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樂居財(cái)經(jīng)李禮5月6日，東興證券發(fā)布房地產(chǎn)周報(bào)。

市場(chǎng)行情：本周（4.10-4.14）A股地產(chǎn)指數(shù)（申萬房地產(chǎn)）漲幅-0.29%（上周4.65%），A股大盤（中證A股）漲幅-0.60%（上周1.77%）；H股地產(chǎn)指數(shù)（克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)）漲幅6.02%（上周-2.20%），H股物業(yè)指數(shù)（恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)）漲幅5.80%（上周-2.07%），H股大盤（恒生指數(shù)）漲幅0.53%（上周-0.34%）。本周A股地產(chǎn)板塊表現(xiàn)強(qiáng)于大盤、H股地產(chǎn)板塊表現(xiàn)強(qiáng)于大盤、H股物業(yè)板塊表現(xiàn)強(qiáng)于大盤。

行業(yè)基本面：

一線城市帶動(dòng)新房銷售增速回升，二手房銷售熱度延續(xù)。從數(shù)據(jù)來看，28城商品房累計(jì)銷售面積（1.1~4.16）同比增長(zhǎng)15.3%，本月至今（4.1~4.16）同比增長(zhǎng)37.5%，上月整月同比增長(zhǎng)45.4%；其中一線城市本月至今（4.1~4.16）同比增長(zhǎng)134.2%。12城二手房成交面積（1.1~4.16）同比增長(zhǎng)47.3%，本月至今（4.1~4.16）同比增長(zhǎng)52.2%，上月整月同比增長(zhǎng)75.5%。

土地市場(chǎng)成交偏弱。從數(shù)據(jù)來看，100大中城市本年累計(jì)（2022.12.26~2023.4.16）成交土地建面同比增長(zhǎng)0.4%，上周累計(jì)同比增長(zhǎng)3.1%；本周100大中城市（4.3~4.16）土地成交溢價(jià)率為2.8%，上周為7.8%；100大中城市本年累計(jì)（2022.12.26~2023.4.16）土地成交總價(jià)同比增長(zhǎng)0.7%，上周累計(jì)同比增長(zhǎng)1.6%。

內(nèi)債融資規(guī)模上行，外債余額持續(xù)下降。從數(shù)據(jù)來看，境內(nèi)地產(chǎn)債發(fā)行規(guī)模（1.1~4.16）累計(jì)同比增長(zhǎng)2.1%，4月至今（4.1~4.16）同比增長(zhǎng)29.1%；內(nèi)地房企海外美元債券余額（截至4.16）同比去年同期下滑25.09%，環(huán)比上月末下滑1.49%；內(nèi)地房企海外港元債券余額（截至4.16）同比去年同期下滑16.77%。

投資策略：本周各能級(jí)城市繼續(xù)出臺(tái)市場(chǎng)支持政策，一線城市銷售明顯回暖，帶動(dòng)新房銷售明顯回升。4月10日，北京房山擬試點(diǎn)執(zhí)行購(gòu)房支持政策“一區(qū)一策”。4月12日，江西南昌中心城區(qū)房屋征收全面推行房票安置，出具房票后3個(gè)月內(nèi)使用給予10%購(gòu)房補(bǔ)助，第4-6個(gè)月內(nèi)使用補(bǔ)助8%，第7-12個(gè)月內(nèi)使用補(bǔ)助5%。4月13日，合肥就提取公積金支付購(gòu)房首付款征求意見，可申請(qǐng)?zhí)崛」e金支付購(gòu)房首付款，提取額度不超過首付款金額。此外，河南周口、江蘇常州、四川遂寧、廣東韶關(guān)、福建漳州、廣東佛山、河南濟(jì)源等地都出臺(tái)了公積金購(gòu)房鼓勵(lì)政策。

防范化解房企風(fēng)險(xiǎn)與支持改善性住房需求是近一段時(shí)間以來房地產(chǎn)供需兩端支持政策的主要方向。我們認(rèn)為，當(dāng)前供需兩端政策都在確保房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸平穩(wěn)發(fā)展，政策正在形成合力，銷售市場(chǎng)正走向觸底回升。我們推薦具有信用優(yōu)勢(shì)的優(yōu)質(zhì)央企、國(guó)企以及有望受益于融資端的支持，有效改善資產(chǎn)負(fù)債狀況的優(yōu)質(zhì)民企。優(yōu)質(zhì)頭部房企將受益于融資政策的支持進(jìn)一步優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，有望抓住行業(yè)出清與競(jìng)爭(zhēng)格局改善的機(jī)會(huì)在需求回暖之時(shí)搶占先機(jī)，保利發(fā)展、越秀地產(chǎn)、金地集團(tuán)、碧桂園、龍湖集團(tuán)等龍頭房企將有望受益。

風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)政策落地不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)、盈利能力繼續(xù)下滑的風(fēng)險(xiǎn)、銷售不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)、資產(chǎn)大幅減值的風(fēng)險(xiǎn)。

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