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樂居財經(jīng)李禮5月9日，平安證券發(fā)布地產(chǎn)行業(yè)研報。

事項：

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、市場監(jiān)管總局發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見》。

平安觀點：

規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)，長期有利于行業(yè)健康發(fā)展。過往房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)在促進(jìn)房屋交易、提高交易效率、保障交易安全的同時，由于缺乏統(tǒng)一的規(guī)則制度，存在部分房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)存在利用房源客源優(yōu)勢收取過高費用、未明碼標(biāo)價、捆綁收費、濫用客戶個人信息等問題，加重交易當(dāng)事人負(fù)擔(dān)、侵害其合法權(quán)益。本次意見從主體備案、服務(wù)內(nèi)容、收費細(xì)項、合同規(guī)范、信息保護(hù)等十個方面規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)，有利于整治部分行業(yè)亂象，提高行業(yè)交易透明度，保護(hù)購房者合法權(quán)益，促進(jìn)行業(yè)中長期健康發(fā)展。

引導(dǎo)降低交易費用及規(guī)范收費標(biāo)準(zhǔn)，有望降低購房者置業(yè)成本。意見中有三條涉及經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費，包括合理確定經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費、嚴(yán)格實行明碼標(biāo)價，嚴(yán)禁操作經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費。如意見要求經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費由交易各方根據(jù)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量，結(jié)合市場供求關(guān)系等因素協(xié)商確定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要合理降低住房買賣和租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)費用，鼓勵按照成交價格越高、服務(wù)費率越低的原則實行分檔定價。根據(jù)貝殼招股說明書，以經(jīng)紀(jì)傭金收入/交易金額計算，2014-2019年國內(nèi)地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)平均傭金率從2.0%升至2.4%；其中存量房銷售與租賃平均傭金率從2.1%升至2.5%，新房平均傭金率從1.9%升至2.3%，呈現(xiàn)上升趨勢，預(yù)計短期交易傭金率可能面臨下調(diào)壓力。目前國內(nèi)費用一般為買家承擔(dān)，根據(jù)NatalyaDelcoure與NormG.Miller（2002）的研究，2015年27個國家與地區(qū)中，美國、英國、西班牙、俄羅斯等16個為賣家支付傭金模式，德國、意大利、日本等11個為買家與賣家共同承擔(dān)。本次意見明確引導(dǎo)由交易雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費用，同時強調(diào)合理降低買賣費用，后續(xù)有望適度降低購房者的置業(yè)成本。

多方保障購房者利益，引導(dǎo)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)合規(guī)經(jīng)營。意見強調(diào)加強個人信息保護(hù)、加大違法違規(guī)行為整治力度；明確房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要建立健全客戶個人信息保護(hù)的內(nèi)部管理制度，加強對交易房源、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員的管理；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)發(fā)布房源信息應(yīng)當(dāng)通過平臺進(jìn)行核驗；鼓勵通過房屋交易管理服務(wù)平臺向交易當(dāng)事人提供房源核驗、房源發(fā)布、合同網(wǎng)簽備案等便民服務(wù)；加強存量房交易資金監(jiān)管。有針對性的解決個人信息保護(hù)、“假房源”、交易資金安全等過往房產(chǎn)交易中突出問題。

投資建議：本次意見的發(fā)布，短期可能會對行業(yè)交易傭金費用率形成一定沖擊，但中長期來看，有利于提高行業(yè)交易透明度，保護(hù)購房者合法權(quán)益，促進(jìn)行業(yè)中長期健康發(fā)展。同時傭金費用率的下降及經(jīng)紀(jì)服務(wù)的規(guī)劃化，有助于提升二手房市場的活躍度，加快剛需及換房需求的釋放。

風(fēng)險提示：1）樓市復(fù)蘇持續(xù)性不及預(yù)期風(fēng)險；2）房地產(chǎn)行業(yè)短期波動超出預(yù)期風(fēng)險：若地市延續(xù)分化，多數(shù)房企新增土儲規(guī)模不足，將對后續(xù)貨量供應(yīng)產(chǎn)生負(fù)面影響，進(jìn)而影響行業(yè)銷售、投資、開工、竣工等；3）個別房企流動性問題發(fā)酵、連鎖反應(yīng)超出預(yù)期風(fēng)險。

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