在“房住不炒”方針的推動(dòng)下，保障性租賃住房REITS近年來(lái)備受市場(chǎng)矚目。其中，華夏基金華潤(rùn)有巢REIT（基金代碼：508077）作為首只市場(chǎng)化機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)的保障性租賃住房REIT，更是成為市場(chǎng)焦點(diǎn)，刷新了公募REITs網(wǎng)下詢價(jià)倍數(shù)紀(jì)錄且保持至今。

(相關(guān)資料圖)

隨著一季報(bào)的披露，華夏基金華潤(rùn)有巢REIT表現(xiàn)搶眼，市場(chǎng)化機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)和專業(yè)投資管理的賦能，為投資人創(chuàng)造了豐厚的收益。

回憶起當(dāng)初選擇投資華夏基金華潤(rùn)有巢REIT的決策，一位投資者感嘆道：“當(dāng)時(shí)看到有巢住房租賃的招募書一個(gè)字不漏地研究了一遍，被其優(yōu)異的運(yùn)營(yíng)能力深深吸引。畢竟投資住房保障項(xiàng)目，穩(wěn)健的運(yùn)營(yíng)能力至關(guān)重要?！?/p>

而投資華夏基金華潤(rùn)有巢REIT的收益情況更是令人欣喜。一季報(bào)顯示，其底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)穩(wěn)健，多項(xiàng)運(yùn)營(yíng)指標(biāo)表現(xiàn)出色，超出招募書預(yù)期，為投資人創(chuàng)造了可觀的收益。

在“房住不炒”的政策大環(huán)境下，保障性租賃住房REITs將更多地受到市場(chǎng)關(guān)注。而華夏基金華潤(rùn)有巢REIT以其穩(wěn)健的運(yùn)營(yíng)和專業(yè)的投資管理能力，將繼續(xù)引領(lǐng)保障性租賃住房REITs的發(fā)行和發(fā)展。

01 一季報(bào)業(yè)績(jī)亮眼，未來(lái)前景可期

基金一季報(bào)顯示，華夏基金華潤(rùn)有巢REIT底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)穩(wěn)健，今年一季度基金實(shí)現(xiàn)收入1926.40萬(wàn)元，相較招募說明書同期預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)完成度為108%；EBITDA（稅息折舊及攤銷前利潤(rùn)）為1208.53萬(wàn)元，相較招募說明書同期預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)完成度為112%。值得注意的是，華夏基金華潤(rùn)有巢REIT一季度在經(jīng)營(yíng)層面和可供分配層面表現(xiàn)均超越招募說明書預(yù)測(cè)值。

經(jīng)營(yíng)層面，截至今年一季度末，華夏基金華潤(rùn)有巢REIT底層資產(chǎn)有巢國(guó)際公寓社區(qū)泗涇店和東部經(jīng)開區(qū)店的出租率均優(yōu)于招募說明書預(yù)測(cè)值。其中泗涇店出租率為96.99%，比預(yù)測(cè)值上漲了近6個(gè)百分點(diǎn)，期內(nèi)新簽租約343間。東部經(jīng)開區(qū)店出租率為92.43%，比預(yù)測(cè)值上漲了2.4個(gè)百分點(diǎn)，期內(nèi)新簽租約515間。

業(yè)內(nèi)人士表示，住房租賃行業(yè)的規(guī)律為一季度是平季，二三季度是旺季，四季度是淡季。華夏基金華潤(rùn)有巢REIT底層資產(chǎn)的兩個(gè)項(xiàng)目，一季度的新簽租賃合同總量達(dá)858間，在租約持續(xù)新增背景下，可以樂觀展望今年二、三季度旺季新簽租金，未來(lái)業(yè)績(jī)有望可持續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng)。

基金可供分配金額方面，華夏基金華潤(rùn)有巢REIT今年一季度可供分配金額為1591.09萬(wàn)元，相較招募說明書同期預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)完成度達(dá)133.07%，按天數(shù)做簡(jiǎn)單年化，其一季度分派率為5.34%?；鹱?2022年11月18日成立至2022年年末的可供分配金額為716.24萬(wàn)元,該金額較2022年同期預(yù)測(cè)值的完成度為118.29%，2022年實(shí)現(xiàn)的年化分派率為4.92%，相關(guān)分派率在整個(gè)保障性租賃住房REITs中處于較高水平。

華夏基金基礎(chǔ)設(shè)施與不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)部聯(lián)席行政負(fù)責(zé)人莫一帆表示，當(dāng)前政府積極鼓勵(lì)保障性租賃住房市場(chǎng)發(fā)展，中央政府和上海地方政府出臺(tái)了包括稅收優(yōu)惠、土地供給、金融支持、公共服務(wù)等各方面支持的一系列政策，鼓勵(lì)市場(chǎng)力量參與。但是與潛在需求相比，上海“十四五”期間保租房新增供應(yīng)仍有較大缺口。

此外，隨著長(zhǎng)三角一體化以及人口持續(xù)流入，上海市未來(lái)租賃需求將進(jìn)一步增加，預(yù)計(jì)供需矛盾仍將持續(xù)緊張。有巢泗涇項(xiàng)目和東部經(jīng)開區(qū)項(xiàng)目所代表的高品質(zhì)與高性價(jià)比的保障性租賃住房項(xiàng)目將長(zhǎng)期供不應(yīng)求，成為新市民、青年人在上海租賃住房的首要選擇，項(xiàng)目未來(lái)業(yè)績(jī)有進(jìn)一步提升的空間。

