出品 | 搜狐地產(chǎn)&焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)

作者 | 王迪

(資料圖片僅供參考)

編輯 | 吳亞

國(guó)內(nèi)一線城市豪宅拋售潮接連上演，在國(guó)際上迪拜樓市卻演繹了一種另類“火熱”。

相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2023年4月，迪拜共有36946筆房產(chǎn)交易，創(chuàng)下同期有史以來(lái)的最高紀(jì)錄，年初至今房產(chǎn)平均價(jià)格上漲14.5%，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)價(jià)格和租金的快速攀升。據(jù)某財(cái)經(jīng)媒體報(bào)道，迪拜當(dāng)?shù)剡€出現(xiàn)了“新房開(kāi)盤搶爆”、土豪接連掃貨等場(chǎng)景。

根據(jù)房地產(chǎn)咨詢公司萊坊預(yù)測(cè)報(bào)告，迪拜為全球第四大最活躍的豪華住宅市場(chǎng)，其豪宅價(jià)格將在2023年實(shí)現(xiàn)全球最強(qiáng)勁的增長(zhǎng)。

迪拜，這個(gè)神秘而又鎏金的網(wǎng)紅城市曾不止一次吸引全球投資客, 就連老牌投資者巴菲特，也在2019年表示進(jìn)軍迪拜樓市的意愿，而在其中中國(guó)投資者也扮演著重要作用。一位在迪拜當(dāng)?shù)芈糜蔚臉I(yè)內(nèi)人士告訴搜狐財(cái)經(jīng)：“在迪拜當(dāng)?shù)氐闹袊?guó)人非常多?！?/p>

事實(shí)上，早在2018年，中國(guó)投資客就曾問(wèn)鼎迪拜房地產(chǎn)成交前列。公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，2018年前三個(gè)季度，中國(guó)投資者在迪拜房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資金額達(dá)到17億迪拉姆（1 阿聯(lián)酋迪拉姆 ≈ 1.9142 人民幣），中國(guó)投資者成為迪拜房地產(chǎn)市場(chǎng)排名第6的投資客，而在2017年中國(guó)投資客排名位居第15名。

對(duì)于此波迪拜樓市的爆火，央視財(cái)經(jīng)評(píng)論員薛建雄對(duì)搜狐財(cái)經(jīng)表示：“迪拜樓市火熱是因?yàn)榇罅康耐顿Y客涌入，主要是因?yàn)榻?jīng)歷了十年底迷，積累的購(gòu)買力及過(guò)度刺激政策帶來(lái)了此波上漲。與海南一個(gè)道理，海南國(guó)內(nèi)投資客偏多，迪拜國(guó)際投資者多一點(diǎn)。迪拜是中東貿(mào)易中心，而其房?jī)r(jià)又比國(guó)內(nèi)北上深要便宜。”

“8%租金回報(bào)率”，花式優(yōu)惠政策帶來(lái)成交激增

80后的李明（化名），是一位迪拜當(dāng)?shù)氐娜A人房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，他在迪拜負(fù)責(zé)銷售工作已有5年時(shí)間。

李明告訴搜狐財(cái)經(jīng)，現(xiàn)在買公寓及豪宅的客戶都不少，便宜的房源搶得人更多。豪宅開(kāi)發(fā)商都是限量發(fā)布，價(jià)格從 3萬(wàn)到10幾萬(wàn)元/㎡都有。租房市場(chǎng)物業(yè)一直很穩(wěn)定，租金回報(bào)率在8%左右，迪拜常住人口不多，但流動(dòng)人口很多。目前客戶購(gòu)房主要聚焦在核心區(qū)域、市中心、市中心周邊。

“在房?jī)r(jià)方面，以比較火熱的區(qū)域美丹區(qū)、Marina區(qū)、云溪港區(qū)域來(lái)看，美丹區(qū)的均價(jià)在4到5萬(wàn)元/㎡左右，云溪港在5萬(wàn)元/㎡左右，Marina 在10萬(wàn)元/㎡左右。著名迪拜塔公寓均價(jià)在8萬(wàn)元/㎡左右。迪拜的房?jī)r(jià)遠(yuǎn)低于國(guó)內(nèi)動(dòng)輒10萬(wàn)元平米的一線城市房?jī)r(jià)?！?/p>

