【資料圖】

行業(yè)生態(tài)的規(guī)范透明為市場(chǎng)主體帶來(lái)了更好的服務(wù)生態(tài)。

5月8日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家市場(chǎng)監(jiān)督管理總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見(jiàn)》（下稱《意見(jiàn)》），意在加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理。

該管理意見(jiàn)被業(yè)內(nèi)人士解讀為行業(yè)利好信息——伴隨著房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)逐步走向規(guī)范化發(fā)展，一些不規(guī)范的房地產(chǎn)中介公司將面臨淘汰，同時(shí)，一些服務(wù)質(zhì)量更高的頭部房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)機(jī)構(gòu)將迎來(lái)加速快跑的機(jī)會(huì)。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉公開(kāi)表示，對(duì)包括經(jīng)紀(jì)服務(wù)在內(nèi)的市場(chǎng)交易主體，進(jìn)行規(guī)范和秩序整頓，是房地產(chǎn)市場(chǎng)管理和調(diào)控的主題。當(dāng)下，推進(jìn)這項(xiàng)工作的意義更大，也更急迫。

“今年二手房市場(chǎng)總體趨于活躍和步入復(fù)蘇階段，中介行業(yè)發(fā)展面臨新的發(fā)展機(jī)會(huì)。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示說(shuō)。

隨著二手房交易量的提升，房地產(chǎn)存量時(shí)代已經(jīng)到來(lái)。在經(jīng)歷了幾年的調(diào)整之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊面臨較大的下行壓力。從去年到今年，國(guó)家救市舉措頻出，但在經(jīng)歷了開(kāi)年的“小陽(yáng)春”之后，市場(chǎng)信心仍有搖擺。在此背景下，降低制度性交易成本、盤活存量、帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展變得至關(guān)重要，這也正是此次《意見(jiàn)》出爐的宏觀背景。

據(jù)悉，此次規(guī)范意見(jiàn)主要內(nèi)容有：

1、加強(qiáng)從業(yè)主體管理，實(shí)行經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員實(shí)名登記

經(jīng)紀(jì)行業(yè)是典型的人力資源密集型行業(yè)，服務(wù)的優(yōu)劣很大程度上取決于服務(wù)者素質(zhì)。“加強(qiáng)實(shí)名登記、公式從業(yè)信息”的措施將推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)及經(jīng)紀(jì)公司進(jìn)一步規(guī)范從業(yè)人員服務(wù)行為，在社會(huì)的監(jiān)督之下加強(qiáng)對(duì)從業(yè)人員的約束，提升從業(yè)人員的服務(wù)水平，從而提升房地產(chǎn)中介的服務(wù)質(zhì)量。

2、明確經(jīng)紀(jì)服務(wù)內(nèi)容、明碼標(biāo)價(jià)及合理收取經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用

《意見(jiàn)》指出，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司需要公示服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

也就是說(shuō)，今后房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司需要對(duì)其收費(fèi)進(jìn)行明碼標(biāo)價(jià)，合理降低住房買賣和租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用。政策還鼓勵(lì)房地產(chǎn)中介公司按照成交價(jià)格越高、服務(wù)費(fèi)率越低的原則實(shí)行分檔定價(jià)。

根據(jù)政策建議，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)收費(fèi)前應(yīng)當(dāng)向交易當(dāng)事人出具收費(fèi)清單，列明收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)金額，由當(dāng)事人簽字確認(rèn)。國(guó)外成熟市場(chǎng)的做法還會(huì)將收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)要寫入委托合同，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)前置確定，這樣就避免了后續(xù)的費(fèi)率爭(zhēng)議，也為經(jīng)紀(jì)人權(quán)益保護(hù)提供了法律依據(jù)。

回歸整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，引導(dǎo)降低中介費(fèi)用并非出于打壓行業(yè)的目的，而是希望以此促進(jìn)行業(yè)長(zhǎng)期受益。野村證券分析師Jizhou Dong在報(bào)告中指出，政府降低中介費(fèi)用的舉措旨在緩解購(gòu)房者的交易障礙，并在沒(méi)有額外政策刺激下加速房地產(chǎn)銷售。

