觀點(diǎn)網(wǎng) 2022年，中駿集團(tuán)暫別土地市場。

(相關(guān)資料圖)

“由于受到商品房合同銷售持續(xù)低迷和資本市場融資困難的影響，2022年度土拍熱度持續(xù)低迷，在短期內(nèi)民營房企在土拍市場上的投資弱勢態(tài)勢不會逆轉(zhuǎn)，為了保持充足的流動性，本集團(tuán)于2022年暫緩?fù)兜??！?/p>

最新披露的業(yè)績報(bào)告中，中駿集團(tuán)土地儲備總規(guī)劃建筑面積為3387萬平方米，應(yīng)占總規(guī)劃建筑面積則達(dá)到2668萬平方米，分布在國內(nèi)的60個(gè)城市。

中駿集團(tuán)表示，現(xiàn)有土地儲備預(yù)期可供本集團(tuán)未來二至三年的開發(fā)。

據(jù)此，從重點(diǎn)布局的五大區(qū)域土地儲備成本來看，長三角經(jīng)濟(jì)圈占比超過三分之一，環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈、海峽西岸經(jīng)濟(jì)圈、粵港澳大灣區(qū)及中西部地區(qū)土地儲備成本則分別為20.8%、22.5%、8.4%及12.1%。

此前，中駿集團(tuán)還提出“回歸一線跟核心二線城市”的戰(zhàn)略，從2022年報(bào)數(shù)據(jù)來看，位于一線城市、二線城市及三四線城市的土地儲備成本分別占總土地儲備成本（不包括投資物業(yè)）12.5%、55.9%及31.6%。

銷售分線

事實(shí)上，中駿集團(tuán)選擇高調(diào)將一線及二線城市發(fā)展提上日程，與去年收益數(shù)據(jù)下滑息息相關(guān)，彼時(shí)毛利率則由2020年約24.1%下降至2021年約21.7%。

在當(dāng)時(shí)中駿集團(tuán)的策略中，二線城市占總銷售數(shù)據(jù)的大頭，而一線城市銷售面積也更有提升空間，回歸一二線城市或許能剎住毛利率下滑的趨勢。

但回過頭來看最新發(fā)布的2022年業(yè)績數(shù)據(jù)，毛利由2021年大幅減少約45.9%至44.2億元；毛利率下降了5.1%個(gè)百分點(diǎn)，至16.6%；全年收益同比減少約29.2%約267.05億元，母公司擁有人應(yīng)占溢利同比下跌99.2%，約合2454.4萬元。

據(jù)中駿集團(tuán)表示，毛利率減少主要是物業(yè)售價(jià)下降，及對物業(yè)項(xiàng)目計(jì)提的減值撥備增加所致。其于2022年的物業(yè)銷售總額為247.39億元，較2021年下降31.57%，年內(nèi)物業(yè)銷售均價(jià)為每平方米1.2萬元，上年銷售單價(jià)則為1.09萬元。

此外，中駿集團(tuán)2022年實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約人民幣590.23億元，下降約43.5%；合同銷售面積約491萬平方米，也與2021年相比下降34.2%。

按照城市級別來看，一線城市銷售額92.19億元，合同銷售面積30.44萬平方米；二線城市銷售額311.03億元，銷售面積則為218.99萬平方米；三四線城市合計(jì)的銷售金額為187億元，銷售面積幾乎與二線城市持平。

但就觀點(diǎn)新媒體對比2021年報(bào)數(shù)據(jù)來看，無論是在銷售金額還是銷售面積方面，中駿集團(tuán)一線、二線及三四線城市的數(shù)據(jù)均有所下降。

按照城市來看，二線城市中的杭州、昆明及南京合同銷售分別約人民幣111.27億元、人民幣33.89億元及人民幣27.88億；而一線及三線城市的北京及泉州的銷售金額分別約人民幣67.15億元及約人民幣46.69億元，占整體合同銷售金額分別約11.4%及約7.9%。

