文/樂居財(cái)經(jīng)楊宏彬

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“這一輪市場波動是我們作為平臺經(jīng)歷的第一次大考，我們交出了盈利能力比以往更穩(wěn)定、向外延展能力更廣泛的答卷?！?022年財(cái)報(bào)發(fā)布后，貝殼CEO彭永東在電話會議上如此評價(jià)公司的業(yè)績表現(xiàn)。

3月16日，貝殼(NYSE:BEKE)發(fā)布2022年Q4及全年業(yè)績。2022年全年，貝殼總交易額為26,096億元，同比下降32.3%；凈收入為607億元，同比下降24.9%；全年凈虧損13.97億元，經(jīng)調(diào)整后的凈利潤為28.43億元，去年同期為22.94億元。

2021年下半年以來，房地產(chǎn)市場步入調(diào)整周期，2022年進(jìn)入深度調(diào)整，貝殼作為房地產(chǎn)代理商，受到的沖擊不小，從其2022年財(cái)報(bào)是可以看到這一點(diǎn)的。

不過，資本市場對于貝殼去年的業(yè)績給予了正面反饋，3月17日，港股貝殼-W早盤高開2.62%，后漲幅不斷擴(kuò)大，盤中一度漲超10%。

有分析稱，貝殼的股價(jià)表現(xiàn)與2022年公司家裝的突破，以及公司去年4季度業(yè)績有一定關(guān)系。2022年全年，貝殼家裝家居總交易額達(dá)到了54億元，而去年同期僅為2.13億元。

而去年4季度，貝殼凈收入167億元，同比下降5.8%，超出分析師普遍預(yù)期和公司業(yè)績指引上限；凈利潤3.72億元，上年同期為凈虧損9.33億元，實(shí)現(xiàn)扭虧。

對于2023年的市場，貝殼管理層給出了謹(jǐn)慎樂觀的預(yù)期。貝殼CFO徐濤在電話會議上表示：短期市場永遠(yuǎn)具有“不確定性”，長期看市場會回歸均值，進(jìn)入更穩(wěn)定的發(fā)展時(shí)期。

房產(chǎn)交易下滑，成本走低

貝殼的業(yè)務(wù)大致可以分為4部分，即存量房交易、新房交易、家裝家居的交易、以及新興業(yè)務(wù)及其他。

房產(chǎn)交易一直是貝殼主要的收入來源，2022年亦是如此。期內(nèi)，貝殼存量房交易的總交易額為15,765億元，凈收入241億元；新房交易的總交易額為人民幣9,405億元，凈收入287億元。這兩項(xiàng)業(yè)務(wù)的交易額占據(jù)貝殼總交易額的96%以上，凈收入占據(jù)貝殼總凈收入的87%。

因受到房地產(chǎn)市場下行的影響，貝殼新存量房及新房的交易總額較去年是下降的，分別降低了23.4%及41.5%，因此也導(dǎo)致了貝殼這兩快業(yè)務(wù)凈收入的下滑，同比分別降低24.5%及38.3%。這也是導(dǎo)致貝殼總交易額及凈收入下降原因。

可以發(fā)現(xiàn)的是，貝殼新房交易總額同比下滑比存量房幅度更大。這一數(shù)值或可參考地產(chǎn)2022年銷售額的變化。2022年，全國商品房銷售額為13.33萬億，同比下滑26%；百強(qiáng)新房開發(fā)商銷售額同比下降42%。

同時(shí)，從2022年的交易額來看，貝殼存量房交易額雖遠(yuǎn)高于新房交易額，但存量房交易凈收入?yún)s不及新房。而年報(bào)顯示，存量房交易業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)的利潤96.13億元，貢獻(xiàn)利潤率為39.8%，較去年同期提升2.8個(gè)百分點(diǎn)；新房交易業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)的利潤為67.64億元，貢獻(xiàn)利潤率為23.6%，較去年同期提升4.3個(gè)百分點(diǎn)。

雖然交易額將去年同期有所下滑，但貝殼也在降低營業(yè)成本，保證利潤。2022年，貝殼的營業(yè)成本為469億元，較2021年下降27.8%。

貝殼降低的成本主要包括外部分傭、內(nèi)部傭金及薪酬以及門店成本。期內(nèi)貝殼貝聯(lián)經(jīng)紀(jì)人和其他銷售渠道傭金為205億元，同比下降35.2%；內(nèi)部傭金及薪酬成本為179億元，同比下降32.1%；門店成本33億元，同比下降12.2%。

其中，內(nèi)部傭金及薪酬成本降低的原因之一，是貝殼銷售團(tuán)隊(duì)及其他一線運(yùn)營人員人數(shù)減少所致；門店成本降低是因?yàn)殚T店減少所致。

截止2022年末，貝殼經(jīng)紀(jì)人數(shù)量為394,020名，同比減少13.3%；活躍經(jīng)紀(jì)人數(shù)量為349,681名，同比減少14.0%。門店數(shù)量為40,516家，同比減少20.6%。

家裝收入增長25倍，租賃收入增長超30%

2022年是貝殼推進(jìn)“一體兩翼”戰(zhàn)略的開局之年，雖然“一體”受大市影響，但兩翼的表現(xiàn)卻十分突出。尤其是家裝家居業(yè)務(wù)。

2022年全年，貝殼家裝家居的總交易額為54億元，較去年同期翻了25倍，實(shí)現(xiàn)凈收入為50億元，較2021年的1.97億元同樣是翻了25倍。家裝家居業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)的利潤為14.85億元，是2021年貢獻(xiàn)利潤的將近1000倍。貢獻(xiàn)利潤率由2021年的0.8%，增值2022年的29.4%。

貝殼于2022年4月收購了提供綜合性服務(wù)的家裝企業(yè)圣都家裝，貝殼表示，雙方的合作十分全面且融洽。圣都家裝的業(yè)績于2022年第二季度并表貝殼。

貝殼“一體兩翼”中的業(yè)務(wù)，是相輔相成的。據(jù)管理層介紹，“一體”為“兩翼”提供了過90%的客戶線索。同時(shí)，通過培訓(xùn)和實(shí)習(xí)，貝殼經(jīng)紀(jì)人獲得家裝家居的專業(yè)知識，提升獲客和轉(zhuǎn)化。房產(chǎn)交易服務(wù)業(yè)務(wù)對于家裝家居業(yè)務(wù)總合同額的導(dǎo)流貢獻(xiàn)比例持續(xù)增長。

貝殼的另一“翼”為房屋租賃業(yè)務(wù)，這一業(yè)務(wù)在2022年同樣取得突破。2022年，貝殼房屋租賃業(yè)務(wù)中的省心租模式（即輕托管服務(wù)）的在管規(guī)模突破70,000套。而2022年第四季度省心租的入住率比三季度提高3.7個(gè)百分點(diǎn)。

財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，貝殼新興業(yè)務(wù)的凈收入為28億元，較2021年同期增長33.4%，原因之一正是輕托管租賃服務(wù)的凈收入增加。

管理層介紹，貝殼房屋租賃服務(wù)管理的出租單位數(shù)量超過12萬個(gè)，其中分散租賃管理或“租得住”的單位超過7萬個(gè)。其中90%以上來自核心業(yè)務(wù)客戶推薦。

“顯然，核心業(yè)務(wù)的動員和賦能，讓‘雙翼’業(yè)務(wù)大幅跑贏市場?！必悮ざ麻L兼首席執(zhí)行官彭志堅(jiān)對“兩翼”業(yè)務(wù)十分滿意。

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