觀點網(wǎng) 金隅集團在2022年遭受了考驗。

2022年財報顯示，該公司期內(nèi)營業(yè)收入約1028億元，同比下降16.83%，擬以2022年末總股本106.8億股為基數(shù)，向全體股東每10股派發(fā)現(xiàn)金股利0.67元（含稅），共計派發(fā)股利總計人民幣7.2億元。

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值得注意的是盈利表現(xiàn)下滑，歸母凈利潤從2021年的29.3億元下降到2022年的12.1億元，同比降幅58.7%；扣非凈利潤由盈轉(zhuǎn)虧，從2021年的16.8億元減少至2022年的-5.4億元，同比下降132.1%；基本每股權(quán)益從2021年的0.27元每股減少為2022年的0.11元每股，同比減少59.26%。

金隅集團2022年扣非凈利潤虧損5.4億元，是近5年來扣非凈利潤首度虧損，經(jīng)營活動凈收益與利潤總額的比值亦落到近3年最低點。

“三費”在營收中的占比也并未降低，與上一年數(shù)據(jù)對比來看，銷售費用占總營收比值為2.3%，略高于上一年的2.15%；管理費用占總營收比值為7.17%，高于上一年末的5.81%；財務費用占總營收比值則從上一年的1.92%增加到2.61%。

在完成重組后，金隅形成了兩大主營業(yè)務板塊，一是新型綠色建材板塊，包括以水泥為主的新型綠色環(huán)保建材制造業(yè)務、裝備制造及貿(mào)易業(yè)務；二是地產(chǎn)開發(fā)及運營板塊，包括地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)運營業(yè)務。

綠色建材板塊方面，金隅目前仍是全國建材行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)，全國第三大水泥產(chǎn)業(yè)集團，以及京津冀最大的綠色、環(huán)保、節(jié)能建材生產(chǎn)供應商之一。

該板塊實現(xiàn)主營業(yè)務收入782.7億元，同比減少4.3%；毛利額100.5億元，同比減少22.6%。水泥及熟料綜合毛利率19.95%；2022年度混凝土總銷量同比減少22.03%；混凝土毛利率8.04%，減少2.58個百分點。

房地產(chǎn)市場下行、水泥供需兩端的收縮的影響是可見的。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2022年全國水泥產(chǎn)量21.3億噸，同比下降10.5%，水泥產(chǎn)量為2012年以來最低值，更是創(chuàng)下自1969年以來的最大降幅。

地產(chǎn)開發(fā)及運營板塊上，金隅集團實現(xiàn)主營業(yè)務收入258.5億元，同比減少40.6%，房屋銷售毛利率達到16.8%，比上期增長3.8個百分點；房地產(chǎn)全年實現(xiàn)結(jié)轉(zhuǎn)面積124.42萬平方米，同比減少32.14%。截至報告期末，公司擁有土地儲備的總面積660.94萬平方米。

此外，金隅在物業(yè)投資及管理板塊上，出租單價有所提高，出租率未有明顯改善。公司持有的高檔寫字樓、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等投資物業(yè)總面積為217.9萬平方米，2021年末為174.7萬平，綜合平均出租率80%，綜合平均出租單價從2021年的4.9元/平方米/天提高至5.8元/平方米/天；其中在北京核心區(qū)域持有的高檔投資性物業(yè)總面積121.5萬平方米，綜合平均出租率80.56%，綜合平均出租單價則由7元/平方米/天略微上調(diào)至7.24元/平方米/天。

2022年金隅仍然保持在京核心區(qū)域拿地，通過參股及招拍掛等形式。對比上一年在北京與長三角拿地9宗，2022年投資有所減緩，僅在北京朝陽、海淀核心區(qū)域拿地3宗，且只有1宗持股100%，另2宗持有權(quán)益分別為49%與34%。

一貫以來更傾向于拿一線城市的核心區(qū)域地塊，注重“短平塊”的周轉(zhuǎn)，成本壓縮利潤空間對于金隅來說是可以考慮接受的。

以2022年所獲京城核心區(qū)域地塊為例，受房企熱捧的朝陽奶西地塊在競拍第51輪至競現(xiàn)房面積上限，金隅最終搖號獲得，樓面成交價較朝陽奶西鄰近項目望京樾高了2000元每平方米，還多了3.5萬平方米的現(xiàn)房銷售面積。

金隅在財報中表示，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務堅持“保交用、抓銷售、去庫存”不動搖，新項目開盤周期大幅縮短，上海楊浦項目、杭州彭埠項目等開盤即售罄。

如果回看上海楊浦項目，該地塊是金隅經(jīng)93輪競價于2020年的7月在上海拿的地，以總價69.2億元擊退招商、金融街、九龍倉和龍光等5家房企競得地塊，樓面價85764元/平米，溢價率38.32%，這一價格創(chuàng)下周邊樓板價新高，且高出鄰近保利、仁恒等項目至少2萬元。業(yè)內(nèi)人士也稱此價格拿地較為冒險。

據(jù)悉，金隅目前已進入北京、上海、天津、重慶、杭州、南京、成都、合肥、青島、唐山、?？?、常州等16 個城市，形成了“立足北京，輻射京津冀、長三角、成渝經(jīng)濟區(qū)三大經(jīng)濟圈”的全國開發(fā)格局。

財報顯示，房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品明細中顯示，最近一期竣工項目尚有40個，公司已計提減值準備7.01億元，從收入占比來看，房地產(chǎn)仍然不是業(yè)績支柱，建材水泥板塊占營收的76%。

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