文/樂(lè)居財(cái)經(jīng)徐酒眠

在物管圈，碧桂園服務(wù)（06098.HK）和萬(wàn)物云（02602.HK）之間的磁場(chǎng)十分微妙，市場(chǎng)總是喜歡把二者放在一起對(duì)比。

從業(yè)績(jī)指標(biāo)到規(guī)模擴(kuò)張，從業(yè)務(wù)邊界拓展到發(fā)展模式。萬(wàn)物云上市之后，對(duì)比的緯度又多了一道——它們?cè)谫Y本市場(chǎng)的表現(xiàn)。

(資料圖)

“萬(wàn)物云總市值首超碧桂園服務(wù)”，3月15日一早，有自媒體平臺(tái)發(fā)布了有如是觀點(diǎn)的一篇推文。作者詳細(xì)盤點(diǎn)了最近兩天萬(wàn)物云和碧桂園服務(wù)的股價(jià)走勢(shì)：

3月13日收盤，萬(wàn)物云以總市值449.6億港元力壓碧桂園服務(wù)的439.9億港元總市值，歷史性的超越了后者，躍居板塊市值第二位；次日，雙方股價(jià)繼續(xù)下跌，由于碧桂園服務(wù)跌幅較大，雙方的市值差異進(jìn)一步拉大，截至收盤，萬(wàn)物云總市值440.7億港元，碧桂園服務(wù)總市值416.2億港元。

過(guò)去兩天收盤，萬(wàn)物云的總市值的確壓過(guò)了碧桂園服務(wù)。但言說(shuō)為“首超”“歷史性的超越”，卻有所失實(shí)。

事實(shí)上，去年9月29日萬(wàn)物敲鐘上市之時(shí)，就曾擠掉碧桂園服務(wù)，成為總市值第二的物業(yè)股“新貴”。

在過(guò)去幾個(gè)月的物業(yè)資本市場(chǎng)上，碧桂園服務(wù)和萬(wàn)物云在總市值方面的較量，也是各有輸贏，輪坐亞軍和季軍的座次表，但均未撼動(dòng)過(guò)華潤(rùn)萬(wàn)象生活（01209.HK）的“王位”。

截至2023年3月15日收盤，碧桂園服務(wù)總市值再度反超過(guò)萬(wàn)物云，前者約為435.13億港元，后者約為430.14億港元，二者咬得很緊。

而同期，華潤(rùn)萬(wàn)象生活的總市值約為940.39億港元，領(lǐng)先了碧桂園服務(wù)與萬(wàn)物云的總和。

龍爭(zhēng)虎斗

上世紀(jì)八十年代，物管概念從深圳河的對(duì)岸傳入，并在廣東扎根。沒(méi)過(guò)多久，萬(wàn)科物業(yè)和碧桂園服務(wù)相繼有了雛形。

三十多年的發(fā)展，如今兩家物企已經(jīng)成為龐然大物，形容它們是物管行業(yè)里的兩大寡頭也不為過(guò)。

雖然目前萬(wàn)物云和碧桂園服務(wù)均未刊發(fā)2022年業(yè)績(jī)報(bào)告，它們各自敲定的董事會(huì)召開日期分別在3月27號(hào)和29號(hào)。不過(guò)以2022年中期數(shù)據(jù)來(lái)看，萬(wàn)、碧在營(yíng)收與在管面積方面，都是其他物企尚且難以望其項(xiàng)背的程度。

數(shù)據(jù)顯示，2022上半年，碧、萬(wàn)的總收入分別位200.55億元、142.43億元。同期，總營(yíng)收排在碧、萬(wàn)之后的是雅生活服務(wù)，約為76.2億元。據(jù)此來(lái)看，去年上半年，碧、萬(wàn)的營(yíng)收差距擴(kuò)大到了58億元，不過(guò)萬(wàn)物云的營(yíng)收也超過(guò)了雅生活服務(wù)約66億元。

以營(yíng)收規(guī)模來(lái)看，目前的上市物企中，碧桂園服務(wù)與萬(wàn)物云是唯二能在去上半年就已經(jīng)沖破百億營(yíng)收的物企。

回溯過(guò)往，事實(shí)上在很長(zhǎng)一段時(shí)間里，都是萬(wàn)物云牢固占據(jù)著物管行業(yè)營(yíng)收霸主之位。2020年度大考放榜，萬(wàn)物云營(yíng)收182億元，甩開碧桂園服務(wù)（156億元）約26個(gè)小目標(biāo)。

但在這之后，萬(wàn)物云的營(yíng)收榜首之位便被碧桂園服務(wù)動(dòng)搖了。

2021年上半年，碧桂園服務(wù)開啟上市物企間并購(gòu)先河，吞下了當(dāng)時(shí)的藍(lán)光嘉寶服務(wù)。2021年“期中考”，碧桂園服務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收115.6億元，同比大增84.3%，首次超過(guò)了萬(wàn)物云（103.8億元）。

