文/樂居財(cái)經(jīng)楊宏彬

【資料圖】

“中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化25年，經(jīng)歷了風(fēng)風(fēng)雨雨，到底進(jìn)入什么時(shí)代，各有各的說法。而我認(rèn)為，肯定的說，是進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展的品質(zhì)時(shí)代。”

從保利發(fā)展董事長(zhǎng)劉平這一番話語中可以看到，其對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)未來的發(fā)展是充滿信心的。而這一份信心，與保利發(fā)展去年業(yè)績(jī)表現(xiàn)有很大關(guān)系。

3月30日，保利發(fā)展(600048.SH)發(fā)布2022年全年業(yè)績(jī)報(bào)告，公司期內(nèi)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收2810.17億元，與2021年同期基本持平；凈利潤(rùn)270.11億元，同比下降27.37%；歸母凈利潤(rùn)183.47億元，同比下降33.01%。

2022年，房地產(chǎn)行業(yè)面臨前所未來的挑戰(zhàn)，保利作為行業(yè)中的一員不可避免的受到?jīng)_擊，從其利潤(rùn)的同比下降便可看出這一點(diǎn)。即便如此，保利發(fā)展的盈利水平依舊保持在行業(yè)領(lǐng)先地位。

隨著行業(yè)變革的不斷深入，曾經(jīng)依靠高杠桿增長(zhǎng)的粗放時(shí)代已經(jīng)過去，保證安全，是現(xiàn)在房企的共識(shí)。保利發(fā)展在維持盈利水平的同時(shí)，也把非常重視安全。

截至2022年末，保利發(fā)展的各項(xiàng)指標(biāo)均符合“三道紅線”檔企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。在手資金達(dá)1765億元，連續(xù)5年實(shí)現(xiàn)正向的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額。

重回前三，逆勢(shì)擴(kuò)儲(chǔ)

在2017年，保利發(fā)展提出了“重回行業(yè)前三”的口號(hào)，而在2022年，這一目標(biāo)終于實(shí)現(xiàn)。保利發(fā)展去年全年的銷售額達(dá)到了4573.01億元，排名升至行業(yè)第二，央企第一。按銷售金額口徑（公司銷售金額/全國(guó)銷售金額）市場(chǎng)占有率為3.4%，已連續(xù)7年提升。

去年房地產(chǎn)市場(chǎng)整體低迷，市場(chǎng)規(guī)模從18.2萬億元的峰值降至13.3萬億元，回落到2017年的水平。受此影響，保利發(fā)展銷售額同樣有所下滑，但從整體來看，其確實(shí)跑贏了大市。

地產(chǎn)銷售的突破，是保利發(fā)展堅(jiān)持聚焦深耕核心城市戰(zhàn)略的成果。期內(nèi)，保利發(fā)展重點(diǎn)布局的38城銷售貢獻(xiàn)為86%，同比提升8個(gè)百分點(diǎn)；珠三角、長(zhǎng)三角銷售貢獻(xiàn)為56%，同比提升3個(gè)百分點(diǎn)。保利發(fā)展在26個(gè)城市銷售排名第一，51個(gè)城市排名前三，分別較去年增加8、9個(gè)。

2022年也保利發(fā)展在土地市場(chǎng)的豐收之年。全年新拓展項(xiàng)目91個(gè)、總地價(jià)為1613億元，同比下降13%，拓展容積率面積1054萬平方米，為后期的銷售的增長(zhǎng)做了充足的準(zhǔn)備。

據(jù)克而瑞研究中心數(shù)據(jù)，2022年，保利發(fā)展新增土地貨值約為2514.8億元、新增土地價(jià)值1350.5億元、新增土地建筑面積902.4萬平方米，三項(xiàng)指標(biāo)均位居行業(yè)首位。

雖拿地較多，但保利發(fā)展并非盲目擴(kuò)張，其依舊遵循聚焦“核心城市+城市群”和以住宅為主的拓展戰(zhàn)略，38城拓展金額占比98%報(bào)告期內(nèi)新增住宅貨量占比93%，同比提升8%。