搜狐財(cái)經(jīng)在瀏覽外房網(wǎng)迪拜置業(yè)一欄時(shí)發(fā)現(xiàn)，肯西頓水郡 Kensington Waters項(xiàng)目標(biāo)注著高性價(jià)比學(xué)區(qū)房，總售價(jià)約125萬(wàn)人民幣，且明確寫著為永久產(chǎn)權(quán)，且有學(xué)費(fèi)折扣政策。

該位經(jīng)紀(jì)人告訴搜狐財(cái)經(jīng)，這一價(jià)格屬于比較便宜的學(xué)區(qū)房，現(xiàn)在市面上已經(jīng)很難買到?！霸诘习?，比較好的學(xué)區(qū)房，一房一廳的價(jià)位大概在340萬(wàn)人民幣左右， 面積在70平米左右；兩居一般在410萬(wàn)人民幣左右，面積在100平米左右；三居大概在600萬(wàn)人民幣左右，面積在150平米左右。相對(duì)于北上深高昂的學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格，迪拜的學(xué)區(qū)房有一定價(jià)格優(yōu)勢(shì)?！?/p>

從租金回報(bào)率來(lái)看，以迪拜最有名的中國(guó)人聚集區(qū)龍城的國(guó)際城為例，據(jù)我愛(ài)我家海外顯示，2019年國(guó)際城的房?jī)r(jià)在8200-12000人民幣/平方米，租金回報(bào)率在9%-11%左右，是迪拜租金回報(bào)率最高的區(qū)域之一。

除了房?jī)r(jià)及租金優(yōu)勢(shì)之外，吸引全球投資客的原因，還在于迪拜各個(gè)層面都給予了外籍買家較大的優(yōu)惠力度。

李明稱，迪拜此前出臺(tái)了很多政策吸引人才。2020年年中，迪拜政府采取寬松的防疫政策，只要存款200萬(wàn)迪拉姆2年以上，可申請(qǐng)10年黃金簽證。 加上全球通貨膨脹、俄烏沖突等因素迪拜成為熱門的投資目的地。他認(rèn)為，目前迪拜的房?jī)r(jià)還不算是高位。

據(jù)搜狐財(cái)經(jīng)了解，迪拜大多數(shù)項(xiàng)目是永久產(chǎn)權(quán)、沒(méi)有公攤、沒(méi)有增值稅、沒(méi)有個(gè)人所得稅，同時(shí)置業(yè)手續(xù)非常簡(jiǎn)單，持有護(hù)照、委托授權(quán)、與法院召開(kāi)視頻會(huì)議，即可異地買房賣房。此外，迪拜具有分期付款及免息付款計(jì)劃，開(kāi)發(fā)商給出3-5年的免息計(jì)劃，可在剩余時(shí)間內(nèi)將余款免息付清。

在房地產(chǎn)規(guī)范方面，迪拜也有相應(yīng)的規(guī)定。“二手房中介費(fèi)2%，土地局規(guī)定的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，新房沒(méi)有中介費(fèi)。目前大部分都是當(dāng)?shù)乇就灵_(kāi)發(fā)商，以政府開(kāi)發(fā)商居多，迪拜土地局有一套很完善的系統(tǒng)，有保證。所以，會(huì)吸引這么多國(guó)際買家。”李明進(jìn)一步解釋稱。

一系列數(shù)據(jù)呈現(xiàn)了市場(chǎng)的走向。根據(jù)萊坊的數(shù)據(jù)，2022年迪拜的平均房?jī)r(jià)飆升了44.2%，自2020年3月以來(lái)房?jī)r(jià)更是上漲了149%。

另?yè)?jù)ZAWYA網(wǎng)站消息，迪拜房地產(chǎn)行業(yè)在2023年第一季度的表現(xiàn)，其總交易額為1570億迪拉姆，比2022年同期增長(zhǎng)了80%。2022年的總交易額為5280億迪拉姆。

旅游局巡演吸客，貿(mào)易、創(chuàng)業(yè)自由等氛圍加注

迪拜房地產(chǎn)市場(chǎng)2023年將創(chuàng)新高

事實(shí)上，迪拜樓市的火熱在2022年已經(jīng)初見(jiàn)端倪。根據(jù)迪拜大型房地產(chǎn)咨詢公司Betterhomes數(shù)據(jù)顯示，2022年登記的住宅銷售交易數(shù)超過(guò)了86000宗，同比增長(zhǎng)近75%，并刷新了2009年80000宗的紀(jì)錄。