02 核心優(yōu)勢(shì)：優(yōu)異運(yùn)營(yíng)能力

保障性租賃住房已成為我國(guó)租購(gòu)并舉多主體住房供應(yīng)體系的建設(shè)重點(diǎn)和核心短板。相比于產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)物流等底層資產(chǎn)，在“房住不炒”、“租購(gòu)并舉”的政策方針下，保障性租賃住房承載了重要的政策意義。在現(xiàn)有政策指引下，保租房租金的定價(jià)區(qū)間以及增長(zhǎng)率均有上限，所以提升保租房REITs盈利能力的關(guān)鍵在于提升運(yùn)營(yíng)管理能力。

一方面通過良好的運(yùn)營(yíng)管理能力實(shí)現(xiàn)成本控制，另一方面通過運(yùn)營(yíng)管理提升資產(chǎn)狀態(tài)和租戶體驗(yàn)，提高出租率水平，增加項(xiàng)目收入。其中，有巢住房租賃作為市場(chǎng)化主體，出色的運(yùn)營(yíng)管理能力正是其核心優(yōu)勢(shì)所在。

華夏基金華潤(rùn)有巢REIT原始權(quán)益人華潤(rùn)置地旗下有巢住房租賃（深圳）有限公司（以下簡(jiǎn)稱有巢住房租賃）是中國(guó)長(zhǎng)租公寓的領(lǐng)軍品牌，客戶品牌影響力較大，市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)能力行業(yè)領(lǐng)先。截至2023年3月末，有巢已累計(jì)進(jìn)駐全國(guó)15個(gè)城市，在營(yíng)項(xiàng)目33個(gè)，儲(chǔ)備項(xiàng)目23個(gè)，布局房源5.6萬(wàn)間，是市場(chǎng)上唯一在北京、上海、廣州、深圳四個(gè)超一線城市均有大型租賃社區(qū)布局的租賃企業(yè)。

在中指研究院“2022年中國(guó)住房租賃行業(yè)經(jīng)營(yíng)質(zhì)量榜”、“2022年中國(guó)住房租賃行業(yè)成長(zhǎng)型企業(yè)排行榜”等第三方評(píng)測(cè)中均位列第一。

有巢住房租賃總經(jīng)理陳嘉表示，作為市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)，有巢的經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)在四個(gè)方面。

首先是具備相對(duì)靈活的租金調(diào)整機(jī)制，相較于政府配租模式，華夏基金華潤(rùn)有巢REIT在滿足政府對(duì)保租房租金管控要求的前提下，能夠根據(jù)市場(chǎng)行情動(dòng)態(tài)調(diào)價(jià)，實(shí)現(xiàn)量?jī)r(jià)平衡，業(yè)績(jī)最優(yōu)。

其次是運(yùn)營(yíng)成本精細(xì)化管理，有巢依托華潤(rùn)集團(tuán)、華潤(rùn)置地成本管理體系和戰(zhàn)略采購(gòu)、集中采購(gòu)資源，建立了標(biāo)準(zhǔn)化的運(yùn)營(yíng)成本管控體系，能夠?qū)崿F(xiàn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成本精細(xì)化管控和全價(jià)值鏈管理。

此外，在出租效能提升上，有巢搭建了完善的招租渠道矩陣，其中包括傳統(tǒng)垂直渠道、新興流量平臺(tái)在內(nèi)的外部渠道，以及會(huì)員體系、企業(yè)客戶拓展為核心的自有渠道。

最后，有巢搭建了獨(dú)創(chuàng)的“3i體系”數(shù)字運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，為租賃住房項(xiàng)目提供全流程數(shù)字化解決方案，例如租房業(yè)務(wù)全場(chǎng)景線上化、自助化，實(shí)現(xiàn)基金管理人等REITs管理機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)化接入，助力項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)降本提質(zhì)增效。

03 行業(yè)擴(kuò)容，華潤(rùn)有巢REIT動(dòng)向備受期待

今年3月24日證監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，明確落實(shí)中央“房住不炒”要求，充分考慮保障性租賃住房的保障屬性，鼓勵(lì)更多保障性租賃住房REITs發(fā)行。3月底首批擴(kuò)募的4只公募REITs變更注冊(cè)申請(qǐng)獲得證監(jiān)會(huì)批復(fù)。作為保障性租賃住房REITs的代表之一，同時(shí)也是有巢住房租賃唯一的REITs上市平臺(tái)，華夏基金華潤(rùn)有巢REIT的擴(kuò)募動(dòng)向也備受市場(chǎng)關(guān)注。

據(jù)悉，有巢住房租賃戰(zhàn)略定位“行業(yè)領(lǐng)先的公寓資管商”，投資重點(diǎn)將聚焦于一線及強(qiáng)二線人口凈流入城市可擴(kuò)募的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，并已圈定了一批儲(chǔ)備項(xiàng)目，擴(kuò)募未來(lái)可期。華潤(rùn)置地將致力于當(dāng)好保障性租賃住房REITs資產(chǎn)的“價(jià)值守護(hù)者”，以高品質(zhì)的項(xiàng)目和優(yōu)良的業(yè)績(jī)回饋廣大投資人。

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