2021年下半年，萬(wàn)物云通過(guò)換股方式收購(gòu)了在管面積3020萬(wàn)方的陽(yáng)光智博、拿下了在管面積7000萬(wàn)方的伯恩物業(yè)。不過(guò)，碧桂園服務(wù)也沒(méi)有落后，耗資近百億收購(gòu)的富良環(huán)球規(guī)模就有8000萬(wàn)方，此外還有鄰里樂(lè)等標(biāo)的。

也是在這一年，萬(wàn)物云的規(guī)模擴(kuò)張速度，已經(jīng)跟不上在資本市場(chǎng)上財(cái)大氣粗的碧桂園服務(wù)了。

截至2022年中期，碧桂園服務(wù)剔除“三供一業(yè)”業(yè)務(wù)外，在管面積約為8.43億平方米，而萬(wàn)物云的在管面積微微落后，約為8.40億平方米。

華潤(rùn)入局“三國(guó)殺”

萬(wàn)、碧龍爭(zhēng)虎斗多年，雖然已經(jīng)有了營(yíng)收和規(guī)模的寡頭地位，但目前遙居物業(yè)股“市值王”的華潤(rùn)萬(wàn)象生活，卻也是不能忽視的一股力量。

過(guò)去的2022年，華潤(rùn)萬(wàn)象生活在資本市場(chǎng)向萬(wàn)、碧發(fā)起趕超的背后，其實(shí)是規(guī)模體量的擴(kuò)充。

2022開年，華潤(rùn)萬(wàn)象生活連續(xù)下單禹洲物業(yè)和中南服務(wù)，四月份又拿下了四川九州千城物業(yè)；下半年，其再次攬入了祥生物業(yè)。4筆收購(gòu)，總耗資超過(guò)46億元，占據(jù)了2022年上市物企收購(gòu)總金額的近4成。

收并購(gòu)帶來(lái)的規(guī)模增長(zhǎng)立竿見影。截至2022年6月30日，華潤(rùn)萬(wàn)象生活物業(yè)總在管面積達(dá)2.45億平方米，較2021年底大幅增長(zhǎng)0.98億平方米。其中，僅憑收并購(gòu)禹洲物業(yè)、四川九州、中南服務(wù)三家物企，就為其帶來(lái)了約0.73億平方米的在管面積新增。同期，華潤(rùn)萬(wàn)象生活的總營(yíng)收約為52.78億元。

與碧桂園服務(wù)和萬(wàn)物云相比，華潤(rùn)萬(wàn)象生活的營(yíng)收和在管面積都還有一定差距。不過(guò)，華潤(rùn)萬(wàn)象生活的盈利能力要更高。

2022年上半年，碧桂園服務(wù)凈利率和毛利率分別為13.7%、26.9%，萬(wàn)物云凈利率為6.3%，毛利率為14.9%。同期，華潤(rùn)萬(wàn)象生活的凈利率和毛利率分別為19.5%、31.7%。

日前，碧桂園服務(wù)刊發(fā)了2022年全年業(yè)績(jī)預(yù)警。一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)上是，其陷入了增收不增利的困境。

據(jù)公告內(nèi)容，預(yù)期截至2022年12月31日止十二個(gè)月，碧桂園服務(wù)未經(jīng)審核綜合收入同比增長(zhǎng)超過(guò)40%，同期歸屬于公司股東的核心凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)僅超過(guò)5%。其表示，該增長(zhǎng)主要由于收費(fèi)管理面積增長(zhǎng)與社區(qū)增值服務(wù)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)收入的綜合上升等。

幾項(xiàng)與利潤(rùn)掛鉤的業(yè)績(jī)，較上一年跌幅不小，幾近腰斬。未經(jīng)審核稅前利潤(rùn)、期內(nèi)凈利潤(rùn)，及歸屬于公司股東的凈利潤(rùn)將較2021年同期分別下降約34%-40%、45%-51%、51%-57%。

有人評(píng)論道：“碧桂園服務(wù)的問(wèn)題不在于大股東占款，而在于大規(guī)模收并購(gòu)之后的商譽(yù)減值。”碧桂園服務(wù)也在公告中承認(rèn)了這一點(diǎn)，收并購(gòu)公司帶來(lái)的商譽(yù)及其他無(wú)形資產(chǎn)減值等因素是導(dǎo)致相關(guān)利潤(rùn)、凈利潤(rùn)下降的原因之一。

收并購(gòu)狂飆之后，是不可避免的、漫長(zhǎng)的投后管理。碧桂園服務(wù)熄火的凈利，何時(shí)再?gòu)?fù)燃，需要時(shí)間給出回答。

事實(shí)上，華潤(rùn)萬(wàn)象生活、碧桂園服務(wù)、萬(wàn)物云，分別代表著物業(yè)資本市場(chǎng)的三股力量：央企、民企、國(guó)資。資本市場(chǎng)風(fēng)云變幻，但它們的競(jìng)爭(zhēng)并不只是在資本市場(chǎng)。

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