除銷售情況外，中駿集團(tuán)于報(bào)告期內(nèi)的凈負(fù)債比率約為79.6%，較去年上升了8.9個(gè)百分點(diǎn)。值得注意的是，當(dāng)前的貸款總額達(dá)到441.57億元，流動負(fù)債總額為1236.51億元。

不過，在中駿集團(tuán)2022年關(guān)鍵詞中，除了“暫緩拿地”，還有“還債”及“發(fā)債”。

2022年2月起，中駿集團(tuán)償還了一筆5億美元境外債；7月又就“20中駿02”的公司債完成了9.54億元回售兌付；9月底至10月，合計(jì)針對三筆美元債付息約5000萬美元。

彼時(shí)，中駿集團(tuán)僅剩12月到期的12.8億元銷售尾款A(yù)BS，以及2023年4月的5億美元優(yōu)先票據(jù)到期等債務(wù)，短期償債壓力減緩。

視線回歸至今天，發(fā)布年報(bào)不過一小時(shí)，中駿集團(tuán)又購回本金總額2.06億美元的2023年票據(jù)，尚未購回的票據(jù)本金總額為2.935億美元，相當(dāng)于原先發(fā)行本金總額的58.7%。

還債之外，2022年以來，中駿集團(tuán)也在一直琢磨著“開源之道”，在出售資產(chǎn)、發(fā)債及授信環(huán)節(jié)動作不少。

9月9日，中駿集團(tuán)全資附屬公司方隅控股出售方隅集團(tuán)的股權(quán)，相當(dāng)于出售公司已發(fā)行股本的70%，代價(jià)為5600萬元，出售后將不再擁有方隅集團(tuán)任何股權(quán)。

2022年12月，中駿集團(tuán)趁著“三支箭”政策出臺，與中國建設(shè)銀行上海分行、中國工商銀行廈門分行等多家銀行簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，累計(jì)獲得超260億金額授信。

今年2月3日，中駿集團(tuán)又與中國農(nóng)業(yè)銀行上海市分行簽訂《銀企戰(zhàn)略合作協(xié)議》，截至目前，已與11家銀行簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，累計(jì)獲得授信金額超過430億元。

特別值得注意的是，中駿集團(tuán)旗下中駿商管也在上市后反哺了母公司：2022年11月24日，中駿商管為中駿集團(tuán)墊付了本金額最多為人民幣9億元的貸款，年利率則為7%。

商管節(jié)流

對母公司的“幫襯”，一定程度上體現(xiàn)了中駿商管在過去一年的業(yè)績成效，但據(jù)最新披露的年度業(yè)績來看，收益情況并不算特別出色。

于2022年，中駿商管收益約為11.82億元，同比減少3.88%；母公司擁有人應(yīng)占溢利為人民幣2.08億元，同比減少25.85%，基本每股盈利為人民幣10.0分；毛利則由2021年同期減少約26.0%至約4.3億元，整體毛利率減少至約36.4%。

這份年報(bào)中，中駿商管表述了當(dāng)前收益減少的原因：“在管建筑面積增加及商業(yè)物業(yè)的開業(yè)前管理服務(wù)收入大幅減少的綜合影響所致，毛利率減少主要是由于較高毛利率的商業(yè)物業(yè)的開業(yè)前管理服務(wù)收入大幅減少所致?！?/p>

結(jié)合在管建筑面積的數(shù)據(jù)來看，于2022年12月31日，中駿商管總簽約商業(yè)物業(yè)(包括購物中心及寫字樓)為40個(gè)，總簽約建筑面積約為500萬平方米；在管商業(yè)物業(yè)為17個(gè)，而總在管建筑面積約為170萬平方米。

對比去年的數(shù)據(jù)，除簽約建筑面積同比下降11%左右之外，其余數(shù)據(jù)均較2021年有所責(zé)增長，總在管建筑面積同比增長9.2%，在管項(xiàng)目同比增加1宗。