與此同時(shí)，搜狐財(cái)經(jīng)發(fā)現(xiàn)，今年年初，迪拜旅游局曾以一場(chǎng)“迪拜，好久不見(jiàn)”為主題路演在北上廣蓉四城進(jìn)行巡回演講，由此可以看出當(dāng)?shù)貙?duì)于吸引投資者的熱切盼望。

根據(jù)最新發(fā)布數(shù)據(jù)，迪拜在2022年接待了1436萬(wàn)的國(guó)際過(guò)夜游客，比2021年的728萬(wàn)游客同比增長(zhǎng)97%，前往迪拜的旅游人數(shù)恢復(fù)到疫情前的86%，超過(guò)了全球和地區(qū)的復(fù)蘇水平；2022年，迪拜酒店行業(yè)的平均入住率為73%，是世界上最高的國(guó)家之一。

針對(duì)投資者選擇迪拜的原因，協(xié)縱策略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖對(duì)搜狐財(cái)經(jīng)指出，受到國(guó)際形勢(shì)影響，很多人涌到迪拜，原因是因?yàn)檫@些地方打工或辦個(gè)工作簽就能長(zhǎng)期留下來(lái)，但是不可能拿到當(dāng)?shù)氐纳矸荩械娜ゲ涣藲W美退而求其次來(lái)到迪拜等國(guó)家。例如，尋求資產(chǎn)避險(xiǎn)的俄羅斯人、加密貨幣富翁和印度富人紛紛涌入迪拜，帶動(dòng)了當(dāng)?shù)貥鞘薪灰住?/p>

“其次，就是做中國(guó)的生意，很多溫州人就是這樣。”

以中交集團(tuán)為例，在迪拜當(dāng)?shù)鼐陀谢ǜ劭陧?xiàng)目，也有片區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目布局。某位曾經(jīng)在迪拜當(dāng)?shù)毓ぷ鞯闹薪粏T工對(duì)搜狐財(cái)經(jīng)指出：“最近這幾年，迪拜的樓市漲跌與國(guó)際政治形勢(shì)有關(guān)。因?yàn)橘Q(mào)易投資比較自由。有錢就可以去，對(duì)投資者開(kāi)放，可以感受中東土豪的生活，作為歐亞北非的中心，還是不錯(cuò)的。中國(guó)人很多，貿(mào)易、旅游、居住、工作、創(chuàng)業(yè)、求學(xué)的都有，但移民的少?！?/p>

事實(shí)上，中國(guó)買家一直是在迪拜投資者名單上占據(jù)重要位置。根據(jù)迪拜土地局?jǐn)?shù)據(jù)，2018 年，中國(guó)與印度、英國(guó)和巴基斯坦并列為投資迪拜房地產(chǎn)的前四大外籍買家。在中國(guó)旅行社公民出境團(tuán)隊(duì)游業(yè)務(wù) 2 月起恢復(fù)時(shí)，阿聯(lián)酋被列入首批20個(gè)國(guó)家名單。

一方面相較于倫敦、新加坡、紐約、洛杉磯等地豪宅，迪拜的高端房產(chǎn)價(jià)格十分具有吸引力；另一方面，由于世界許多知名大學(xué)在迪拜都設(shè)有分校，不少中國(guó)學(xué)生選擇了去當(dāng)?shù)厣钤臁＿@成為中國(guó)買家青睞迪拜房產(chǎn)的原因。

此外，搜狐財(cái)經(jīng)發(fā)現(xiàn)在網(wǎng)絡(luò)上某迪拜房產(chǎn)公司推介直接打出了5點(diǎn)優(yōu)勢(shì)：包括資金避風(fēng)港、大環(huán)境優(yōu)質(zhì)教育、一家三代簽證享受本地人社會(huì)教育、醫(yī)療保障等福利。

根據(jù)目前迪拜樓市的火爆程度走勢(shì)，《海灣時(shí)報(bào)》預(yù)告，由于高凈值個(gè)人和外國(guó)投資者的需求增加，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)價(jià)格和租金價(jià)值將上漲，迪拜的房地產(chǎn)市場(chǎng)將在2023年創(chuàng)下新高。

