觀點(diǎn)網(wǎng) 自2021年港交所上市以來，北京京城佳業(yè)物業(yè)股份有限公司（下稱“京城佳業(yè)”）便稍顯后勁不足。

隨著上市企業(yè)財(cái)報(bào)陸續(xù)發(fā)布，碧桂園服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)、綠城服務(wù)等頭部企業(yè)披露凈利潤不增的預(yù)警，令市場普遍對(duì)物企2022年業(yè)績不看好。

3月15日，京城佳業(yè)公布2022年全年業(yè)績，期內(nèi)錄得總收入約為15.67億元，較2021年同期增加約28.0%；溢利約為1.15億元，較2021年同期增加約37.0%；公司擁有人應(yīng)占年內(nèi)溢利為1.14億元，同比增加38%，每股基本盈利0.78元。

(資料圖片僅供參考)

與此前越秀服務(wù)披露的業(yè)績相比，京城佳業(yè)營收增長接近，而凈利潤增幅卻多了一倍。擁有國資背景的京城佳業(yè)，2022年還積極外拓市場，其來自第三方合同管理面積同比增長達(dá)32.6%，來自關(guān)聯(lián)方合同管理面積同比增長僅4.6%。

盡管京城佳業(yè)的業(yè)績表現(xiàn)令人欣慰，可毛利率、凈利率仍低于物企平均值，非業(yè)主增值服務(wù)占比也較去年升高，國資托底一定程度上阻礙了其成長性發(fā)展。

毛利率略降

京城佳業(yè)的收入來自三項(xiàng)主要業(yè)務(wù)板塊，即物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)。公告顯示，集團(tuán)收入增長的主要原因?yàn)榧瘓F(tuán)管理規(guī)模的持續(xù)擴(kuò)大帶來收入提升；及集團(tuán)增值服務(wù)于年內(nèi)得到快速發(fā)展。

管理規(guī)模上，京城佳業(yè)2022年在管面積約3690萬平方米，較2021年增長約16.7%，簽約面積達(dá)到3920萬平方米，同比增長15.02%。在管項(xiàng)目共計(jì)226個(gè)，已進(jìn)駐全國13個(gè)省、直轄市和自治區(qū)。

三大業(yè)務(wù)板塊中，物業(yè)管理服務(wù)收入約9.35億元，占比59.7%；非業(yè)主增值服務(wù)的收入約3.11億元，占比19.8%；社區(qū)增值服務(wù)收入約3.21億元，占比20.5%。

而物業(yè)管理服務(wù)板塊收入主要來源于住宅物業(yè)，占比52.2%，非住宅物業(yè)則占比47.8%。值得注意的是，非住宅物業(yè)的在管面積只占到34.2%，貢獻(xiàn)的收入?yún)s和住宅物業(yè)相差無幾，這表明，京城佳業(yè)在非住宅物業(yè)上的營收能力更強(qiáng)。

增值服務(wù)上，最突出的貢獻(xiàn)為非業(yè)主增值服務(wù)，收入較2021年翻了一番，從1.45億元增加到3.11億元，增長率達(dá)114.7%。

京城佳業(yè)在公告中表示，該服務(wù)收入增長主要由于集團(tuán)服務(wù)的應(yīng)急保障項(xiàng)目增加、案場和樣板間管理項(xiàng)目增長、工程運(yùn)營及維護(hù)服務(wù)增長、施工物業(yè)化及箱式房租賃業(yè)務(wù)收入增長。簡單來說，即京城佳業(yè)依靠背后的北京城建，為其向關(guān)聯(lián)方提供服務(wù)制造了便利。

這種靠母公司“輸血”的模式，有利也有弊。

弊的一面體現(xiàn)在，由于部分關(guān)聯(lián)方項(xiàng)目類型特殊，價(jià)格多受政府管制，因而京城佳業(yè)對(duì)控股股東議價(jià)能力較弱。據(jù)此前招股書顯示，2018年-2021年5月末，京城佳業(yè)物業(yè)關(guān)聯(lián)方項(xiàng)目物業(yè)管理費(fèi)分別為2.1元、2.1元、2.2、2.3元/平方米/月，而第三方的物業(yè)管理費(fèi)達(dá)到2.9元、2.8元、3.0、2.7元/平方米/月。

這一定程度上制約了毛利率的增長。2022年，京城佳業(yè)毛利率為22.2%，較2021年22.3%僅下降0.1個(gè)百分點(diǎn)；而2022年上半年的毛利率為23.5%，同時(shí)期內(nèi)，據(jù)海通證券發(fā)布研報(bào)，2022年上半年重點(diǎn)跟蹤的24家上市物企毛利率平均值為26.9%，中值為26.8%。

