樂(lè)居財(cái)經(jīng)李禮5月8日，天風(fēng)證券發(fā)布房地產(chǎn)行業(yè)研究周報(bào)。

行業(yè)追蹤（20223.4.29-2023.5.5）

公募基金：地產(chǎn)持倉(cāng)環(huán)比下降，增持龍頭央企、國(guó)企2023年一季度房地產(chǎn)板塊的公募基金持倉(cāng)總市值為765.0億元，環(huán)比下降23.63%。地產(chǎn)板塊持倉(cāng)市值占股票投資市值比重1.19%，環(huán)比四季度下降0.42個(gè)百分點(diǎn)，持倉(cāng)占比連續(xù)二季度下降。一季度地產(chǎn)板塊配置比例在所有行業(yè)分類(lèi)中排名第7，較2022年四季度持平；持倉(cāng)相對(duì)標(biāo)準(zhǔn)行業(yè)配置比例低配0.70個(gè)百分點(diǎn)，低配幅度連續(xù)二季度擴(kuò)大，環(huán)比上期低配幅度擴(kuò)大0.13pct。

【資料圖】

重倉(cāng)行業(yè)方面，從申萬(wàn)一級(jí)行業(yè)分類(lèi)看，2023年一季度房地產(chǎn)行業(yè)持股市值占基金股票投資市值比0.83%，環(huán)比下降0.27%。其他行業(yè)中，持股市值占基金股票投資市值比增長(zhǎng)最快的前三行業(yè)為計(jì)算機(jī)、傳媒和通信，分別為3.49%、1.66%、0.96%，環(huán)比上升1.58%、0.43%、0.37%。

2023年一季度，公募基金重倉(cāng)股持倉(cāng)市值TOP15門(mén)檻為1.6億元，較2022年四季度提升6.71%。持倉(cāng)市值前五個(gè)股分別為保利發(fā)展、招商蛇口、萬(wàn)科A、華發(fā)股份、濱江集團(tuán)，持倉(cāng)市值占板塊比重合計(jì)達(dá)47.29%，環(huán)比下降-3.05pct。

從重倉(cāng)個(gè)股持倉(cāng)增減持來(lái)看，龍頭與地方國(guó)企央企獲得增持。持倉(cāng)數(shù)量占流通股比重增幅5個(gè)股分別為華發(fā)股份+3.40%、濱江集團(tuán)+1.71%、中新集團(tuán)+1.49%、臥龍地產(chǎn)+0.97%、招商積余+0.92%；減倉(cāng)數(shù)量占流通股比重前5個(gè)股分別為金地集團(tuán)-8.71%、萬(wàn)科A3.74%、廣宇發(fā)展-1.94%、保利發(fā)展-1.72%、廣匯物流-1.58%。從重倉(cāng)持股基金數(shù)量來(lái)看，一季度公募基金重倉(cāng)地產(chǎn)股數(shù)量環(huán)比下降，為2021Q3以來(lái)新低。一季度公募基金合計(jì)重倉(cāng)43家房企，環(huán)比上期提升2家；平均每家房企獲22只基金重倉(cāng)，環(huán)比上期下降11只。一季度持倉(cāng)市值TOP15的地產(chǎn)股中，平均獲56只基金持倉(cāng)，環(huán)比減少27只。重倉(cāng)股個(gè)股中，共20家房企獲更多公募基金增持，其中增持基金數(shù)量變化前三分別為華發(fā)股份（+40只）、京基智農(nóng)（+14只）、中新集團(tuán)（+13只）；20家房企受到公募基金減持，前三為萬(wàn)科A（-176只）、保利發(fā)展（-142只）、金地集團(tuán)（-100只）。

滬深港通：南北向資金地產(chǎn)持倉(cāng)市值繼續(xù)回落

2023年一季度北上資金的地產(chǎn)股持倉(cāng)總市值為231.57億元，環(huán)比下降17.22%；占陸港通累計(jì)資金使用額度的0.01%，占比環(huán)比下降0.16個(gè)百分點(diǎn)，北上資金地產(chǎn)配置占比連續(xù)4個(gè)季度環(huán)比下滑。重倉(cāng)個(gè)股方面，2023年一季度陸股通持倉(cāng)市值TOP5分別為保利發(fā)展（52.36億元）、萬(wàn)科A（51.14億元）、招商蛇口（26.01億元）、金地集團(tuán)（16.50億元）、新城控股（10.20億元），合計(jì)持股市值達(dá)156.2億，占陸股通地產(chǎn)投資總市值的67.5%，占比環(huán)比下降4.85pct。

