)間約710萬-804萬/套，150平總價區(qū)間約973萬-1016萬/套，優(yōu)惠空間大約在8.47折到8.7折之間。

所以，雖然是“買一套送一套”，但噱頭效果可能大于實際預(yù)期。

但是從價值的邏輯來看，給市場釋放的信號不一定會比較積極。

一方面，在市場看來，如果連龍華中心的新房項目都需要“買一套送一套”，那么其他地段更遠(yuǎn)，配套更欠缺的項目是否也會跟進？是否需要給出更大的折扣力度購房者才會買賬？

另一方面，買的是深圳的新房，但送的卻是東莞的新房，那么對東莞而言，是否會引來蝴蝶效應(yīng)，昔日頗受歡迎的黃江鎮(zhèn)新房是否已經(jīng)虛高并需要重構(gòu)？

所以，雖然看似是項目回籠資金一個小小的動作，但送房的行為未必能帶來更多的實際效果。

開發(fā)商選擇“送房”，最大的原因還是現(xiàn)在賣房實在太卷太難了。

項目盡管在去年12月開盤，251套123-155平住宅，備案均價約6.39萬/平，單價區(qū)間約5.78萬-6.88萬/平，但到目前為止（9月4日），網(wǎng)簽備案變更才28套，去化率約11.16%。

一方面，主要是因為市場遇冷，而龍華本身就是庫存大的區(qū)域，而項目又處于龍華供應(yīng)扎堆的片區(qū)。

目前整個片區(qū)已經(jīng)供應(yīng)的新房包含 鴻榮源尚云花園 、 悅見傾湖錦府 、卓越和奕府、 壹城中心十區(qū) 、 盛璟潤府 、 四海華亭 ，超過3697套住宅在售，并且距離項目都不算遠(yuǎn)。

而除了扎堆在售的新房，項目周邊還聚集了十幾個舊改項目，其中不少還是大體量的舊改。

比如中房豪杰工業(yè)園舊改、金地水斗新圍山舊改、合泰上油松老圍片區(qū)舊改等項目，這些舊改項目現(xiàn)階段仍處于前期規(guī)劃中

距離項目遠(yuǎn)一點，更靠近龍華站的還有海岸城舊改、中洲舊改、華僑城舊改等，能夠持續(xù)地帶來住宅供應(yīng)的體量非常大。

另一方戶型錯配，項目推出的全是大戶型，123-155平，總價約400萬-1037萬/套，但周邊基本是農(nóng)民房，城市界面還達(dá)不到改善或者豪宅群體的要求。

而且項目距離最近的地鐵站坂田北站步行約2.3公里，大型商業(yè)需要依賴步行距離約1.3公里的壹方天地購物中心。

這就意味著，項目在環(huán)境、商業(yè)配套、軌道交通，在同類項目中都不占優(yōu)勢。

所以除了短期供應(yīng)扎堆，項目所在區(qū)域的基本面也比較一般。

至于，要不要因為折扣而去撿漏？

首先，要考慮是否能接受周邊城市界面、配套、環(huán)境等需要等待10年以上的周期。

其次，統(tǒng)建房在深圳屬于歷史遺留問題，本身法律層面上不支持買賣。

而且贈送的統(tǒng)建房，位置處于大鵬葵涌，地段比較雞肋，未來能否進入市場真正交易也有一定的局限性。

第三是，項目折扣看似力度很大，實際去年開盤就已經(jīng)放出過“最低4.9萬/平起”的折扣，到了今年4月繼續(xù)“85折！送1.5成首付，送一年首付”優(yōu)惠活動。

如今，不過是換了一種方式繼續(xù)“85折”而已。

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