中新經(jīng)緯6月2日電 題：二手房中介費七成由買家支付，調(diào)整費率公平是重點

作者 嚴躍進 易居研究院研究總監(jiān)

6月1日，福州發(fā)布《關于合理調(diào)整二手房產(chǎn)交易傭金標準促進房產(chǎn)消費復蘇的指導意見書》。該政策被認為是“中介費下調(diào)第一槍”，但由于下降幅度不及預期、市場批評聲音較多等綜合原因，該文件最終被撤回。這又進一步引發(fā)二手房中介費下調(diào)的討論。

(相關資料圖)

福州政策推出，說明相關政府主體在主動、及時思考地方中介費率調(diào)整這一關鍵問題，并做出了積極探索。當然文件撤回，說明中介費調(diào)整和預期有偏差，產(chǎn)生了一定爭論，因此需要后期的科學調(diào)整。

中介費率定價的四大標準

雖然各地中介費收取情況有很大差異，也會因不同年份、物業(yè)形成差別。在我們針對全國重點二手房市場交易調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，各地形成了四大中介費率價格體系，即最高價、參考價、市場價、最低價。

圖1 全國二手房中介費率的四種價格類型數(shù)據(jù)來源：各地中介機構、易居研究院

“最高價”是中介公司口頭的最高報價。部分城市最高價達到4%的水平，即通俗理解的“4個點”傭金。一般此類價格和特定房源有關?！皡⒖純r”是地方政府指導價下約定俗成的價格，普遍為3%的水平。部分實行單邊收費的城市會低于該水平，其對中介公司的定價有約束性?！笆袌鰞r”是買賣雙方實際支付的價格。中介公司基于房地產(chǎn)市場運行情況，在參考價基礎上做出了上調(diào)價或折扣價，以實現(xiàn)交易目標，當前普遍為2%左右的水平?！白畹蛢r”是在成交中，極個別中介公司給出的優(yōu)惠價，該價格大致為1%，但有一定噱頭或營銷成分。

易居研究院對全國25個重點城市二手房中介費用統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)。二季度以來，二手房交易行情偏弱、中介機構競爭壓力增大。在買方市場形成過程中，中介費有降低的趨勢。

圖2 全國重點城市中介費率的市場價排序 數(shù)據(jù)來源：各地中介機構、易居研究院

目前，成都、西安和北京的中介費略高，分別為2.8%、2.8%和2.7%。而石家莊、東莞和太原的中介費相對低，分別為1.5%、1.8%和1.9%。

市場行情、中介類型、定價規(guī)則、服務內(nèi)容、房源類型和客源類型等因素都影響著中介費的浮動下調(diào)?？傮w上看，城市規(guī)模大、二手房市場活躍的城市，其中介費要相對高，反之，中介費相對較低。

相比參考價，中介費實際價格或市場價格出現(xiàn)折扣。這表明市場供求關系、企業(yè)經(jīng)營關系在實際中有了明顯變化有關，一旦中介公司房源掛牌量明顯增多，潛在購房者較少，中介費就有可能傾向買家做下調(diào)。

買賣雙方費用該如何承擔？

二手房中介費由誰來承擔、比例各應是多少？這是當前降低購房成本要考量的一個重要內(nèi)容。

調(diào)研發(fā)現(xiàn)，當前中介費有67%比例是由購房者承擔的，剩下的33%是由賣家承擔。即當前購房者承擔了近七成二手房中介費，壓力更大，在一定程度上有損公平性。這也是近期不斷有“引導由交易雙方共同承擔經(jīng)紀服務費用”政策推出的意義所在。

此外，中介費下調(diào)，往往會面臨費用滋生和費用轉(zhuǎn)嫁問題。費用滋生是指一些包括貸款服務費、保障服務費、擔保費等在內(nèi)新費用的產(chǎn)生。此類費用如何定價或如何收取，都應在中介費調(diào)整政策中做出說明。而針對費用轉(zhuǎn)嫁，更要做好系統(tǒng)論證和機制創(chuàng)新，防止出現(xiàn)購房者承擔賣家部分費用的情況。

二季度以來，全國二手房市場疲軟，給中介公司日常經(jīng)營和管理造成較大影響。倘若二手房市場沒有激活或持續(xù)復蘇，那中介費下調(diào)會加劇中介公司的經(jīng)營困難。這在一定程度上容易產(chǎn)生違規(guī)操作、無序競爭、交易繼續(xù)疲軟等新問題。

因此，我們建議中介費下調(diào)要和二手房提振政策緊密結合。各地要在兼顧購房群眾、中介機構、市場行情等實際情況基礎上，積極降低交易成本，促進二手房市場平穩(wěn)健康發(fā)展。(中新經(jīng)緯APP)

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責任編輯：李惠聰

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