中新經(jīng)緯6月19日電 題：近期房價漲不動的邏輯是什么？

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作者 曹遠征 中銀國際研究公司董事長、中國宏觀經(jīng)濟學會副會長

穩(wěn)就業(yè)是2023年經(jīng)濟的核心主題

中國經(jīng)濟復蘇的三大挑戰(zhàn)和兩個新變化。在疫情沖擊下，中國經(jīng)濟出現(xiàn)了三大挑戰(zhàn)——供給沖擊、需求不足和預期轉(zhuǎn)弱。

2023年，盡管中國經(jīng)濟有所恢復，但是以上三個問題依然存在。疫情期間，中國經(jīng)濟始終維持增長態(tài)勢，很重要的原因是在疫情中，中國出口表現(xiàn)非常亮麗。中國本就是一個出口導向型國家，出口對中國經(jīng)濟的發(fā)展非常重要，這不僅表現(xiàn)在GDP上，還表現(xiàn)在就業(yè)上，特別是在沿海地區(qū)。

目前，經(jīng)濟形勢還出現(xiàn)了兩個新變化。第一，隨著疫情過去，世界經(jīng)濟恢復常態(tài)，這意味著中國利用疫情出口的機會在下降。2022年10月，中國出口2983.7億美元，同比負增長0.3%，這也是自2020年以來中國以美元計價的出口首次負增長。出口下降對中國經(jīng)濟盡管有影響，但還不是最嚴重的，最關鍵是它對就業(yè)的影響非常大。

第二，在內(nèi)需方面，中國過去最大的內(nèi)需是房地產(chǎn)，但房地產(chǎn)下降幅度非常大。2022年，房屋新開工面積為12億平方米，商品房銷售面積13.6億平方米，分別比上年下降39.4%、24.3%。房地產(chǎn)本身牽涉著四五十個行業(yè)，如果建筑面積不夠，那么鋼鐵、水泥、玻璃這些前項產(chǎn)業(yè)就會出現(xiàn)過剩，家電、家裝、家具這些后項行業(yè)的銷量也會下降，這是消費不足很重要的原因。

總之，中國經(jīng)濟仍處在恢復之中，但這種恢復尚不足以支撐中國經(jīng)濟全面的增長，由于兩個新變化的出現(xiàn)，穩(wěn)增長(穩(wěn)就業(yè))是2023年的核心主題。

人口結(jié)構(gòu)變化對房價的影響是根本性的

我認為，當前房價“漲不動”有一部分原因是買婚房的人變少了。當前，中國經(jīng)濟尚處轉(zhuǎn)型之中，不能指望出口的高速增長。與此同時，十年前我們就開始擔心的中國人口結(jié)構(gòu)變化過快，對中國經(jīng)濟產(chǎn)生的影響正在顯現(xiàn)。人口老齡化一定意味著資產(chǎn)負債能力的下降，老齡化的核心問題就是孩子少了，父債子不能償，全球出現(xiàn)的債務危機都與此相關。

自2012年開始，中國勞動人口就開始大幅下降，新進入市場的勞動力，每年下降200萬-300萬人。這意味著從2012年開始算起，未來每年新組成家庭將減少100萬個以上。我們當時就提出一個觀點：中國的房地產(chǎn)可能會受到重大打擊，因為婚房是剛需中的剛需。

新組成家庭數(shù)量下降，購房需求就在下降。那結(jié)果可能就是房子基本穩(wěn)定或保持不漲，購房投資客也買漲不買跌。因此，針對改善需求就形成一種預期：“我不必急著改善，反正房子還是會跌的”，那這種預期一旦成為集體意識，結(jié)果就是房價真的不漲了。

當前，中國經(jīng)濟的發(fā)展不能指望傳統(tǒng)增長模式，比如房地產(chǎn)。從行業(yè)發(fā)展角度來看，它從高點如疫情前每年新增15億平方米的面積逐步向每年新增10億平方米的方向收斂。現(xiàn)在全國大小城市無一例外，出現(xiàn)了行業(yè)發(fā)展的普遍性困難。這是中國進入高收入社會，又疊加人口負增長后，出現(xiàn)的一個新特殊情況，這對中國經(jīng)濟形成一定壓力。中國要進入高收入社會，應更多地依賴消費增長。

高收入社會對消費的支撐要做到兩方面：第一，收入要持續(xù)增長。這個持續(xù)增長不僅僅是收入的持續(xù)增長，更應是普遍性的。低收入階層收入要持續(xù)增長，最重要的是普遍就業(yè)，所以保就業(yè)就是保增長。第二，要有產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，服務業(yè)發(fā)展就更為重要。尤其是解決大家常說的“就學難、就醫(yī)難”問題，發(fā)展此類相關產(chǎn)業(yè)才能真正提供消費場景，進一步鼓勵消費。目前，持續(xù)提高居民收入和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型這兩個任務都應同時進行。(文章來自作者在2023網(wǎng)易經(jīng)濟學家年會·夏季論壇“思辨之夏”內(nèi)容，未經(jīng)作者審閱)(中新經(jīng)緯APP)

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責任編輯：李惠聰

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