文丨張若海 張全國 陳聰 王博隆 湯可欣

積壓購房需求的釋放推動了年后房地產銷售的回溫，在前期積壓的需求釋放結束后，4、5月商品房及二手房銷量環(huán)比持續(xù)走弱，進一步引發(fā)市場擔憂。我們從分城市環(huán)線、住房戶型、小區(qū)物業(yè)費的維度跟蹤了房地產銷售數(shù)據(jù)的走勢，發(fā)現(xiàn)需求結構性分化趨勢明顯，期待結構性需求復蘇后的再平衡。

【資料圖】

▍地方政策持續(xù)發(fā)力，提振房地產市場。

地方政府持續(xù)發(fā)布利好政策，據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)， 2023年4月1日至5月23日，區(qū)域房地產政策以保需求為主， 19省市發(fā)布22個松綁政策，落地相關措施以優(yōu)化公積金貸款額度、首付比例為主。19省市中，安徽、河南兩省優(yōu)化住房公積金部分提取政策，大連、鄭州、寧波三個準一線城市優(yōu)化公積金提取、貸款相關政策。重點政策方面，泉州、大連下調首套房公積金貸款首付比例至20%，青島下調首臺房商貸首付比例至20%；青島、南昌、寧德鼓勵嘗試房票安置。

▍新房交易復蘇暫緩，各城市環(huán)線結構分化明顯。

2023年5月，商品房交易量同比正增長，周度交易量震蕩中短期走弱。根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，2023年5月前29日，30個大中城市的商品房成交量同比增長15%，增幅縮窄；最近一周（5.22-5.28），環(huán)比下降10%，環(huán)比短期震蕩。高能級城市新房交易量同比增幅較高，2023年5月前29日，30個大中城市內，一線、二線商品房交易量同比增長84%、10%，而三線城市商品房交易量同比下降9%。在房價上，70個大中城市內，2023年4月，一線、二線城市新建商品住宅價格指數(shù)同比上漲2%、0.2%，而三線城市同比下降1.9%。

▍二手房交易量同比增幅收窄，環(huán)比輕微下降。

從100座樣本城市的二手房成交量來看，統(tǒng)計各主要中介平臺（含我愛我家(行情000560,診股)、兔博士、中原地產、21世紀不動產、麥田、貝殼平臺，下同）的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，2023年5月前11日，100樣本城市二手房成交量同比提升48%，同比增幅收窄；環(huán)比視角，近三周（4.21至5.11）周度成交量下降5%；分環(huán)線看，低基數(shù)原因，一線城市同比提升68%，同比增幅最高，二三線城市同比提升幅度均高于40%。

▍二手房交易存結構性差距，優(yōu)質二手住房交易量較21年同期增速高于剛需性住房。

大戶型、中高檔物業(yè)費二手房交易量較21年同期增速較高。統(tǒng)計各中介平臺的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，2023年4月，分戶型來看，一居二居、三居二手房交易量較21年4月減少26%、4%，三居以上提升16%；分物業(yè)費來看，100個樣本城市內，物業(yè)費低于1元/平方米、位于1-2.2元/平方米區(qū)間的二手房成交量較21年4月減少29%、18%，而物業(yè)費位于2.2-3.2、3.2-4.2元/平方米區(qū)間的二手房成交量減少幅度低于7%。環(huán)比角度，2023年4月，各戶型、物業(yè)費二手房環(huán)比下降幅度接近。

▍全國土地成交同比量減價升，一線城市土地成交熱度最高。

全國土地成交量下降。根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，2023年4月，100個大中城市的供應住宅用地規(guī)劃建筑面積同比下降38%，成交住宅用地規(guī)劃建筑面積同比下降54%，而樓面均價同比提升28%。分環(huán)線看，一線城市土地市場熱度較高，根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，2023年4月，100大中城市內，一線城市成交住宅類用地，規(guī)劃建筑面積同比增長237%，成交樓面均價同比增長29%，而二、三線城市成交住宅類用地，規(guī)劃建筑面積同比均在-50%左右，樓面均價同比-28%、4%。

▍投資建議：

積壓購房需求的釋放推動了年后房地產銷售的回溫，在此前積壓的需求釋放結束后，30大中城市新房銷售和100樣本城市二手房銷售均環(huán)比走弱。而供給側一線城市和二線城市的土地成交量，需求側優(yōu)質住房和剛需性住房的二手房交易量、一線城市和二三線城市的商品房簽約量均呈現(xiàn)明顯的數(shù)據(jù)分化，建議關注市場的結構性變化。

▍風險因素：

我們基于多個中介平臺統(tǒng)計的數(shù)據(jù)進行研究，可能存在數(shù)據(jù)樣本不足、數(shù)據(jù)誤差及數(shù)據(jù)缺失問題，進而可能影響到相關數(shù)據(jù)的準確性；地產銷售不及預期；地產扶持政策執(zhí)行進度、效果不及預期。

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