事實(shí)上，《意見(jiàn)》并不像去年傳言的那樣明確規(guī)定傭金率的區(qū)間或上限，中介服務(wù)費(fèi)率的定價(jià)依舊遵循市場(chǎng)邏輯。李宇嘉認(rèn)為，房地產(chǎn)中介行業(yè)的收費(fèi)亂象一直存在，為避免劣幣驅(qū)逐良幣，為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)人員提供最低服務(wù)費(fèi)用存在其必要性?！霸撜吒鄰谋Ｗo(hù)買賣雙方的角度觸發(fā)，但我認(rèn)為，除了嚴(yán)禁操縱經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)，還要明確最低服務(wù)費(fèi)用及標(biāo)準(zhǔn)，特別是在交易流程長(zhǎng)、鏈條多，法律風(fēng)險(xiǎn)隱患大的背景下，經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的專業(yè)性很強(qiáng)。如果沒(méi)有最低服務(wù)費(fèi)用，很難吸引到專業(yè)的人員長(zhǎng)期從事這一事業(yè)，市場(chǎng)秩序很難扭轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)，經(jīng)紀(jì)行業(yè)也很難高質(zhì)量發(fā)展?！?/P>

從中介費(fèi)比例來(lái)看，中國(guó)的中介費(fèi)全國(guó)平均不足2%，而美國(guó)的中介費(fèi)率為6%左右，日本為5%左右。不同的是，國(guó)外主要是賣方支付絕大部分或全部由賣方支付，國(guó)內(nèi)則是買方承擔(dān)幾乎所有中介費(fèi)和相關(guān)服務(wù)費(fèi)?！兑庖?jiàn)》鼓勵(lì)中介市場(chǎng)可以推行雙向收費(fèi)和衍生服務(wù)單獨(dú)收費(fèi)，這將有助于降低買方負(fù)擔(dān)，同時(shí)搶單、返費(fèi)等各種不規(guī)范不透明的收費(fèi)亂象也將得到遏制。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士普遍給予高度肯定。

“這一政策與二手房帶押過(guò)戶的目的是一致的，即降低不動(dòng)產(chǎn)交易流轉(zhuǎn)過(guò)程中的各種非必要成本?！崩钣罴伪硎?。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅認(rèn)為，中介費(fèi)用制度的轉(zhuǎn)變還將引發(fā)更積極的行業(yè)效應(yīng)。“鼓勵(lì)按房產(chǎn)成交價(jià)格分檔定價(jià)，引導(dǎo)交易雙方共擔(dān)服務(wù)費(fèi)用。此舉將定價(jià)權(quán)交還給市場(chǎng)，服務(wù)費(fèi)用分段公示，讓交易雙方可以‘按需索驥’，有利促進(jìn)大型品牌經(jīng)紀(jì)公司提供更高品質(zhì)、更具特色的經(jīng)紀(jì)服務(wù)，為行業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展提供助力?！?/P>

3、加強(qiáng)個(gè)人信息保護(hù)，加大違法違規(guī)行為整治力度

政策指出，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要建立健全客戶個(gè)人信息保護(hù)的內(nèi)部管理制度，嚴(yán)格依法收集、使用、處理客戶個(gè)人信息，采取有效措施防范泄露或非法使用客戶個(gè)人信息。未經(jīng)當(dāng)事人同意，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員不得收集個(gè)人信息和房屋狀況信息，不得發(fā)送商業(yè)性短信息或撥打商業(yè)性電話。對(duì)于“黑中介”、侵犯?jìng)€(gè)人信息合法權(quán)益、不按規(guī)定明碼標(biāo)價(jià)、操縱經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)等違反價(jià)格和反壟斷法律法規(guī)的行為，市場(chǎng)監(jiān)管部門要按規(guī)定進(jìn)行曝光和查處。