這其中，中駿商管增加的在管面積區(qū)域分布也有所變化，長三角、海峽西岸、粵港澳大灣區(qū)及中西部地區(qū)的在管建筑面積較2021年并無任何增長，而環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈在管建筑面積則由5.4萬平方米增至19.7萬平方米。

由此看來，2022年中駿商管針對環(huán)渤海區(qū)域商業(yè)物業(yè)業(yè)務(wù)下了不少功夫，最直接的體現(xiàn)便是山東高密中駿世界城趕在年底的開業(yè)。

“按照規(guī)劃，2022年底前會再開業(yè)5個(gè)中駿世界城，未來3年每年會開業(yè)5-6個(gè)世界城?！庇谌ツ陿I(yè)績會中，管理層曾對2022年的世界城項(xiàng)目提出期望，完成北京西長安中駿世界城、福州中駿世界城、高密中駿世界城、汕頭中駿世界城、唐山中駿世界城的開業(yè)。

截至2022年底，高密項(xiàng)目于12月開業(yè)，北京、唐山于2023年3月完成開業(yè)，剩余項(xiàng)目還處于建設(shè)狀態(tài)。

另一邊，住宅物業(yè)業(yè)務(wù)2022年的分布重點(diǎn)則不同于商業(yè)板塊，但同樣實(shí)現(xiàn)了在管建筑面積的進(jìn)一步增長。

于2022年內(nèi)，中駿商管住宅物業(yè)管理服務(wù)分部實(shí)現(xiàn)總收入約為人民幣7.87億元，同比增長約17.9%；在管建筑面積約2400萬平方米，同比增長約15.2%；在管項(xiàng)目為149個(gè)，同比增加21個(gè)；簽約建筑面積約4320萬平方米，同比增長約6.7%。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)整理

從區(qū)域分布看，海峽西岸的簽約建筑面積及在管建筑面積均在首位，分別達(dá)到1616.7萬平方米及1159.5萬平方米，收入也達(dá)到3.25億元，占總收入的41.29%；粵港澳大灣區(qū)簽約建筑面積并沒有增長，在管建筑面積則微增至100.3萬平方米，收入5614.3萬元，在五個(gè)區(qū)域內(nèi)墊底。

于年報(bào)中，開業(yè)前管理服務(wù)收入數(shù)據(jù)也值得細(xì)究。

在中駿商管的表述中，受到母公司中駿集團(tuán)最近逐漸減少購買土地的影響（商業(yè)物業(yè)方面），集團(tuán)于2022年的開業(yè)前管理服務(wù)收入大幅減少。結(jié)合中駿集團(tuán)在財(cái)報(bào)中對于暫緩購地的說辭來看，去年7月才完成上市的中駿商管尚未擺脫對母公司的業(yè)務(wù)依賴。

“集團(tuán)將會減低對中駿集團(tuán)單一房地產(chǎn)開發(fā)商的依賴性，積極爭取為其他房地產(chǎn)開發(fā)商的購物商場提供優(yōu)質(zhì)的開業(yè)前管理服務(wù)，補(bǔ)足來自于中駿集團(tuán)的收入減少?！?/p>

意圖創(chuàng)造業(yè)務(wù)獨(dú)立性的另一端，中駿商管在現(xiàn)金流方面的情況相對較平穩(wěn)，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物雖較2021年28.99億元下降至12.27億元，但足以覆蓋目前合計(jì)3.46億元貿(mào)易的應(yīng)付款項(xiàng)及其他應(yīng)付款項(xiàng)，以及總流動負(fù)債5.96億元。

但就年報(bào)中所言，為應(yīng)對日后發(fā)展的需要，或?qū)⒁浴肮?jié)流”方式，優(yōu)化人力資源架構(gòu)，加深數(shù)字化的應(yīng)用，節(jié)省每年勞動成本，提升在市場上的競爭力。

如此看來，無論對中駿商管還是母公司中駿集團(tuán)而言，2023年的課題中，節(jié)流將成為必修課之一。

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