據(jù)了解，在拓展儲(chǔ)備方面，保利發(fā)展主要是在下半年發(fā)力，新拓展項(xiàng)目總地價(jià)金額為1007億元，占全年比重的62%。

要向管理要效益，是今年財(cái)報(bào)季多個(gè)地產(chǎn)大佬均提到的觀點(diǎn)。保利發(fā)展長(zhǎng)期穩(wěn)定和堅(jiān)持“總部+城市平臺(tái)”扁平的兩級(jí)管理架構(gòu)，既保障了總部敏銳的市場(chǎng)觸覺和對(duì)公司業(yè)務(wù)全局的把控，又保障了公司上下步調(diào)一致的強(qiáng)大執(zhí)行力和快速的應(yīng)變調(diào)整能力。

得益于此，保利發(fā)展去年的管理費(fèi)用為47.44億元，同比下降12.69%；，營(yíng)銷、財(cái)務(wù)費(fèi)用率也均位于行業(yè)低位，部分降低了利潤(rùn)率下行的影響。

對(duì)于利潤(rùn)的下滑，保利發(fā)展表示，原因在于前期低利潤(rùn)項(xiàng)目成為結(jié)轉(zhuǎn)主力，導(dǎo)致毛利率水平、投資收益規(guī)模下降。

根據(jù)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，保利發(fā)展?fàn)I收和利潤(rùn)表現(xiàn)最強(qiáng)勁時(shí)期是第四季度，期內(nèi)營(yíng)收為1246.4億元，同期內(nèi)歸母利潤(rùn)為52.5億元，分別占比全年的44%及29%。而第一季度相對(duì)薄弱，期內(nèi)營(yíng)收為335.36億元，歸母凈利潤(rùn)為25.3億元。

穩(wěn)居“綠檔”，直接融資成本低至2.88%

財(cái)務(wù)安全是房企穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的保證，保利發(fā)展始終秉承穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)理念，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)防范，筑牢安全邊界。這亦是其能保持盈利領(lǐng)先水平的重要因素。

截至2022年末，保利發(fā)展有息負(fù)債規(guī)模為3813億元，綜合融資成本約3.92%，較去年末下降0.54個(gè)百分點(diǎn)。其中，一年內(nèi)到期的債務(wù)占有息負(fù)債比重為21%，債務(wù)結(jié)構(gòu)較為合理。

同時(shí)，期末保利發(fā)展持有的貨幣資金為1765億元，其中受限制資金約為11億元，受監(jiān)管的預(yù)售房款為479億元，剔除兩項(xiàng)后，保利發(fā)展自由資金仍高達(dá)1275億元。

而資產(chǎn)負(fù)債表顯示，保利發(fā)展流動(dòng)負(fù)債項(xiàng)下有短期借款約12億元，應(yīng)付票據(jù)6.56億元；一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債中，包含1年內(nèi)到期的長(zhǎng)期借款672.67億元，1年內(nèi)到期的應(yīng)付債券121億元，4項(xiàng)合計(jì)812.23億元。保利發(fā)展所持貨幣資金足以覆蓋短期的債務(wù)。

截至2022年末，參照“三道紅線”，保利發(fā)展凈負(fù)債比率為63.6%，現(xiàn)金短債比為1.57倍，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為68.4%，穩(wěn)居“綠檔”之列。

另一方面，保利發(fā)展也狠抓銷售回款，保證經(jīng)營(yíng)資金的凈流入。報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)回籠金額4271億元，回籠率為93.4%，連續(xù)4年保持在93%以上。年內(nèi)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額74億元，5年累計(jì)超842億元。

作為央企的保利發(fā)展，在融資方面有著天然優(yōu)勢(shì)。2022年其保持著多元化的融資渠道以及充足的授信額度。

2022年，保利發(fā)展，累計(jì)發(fā)行公司債113億元、中期票據(jù)150億元，合計(jì)規(guī)模同比增長(zhǎng)40.72%。融資成本優(yōu)勢(shì)明顯，發(fā)行利率多次為同期同行最低，直接融資平均融資成本2.88%，綜合融資成本約3.92%，較去年末下降0.54個(gè)百分點(diǎn)。

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