從以上政策內(nèi)容能看出，政策對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)行業(yè)的監(jiān)管更多還是集中在普遍性的“紅線”問(wèn)題上，隨著監(jiān)管體系的完善，未來(lái)更多行業(yè)都會(huì)被納入此類問(wèn)題的監(jiān)管范圍內(nèi)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)行業(yè)只是其中之一。隨著房地產(chǎn)中介行業(yè)逐步走向透明、規(guī)范，將有更多消費(fèi)者、機(jī)構(gòu)及從業(yè)者受惠于此。

對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)講，行業(yè)生態(tài)的規(guī)范透明也為市場(chǎng)主體帶來(lái)了更好的服務(wù)生態(tài)，在行業(yè)政策的引導(dǎo)下，高品質(zhì)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)機(jī)構(gòu)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)會(huì)更加凸顯。

4月10日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部黨組書(shū)記、部長(zhǎng)倪虹在調(diào)研時(shí)指出，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域承擔(dān)兩個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)，一個(gè)是建筑業(yè)，另一個(gè)是房地產(chǎn)業(yè)。后者2022年增加值占GDP6.1%，兩個(gè)支柱合起來(lái)占13%，發(fā)揮著國(guó)民經(jīng)濟(jì)“頂梁柱”“壓艙石”的作用，把兩根柱子穩(wěn)住，對(duì)穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)大盤有重要意義。

中國(guó)人民銀行4月3日公布的《2023年第一季度城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問(wèn)卷調(diào)查報(bào)告》顯示，未來(lái)三個(gè)月，17.5%的居民打算購(gòu)房，這一比例大幅高于2022年四季度的16%。然而，與居民美好居住需求愿望相悖的是，在行業(yè)性標(biāo)準(zhǔn)及制度缺少的背景下，房產(chǎn)交易市場(chǎng)充斥著房屋產(chǎn)權(quán)、質(zhì)量等糾紛，還有個(gè)別中介利用信息差索取超額中介費(fèi)，令購(gòu)房者蒙受巨大損失，限制市場(chǎng)流動(dòng)性的同時(shí)，嚴(yán)重?cái)_亂了市場(chǎng)秩序。此次《意見(jiàn)》的出臺(tái)填補(bǔ)了整個(gè)行業(yè)政策性規(guī)范的空白，對(duì)于保障購(gòu)房者權(quán)益、促進(jìn)中介機(jī)構(gòu)規(guī)范化發(fā)展具有重要意義。

針對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)展模式，《意見(jiàn)》提出了一些未來(lái)探索的可能性，包括代理的模式、合同的模式、費(fèi)率的模式等。這對(duì)相關(guān)企業(yè)優(yōu)化業(yè)務(wù)、轉(zhuǎn)型升級(jí)和高質(zhì)量發(fā)展提供了啟發(fā)。

“此次兩部委政策出臺(tái)，對(duì)于中介行業(yè)的規(guī)范和健康發(fā)展具有積極的作用，同時(shí)也對(duì)行業(yè)的發(fā)展提出了很多新思路?！眹?yán)躍進(jìn)表示，買賣雙方承擔(dān)費(fèi)用客觀上也有助于中介費(fèi)用的定價(jià)規(guī)則清晰，后續(xù)買賣雙方也需要關(guān)注此類規(guī)則的變化，積極調(diào)整買賣的策略，雙邊收費(fèi)、延伸服務(wù)增值收入將是行業(yè)需要思考的新領(lǐng)域。

從未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)看，雙邊收費(fèi)或許會(huì)成為未來(lái)行業(yè)保障服務(wù)質(zhì)量和從業(yè)者服務(wù)收入平衡的解法，從而帶動(dòng)行業(yè)新格局形成。當(dāng)前，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)也已經(jīng)步入以“質(zhì)”取勝的時(shí)代，《意見(jiàn)》對(duì)房地產(chǎn)中介行業(yè)的持續(xù)健康、高質(zhì)量發(fā)展指明了方向。而頭部規(guī)范經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)中介企業(yè)依托較高的服務(wù)質(zhì)量有望在引導(dǎo)市場(chǎng)規(guī)范化運(yùn)作方面起到很好的示范作用。

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