警惕新輪樓市泡沫，迪拜會(huì)步海南樓市后塵嗎？

迪拜樓市，一直是全球最熾手可熱的投資熱土，但并非一直保持現(xiàn)在的風(fēng)光無(wú)兩。

2012年到2014年，迪拜房?jī)r(jià)經(jīng)歷了一波大牛市，分別上漲了17%、26%和19%，漲幅在當(dāng)時(shí)冠絕全球主要城市。自2015年迪拜房?jī)r(jià)見(jiàn)頂后，2019年迪拜房?jī)r(jià)5年跌了四成，上千投資客曾被套牢。

迪拜一度被稱作是“全球樓市表現(xiàn)最差的一線城市”，房地產(chǎn)庫(kù)存過(guò)剩、油價(jià)下跌、貨幣貶值和政局動(dòng)蕩，成為當(dāng)時(shí)迪拜房?jī)r(jià)下跌的原因。

2019年時(shí)，中國(guó)投資者重新入場(chǎng)。2019年10月，迪拜房市成交量近5000筆，這創(chuàng)下了自2008年以來(lái)的最高月度紀(jì)錄。2018年前三個(gè)季度，中國(guó)買家對(duì)迪拜房產(chǎn)的投資額超過(guò)32.5億元人民幣，創(chuàng)下歷史新高。

事實(shí)上，海南的樓市發(fā)展與迪拜十分相似，兩者都曾因政策優(yōu)惠吸引大批投資者。在海南三亞，幾乎每一個(gè)豪宅項(xiàng)目的宣傳文案都將自己稱作“東方迪拜”。

就迪拜來(lái)看，其地處亞歐非大陸交匯處，其東西方風(fēng)情并存。早期經(jīng)濟(jì)依靠石油開(kāi)采，是完全的工業(yè)依靠型城市，后大力將資金投入城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，由此發(fā)展商業(yè)經(jīng)濟(jì)，航空業(yè)和物流業(yè)，形成二三產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)，逐漸成為亞非歐大路上不可取代的金融、文化、政治、旅游、文化的核心城市。

海南樓市也曾風(fēng)光一時(shí)?？墒乾F(xiàn)在，因?yàn)榉績(jī)r(jià)高、限購(gòu)及經(jīng)濟(jì)等因素，自2022年以來(lái)，三亞樓市步入“降價(jià)跑量”階段，二手房也陷入了有價(jià)無(wú)市的困境。

據(jù)貝殼數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2023年4月?？阡N售的130套二手房中，有119套在降價(jià)出售，平均降價(jià)幅度都在5%-10%之間，甚至有部分房源降價(jià)幅度高達(dá)14%。

除了海南樓市低迷之外，北京、上海也出現(xiàn)了豪宅拋售潮。今年5月，北京豪宅萬(wàn)柳書(shū)院爆雷，75套房作為抵押物被處置。此前早在去年12月，上海浦東濱江區(qū)域豪宅掛牌量也在增加，如仁恒濱江園、濱江凱旋門等，門店掛牌總量增加近30%，世茂濱江花園是其中掛牌量增加最明顯的，掛牌量約有200套。

“北京、上海豪宅拋售潮是必然狀態(tài)。一方面受到大環(huán)境影響，上海有外資被迫撤離。從經(jīng)濟(jì)角度來(lái)說(shuō)，中國(guó)任何一個(gè)一線、二線省會(huì)城市的樓價(jià)，相對(duì)于現(xiàn)在中國(guó)人的財(cái)富增長(zhǎng)或者收入來(lái)源增長(zhǎng)而言，實(shí)在是太高，清理指數(shù)已經(jīng)是前無(wú)古人，后無(wú)來(lái)者?！秉S立沖如此表示。

事實(shí)上，有漲就有跌，一直是貫穿樓市發(fā)展的自然規(guī)律。在迪拜“狂飆”的樓市背后或暗藏隱憂。

“等過(guò)熱后，政策退出，沒(méi)有足夠真實(shí)需求，投資者賣和出租都困難的時(shí)候，又是新一輪陰跌。這種新興小經(jīng)濟(jì)體，發(fā)展快但底子薄，容易大起大落。十幾年一輪波動(dòng)行情，跌下去也會(huì)很慘?！蹦澄煌顿Y者如此對(duì)搜狐財(cái)經(jīng)表示。

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