2023年一季度南下資金中房地產(chǎn)持倉(cāng)總市值為1008.2億元，環(huán)比下降9.71%；占南向資金比例為2.43%，資金占比環(huán)比減少0.39個(gè)百分點(diǎn)，南下資金變化環(huán)比由正轉(zhuǎn)負(fù)。從配置的主流地產(chǎn)股看，2023年一季度港股通持倉(cāng)市值Top5分別為中國(guó)海外發(fā)展（162.8億元）、華潤(rùn)置地（87.7億元）、融創(chuàng)中國(guó)（59.0億元）、萬(wàn)科企業(yè)（56.2億元）、綠城中國(guó)（53.7億元），合計(jì)持股市值達(dá)419.3億，占地產(chǎn)板塊投資總市值的41.59%，占比環(huán)比上期增加0.49pct。

5月新房銷(xiāo)售同比基本持平，二手房銷(xiāo)售同比回暖

新房市場(chǎng)本周成交208萬(wàn)平，月度同比+1.37%，相較上月下降15.68pct；累計(jì)庫(kù)存12309萬(wàn)平，一線(xiàn)、二線(xiàn)去化加速，三線(xiàn)及以下速度持平。二手房市場(chǎng)本周成交249萬(wàn)平，月度同比+78.66%，相較上月改善23.20pct。土地市場(chǎng)本周成交建面1580萬(wàn)平，滾動(dòng)12周同比-5.64%；成交總額376億元，滾動(dòng)12周同比-21.33%；全國(guó)平均溢價(jià)率5.55%，滾動(dòng)12周同比+0.71pct。

本周申萬(wàn)房地產(chǎn)指數(shù)+2.85%，較上周提升4.84pct，漲幅排名4/31，領(lǐng)先滬深300指數(shù)3.15pct。H股方面，本周Wind香港房地產(chǎn)指數(shù)+0.30%，較上周提升1.15pct，漲幅排序7/11，跑輸恒生指數(shù)0.48pct；克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)為0.65%，較上周提升3.49pct。

投資建議：我們認(rèn)為認(rèn)知差和剪刀差有望推動(dòng)地產(chǎn)板塊跑出相對(duì)收益。首先，認(rèn)知差存在于地產(chǎn)基本面，但數(shù)據(jù)持續(xù)驗(yàn)證我們對(duì)于2023年地產(chǎn)銷(xiāo)售復(fù)蘇的判斷；其次，剪刀差存在于基本面與板塊行情之間，即銷(xiāo)售持續(xù)復(fù)蘇但板塊持續(xù)調(diào)整。建議重點(diǎn)關(guān)注：我愛(ài)我家、天地源、招商蛇口、中國(guó)海外宏洋集團(tuán)，選股思路圍繞以下4個(gè)維度：①二手房標(biāo)的、②銷(xiāo)售復(fù)蘇、③信用修復(fù)、④格局優(yōu)化，具體包括：1)二手房中介標(biāo)的，建議關(guān)注我愛(ài)我家、貝殼W；2)行業(yè)銷(xiāo)售復(fù)蘇，建議關(guān)注招商蛇口、保利發(fā)展、中國(guó)海外宏洋集團(tuán)；3)優(yōu)質(zhì)民企信用修復(fù)，建議關(guān)注金地集團(tuán)、新城控股、龍湖集團(tuán)；4）區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)格局優(yōu)化，建議關(guān)注天地源、濱江集團(tuán)、華發(fā)股份

風(fēng)險(xiǎn)提示：1)證券市場(chǎng)波動(dòng)、政策推進(jìn)節(jié)奏及實(shí)施效果等存在不確定性；2)信用修復(fù)、格局優(yōu)化及行業(yè)復(fù)蘇可能存在不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)；3)宏觀(guān)環(huán)境變化或?qū)π袠I(yè)及公司的運(yùn)行產(chǎn)生影響。

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