2023年3月17日晚間，陽光股份（000608.SZ）發(fā)布了2022年年報。公司期內實現(xiàn)營業(yè)收入3.81億元，較上年同期減少32.84%，歸屬于上市公司股東凈利潤虧損約3.84億元。分析其虧損原因，主要系受2022年度宏觀經(jīng)濟環(huán)境和房地產(chǎn)市場下行影響，商辦市場呈現(xiàn)“僧少肉多”、優(yōu)質供應遠大于投資需求、平均成交價格下降的大幅萎縮局面，根據(jù)《企業(yè)會計準則》等相關規(guī)定，經(jīng)評估，公司長期持有性物業(yè)的市場價值產(chǎn)生較大幅度的下降所導致的賬面虧損。

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而聚焦主營業(yè)務，從最真實反映商業(yè)地產(chǎn)核心運營水平的指標——營運凈收入（NOI）來看，2022年陽光股份的商業(yè)運營管理、物業(yè)租賃板塊仍體現(xiàn)了較強的盈利能力，呈正向、良性的發(fā)展態(tài)勢，可見其整體的運營管理在充滿挑戰(zhàn)的2022年依舊穩(wěn)健。

多個購物中心出租率100%平均租金單價逆勢增長

中指研究院在其發(fā)布的《2022中國商業(yè)地產(chǎn)市場年報》中分析認為：疫情拖累服務業(yè)經(jīng)濟及消費市場，進而對商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)造成沖擊。2022年，重點城市主要商圈寫字樓租金連續(xù)四個季度下跌，下半年重點商圈（購物中心）商鋪租金水平整體止?jié)q轉跌。

陽光股份核心業(yè)務集中所在地——北京和成都，受沖擊較大。北京市場，根據(jù)仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)，截至2022年末，市區(qū)購物中心的空置率達7.9%；寫字樓方面，高力國際數(shù)據(jù)顯示其全年需求側表現(xiàn)持續(xù)疲軟且四季度未出現(xiàn)實質性恢復，如望京酒仙橋空置率達到28.7%。成都市場，據(jù)高力國際數(shù)據(jù)，2022年全市購物中心的空置率環(huán)比上升至12.5%，寫字樓四季度空置率同比上升7.6%至22.7%。

在空置率攀升、租金水平下降的大環(huán)境下，受租金減免、寫字樓/底商租賃情況的拖累，陽光股份的物業(yè)租賃營業(yè)收入較上年同期下降23.17%。不過，商業(yè)運營管理表現(xiàn)較亮眼，營業(yè)收入較上年同期增長229.91%。

據(jù)陽光股份介紹，2022年公司在商業(yè)運營管理方面煥品牌、強經(jīng)營、優(yōu)服務，降本增效成果較為明顯。旗下寫字樓和底商的出租表現(xiàn)雖一般，但購物中心展現(xiàn)了較強的韌性，平均租金單價同比上一年逆勢增長7%、出租率亦有微漲達96.3%，其中成都建設路陽光新生活廣場全年維持100%出租率、天津北辰陽光新生活廣場的出租率首次達到100%；引進20余家區(qū)域首店、知名品牌，進一步汰換升級品牌，優(yōu)化業(yè)態(tài)組合，滿足消費者日趨多樣化需求，形成獨特的核心競爭力，包括比亞迪新能源汽車通州區(qū)首店、大眾點評必吃榜羋重山老火鍋通州區(qū)首店、成都本土知名品牌陶德砂鍋購物中心首店、成都潮流網(wǎng)紅打卡地KEZEE音樂餐酒吧、國內首家全自選餐酒商店FreeTalk、知名茶飲品牌喜茶、名氣珠寶品牌周大福等。同時，通過開發(fā)私域流量等線上線下創(chuàng)新的營銷手段，以及減免租金、經(jīng)營幫扶等系列措施，提振租戶信心，穩(wěn)定租戶經(jīng)營。

發(fā)展前景頗受期待托管版圖又添“新員”

查看“公司股東數(shù)量及持股情況”，記者發(fā)現(xiàn)其前10名流通股東中新增兩家“中字頭”機構：中信證券和中金公司。頭部機構的進入，一定程度反映了其對陽光股份未來發(fā)展的期待。

陽光股份在年報中也提及，將以提升商業(yè)物業(yè)價值為核心，致力精細化管理，并持續(xù)關注大灣區(qū)以及周邊城市核心地段的優(yōu)質商業(yè)項目，聚焦中小型存量商業(yè)項目，多渠道、全方位發(fā)掘輕資產(chǎn)輸出合作模式，充分利用公司商業(yè)管理的經(jīng)驗優(yōu)勢，實現(xiàn)服務品質與服務內容向新項目的快速復制，加大商業(yè)運營項目規(guī)模，提升公司整體品牌價值。值得一提的是，其托管版圖將在2023年迎來增量變化，大股東京基集團旗下商業(yè)項目——KKTIME京基百納時光即將入市。該購物中心體量10萬㎡，位于被譽為“世界寶都”——全國最大黃金交易聚集地的水貝商圈，毗鄰60萬㎡市級洪湖公園，是56萬㎡京基水貝城市廣場綜合體的重要組成部分，亦是深耕深圳市場多年的京基集團傾力打造的第五個大型購物中心。

此外，在充分考慮風險的情況下，陽光股份將加大新賽道的行業(yè)研究，拓寬行業(yè)與產(chǎn)品形式，篩選與公司商業(yè)基因契合的選項，探索適合公司發(fā)展的模式，力爭盡快促進接觸項目的轉化。

中指研究院認為，2023年，在疫情影響減弱后，居民消費意愿或將有所提升，消費市場或將穩(wěn)步復蘇，重點城市商鋪租賃市場有望逐步企穩(wěn)恢復；疊加中央及各地陸續(xù)出臺擴大內需、助企紓困、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結構、招商引資等各方面政策，或將促進寫字樓租賃需求釋放，預計重點城市寫字樓租賃市場將于2023年一季度后逐漸企穩(wěn)復蘇。

對此，陽光股份表示，公司將積極應對新的經(jīng)濟形勢，在穩(wěn)定發(fā)展商業(yè)運營和物業(yè)租賃的基礎上，提速盤活上海項目，“反哺”主營業(yè)務和新業(yè)務拓展，為達成公司2023年經(jīng)營目標及促進未來高質量發(fā)展提供有力保障。

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