另外，京城佳業(yè)2022年凈利率為7.4%，較去年上升0.5個(gè)百分點(diǎn)。近年來，京城佳業(yè)凈利率穩(wěn)步上升，2018年-2021年，其凈利率分別為4.51%、4.89%、6.3%、6.87%，不過仍然低于均值，物企凈利率大部分位于10%-20%。

外拓挑戰(zhàn)

2020年，京城佳業(yè)由北京城建下屬的四家物業(yè)資產(chǎn)整合成立，并于2021年11月10日在主板上市，發(fā)行價(jià)每股8.28港元，總市值12.14億港元。而北京城建集團(tuán)為隸屬北京市人民政府的國有全資企業(yè)。

在此背景下，除住宅物業(yè)、商業(yè)物業(yè)提供服務(wù)外，京城佳業(yè)還圍繞胡同物業(yè)和城市更新改造持續(xù)完善服務(wù)業(yè)態(tài)布局，優(yōu)化商業(yè)模式，成為全國首批進(jìn)入北京城市副中心及雄安新區(qū)、首批建立胡同物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的首都國有物業(yè)管理公司，代表性在管項(xiàng)目有國家體育場（鳥巢）、國家石油天然氣管網(wǎng)集團(tuán)寫字樓及史家胡同等項(xiàng)目。

不過，受制于母公司北京城建的發(fā)展定位，京城佳業(yè)的業(yè)務(wù)主要以京津冀地區(qū)為主。截至2021年末，京城佳業(yè)來自北京城建及其關(guān)聯(lián)方的項(xiàng)目在管面積約1880萬平方米，來自第三方項(xiàng)目在管面積約1290萬平方米，母公司輸出業(yè)務(wù)占到公司近六成。

但對(duì)物企來說，在管面積增速多依賴母公司，如果母公司業(yè)務(wù)受阻則會(huì)面臨業(yè)績下滑。

京城佳業(yè)2022年業(yè)績中，來自北京城建及其合營企業(yè)或聯(lián)營公司的在管面積約為2020萬平方米，來自第三方在管面積約為1670萬平方米。母公司輸出業(yè)務(wù)占比57.2%，較去年有所收窄，第三方合同管理面積同比增長率則高達(dá)32.6%，高出關(guān)聯(lián)方合同管理面積同比增長率4.6%近3倍。

具體來看，2022年5月，京城佳業(yè)在海南與旅文集團(tuán)共同成立合資公司佳業(yè)旅文（海南）城市服務(wù)有限責(zé)任公司（簡稱“佳業(yè)旅文”），將主要從事海南省三亞市從事政府物業(yè)服務(wù)以及其他物業(yè)管理延伸服務(wù)等業(yè)務(wù)。

據(jù)了解，佳業(yè)旅文注冊資本1000萬元，大股東為京城佳業(yè)，持股51%，余下49%股份由旅文集團(tuán)持有。京城佳業(yè)彼時(shí)稱，通過成立合資公司，公司將擴(kuò)大京外市場規(guī)模，進(jìn)一步拓展全國服務(wù)版圖，有利于公司經(jīng)營收入和品牌。

6月22日，京城佳業(yè)收購了北投集團(tuán)下屬北京卓聯(lián)物業(yè)經(jīng)營管理有限公司60%的民營股權(quán)。該公司為亞洲金融大廈、北投投資大廈和北投購物公園，三個(gè)位于北京的商業(yè)大廈提供物業(yè)管理服務(wù)，合計(jì)在管面積66萬平方米，其中，亞洲金融大廈是亞洲基礎(chǔ)建設(shè)投資銀行永久辦公場地。該收購事項(xiàng)進(jìn)一步豐富了京城佳業(yè)在北京的在管業(yè)態(tài)。

在投標(biāo)方面，京城佳業(yè)2022年全年共中標(biāo)38個(gè)服務(wù)項(xiàng)目。實(shí)現(xiàn)新拓物管面積約5.3百萬平方米；新簽合同額年化約為人民幣350百萬元，新開辟三亞、長沙、廈門3個(gè)城市。

2022年，京城佳業(yè)外拓市場取得較大進(jìn)展，其在公告中也表示，未來將通過收并購、合資合作實(shí)現(xiàn)新區(qū)域突破和上下游產(chǎn)業(yè)鏈突破。

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