觀點網 公布2022年財報后，3月24日與27日兩個交易日，濱江服務股價漲幅3.46%及4.8%，延續(xù)中期業(yè)績，這家公司給似乎出了符合市場預期的答卷。

(資料圖片)

報告期間，濱江服務實現收入19.83億元，較2021年增長41.7%；實現毛利5.92億元，較2021年增長31.7%；毛利率29.9%，同比下降2.2個百分點。

同時，濱江服務公司權益股東應占利潤為4.12億元，同比增長28.0%；凈利率21.1%，同比減少2.1個百分點。

面對2022年疫情反復多發(fā)、相關地產行業(yè)下行等情況，濱江服務取得此成績，母公司濱江集團發(fā)揮了重要作用。

據3月27日參與濱江服務投資者業(yè)績會人士轉述，該公司實際控制人、濱江集團董事長戚金興認為，盡管宏觀環(huán)境及金融政策得到很大改善，但總體形勢依然非常嚴峻，不宜樂觀。

這種情形下，濱江服務2023年經營目標并不激進，管理層提出將努力實現在管面積、經營收入增長不低于30%，經營業(yè)態(tài)上要做大基礎物業(yè)。

起步的硬裝

具體分業(yè)務看，濱江服務物業(yè)管理服務板塊收入11.93億元，占總收入60.2%，同比增長42%，其中53.7%來自濱江集團；非業(yè)主增值服務板塊營收5.4億元，占總營業(yè)收入27.2%，同比增長28.8%；5S增值服務實現營收2.49億元，占總收入12.6%，同比增長79.3%。

據悉，項目數量增加是濱江服務物業(yè)管理服務收入提高主因，非業(yè)主增值服務收入增長則由于新增案場項目數量上漲。

值得關注的是，汽車行業(yè)有5S店，濱江服務亦有5S增值服務，主要提供圍繞房屋資產的一站式打理保養(yǎng)需求服務，包括優(yōu)家服務、優(yōu)居服務及優(yōu)享生活服務三大類業(yè)務。

作為受重視的利潤增長引擎，濱江服務2022年在優(yōu)居服務里的定制硬裝服務發(fā)展迅速，促使優(yōu)居服務收入大增1811.9%，達到1.17億元，當期5S增值服務接近完成比2021年翻一番的爭取目標。

戚金興稱，硬裝方面于2022年起步，兩個項目已完全進場，今年將開始發(fā)力，并進入一個小高峰值，這一塊上是濱江服務在全國房地產之中少有的增量。

不過，因開展硬裝業(yè)務導致優(yōu)居服務毛利率由2021年71.3%大幅下降至2022年48.3%的問題亦不可忽視，這使得濱江服務在基礎物管、非業(yè)主增值服務兩類業(yè)務毛利率穩(wěn)定情況下，公司整體毛利率水平滑落2.2個百分點。

收并購考量

擴張情況上，在2021年取得歷史最好的逾五成面積增長后，2022年，濱江服務比2021年底在管項目增加90個，面積增加1200萬平方米，增長比例40.1%，速度稍有減緩。

截止到2022年12月31日，該公司在管面積4200萬平方米，共286個項目。其中杭州占比65%，杭州以外浙江省內占比31%，省外占4%。

2022年，濱江服務于區(qū)域拓展方面新增廣東省深圳市。

上述參會投資者轉述稱，濱江服務未來擴張仍會聚焦杭州為核心，上海、寧波為兩翼的長三角區(qū)域，并繼續(xù)關注珠三角地區(qū)。

同時，在豐富管理業(yè)態(tài)方面，濱江服務新增醫(yī)院、養(yǎng)老、高科技研究院等類別在管項目，目前非住公建類占比22%，增長0.7個百分點。

另一方面，濱江服務外拓并不過度依賴母公司，截至2022年末來自獨立第三方在管面積占比增加7個點，達到55%，首次超過來自濱江集團的比例。

但這一點可能也會對收繳率造成負面影響：2022年濱江服務收繳率為94.29%，比上年同期下降2個百分點，主要原因是個別大業(yè)主欠款所致。

收繳率通常與應收賬款呈反比關系，針對報告期內應收賬款有所上漲問題，濱江服務管理層解釋稱，收入規(guī)模增加帶動了應收賬款的提高，尤其是2022年收款周期通常更長的非住物業(yè)服務營收增長112%，帶來應收賬款的同比例大幅增加。

其次，12月份是傳統(tǒng)物業(yè)公司收款高峰期，而去年疫情導致應收賬款有所延遲。

據投資者透露，公司管理層最后補充，但目前濱江服務期后回款達到70%，整體應收賬款仍較為健康。

對物業(yè)公司而言，如何良好地擴大在管規(guī)模是繞不開的話題，但濱江服務不似碧桂園服務、華潤萬象生活等較大型物企，對收并購看起來并不熱衷。

戚金興曾表示，他在2021年接觸了很多標的，“品質不怎么樣，要求倒非常高，我去年看了幾個標的，他們最好的項目和濱江服務最差的都有差距”，他并不反對收并購，惟有非常堅定原則性，想要以品質拓展為主要方向。

參會人士則稱，此次投資者會戚金興再次指出，2021年以后濱江房產的項目見證了地產和物業(yè)的互動性，兩個板塊相輔相成，物業(yè)服務是地產品質重要組成部分。

“今后為什么濱江服務不收并購？因為最好的是用實際服務來影響和輻射整個區(qū)域及城市，這才是濱江服務已具備的條件和未來高質量的拓展根源?！?/p>

不過，這一思路勢必對濱江服務服務質量、市場滲透度及規(guī)模增速等提出考驗，如該公司擴張30%新目標所示，比前兩年的增長速度均有放低。

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